MENU Strona główna Kim jesteśmy Oferta Kariera Covid-19 pomoc prawna Aktualności Blog Kontakt

Zakup nieruchomości od podstaw, czyli od czego zacząć?

Planuje zakup nieruchomości, chce sprawdzić nieruchomość? Jak sprawdzić nieruchomość? Zakup nieruchomości od czego zacząć?

Badanie nieruchomości – Analiza stanu prawnego – Due diligence 

Jak sprawdzić mieszkanie, działkę, dom?

Jesteś deweloperem, przedsiębiorcą, a może po prostu potrzebujesz mieszkanie lub chcesz zainwestować w działkę, apartament, hotel.

Umowa przedwstępna, umowa deweloperska, akt notarialny, służebność, hipoteka, dożywocie, użytkowanie wieczyste, zadłużenie, plan miejscowy, warunki zabudowy, PUM, pierwokup, odkup, kredyt, ubezpieczenie, rachunek powierniczy, prospekt informacyjny, księgi wieczyste, wzmianki, ostrzeżenia, zakazy zbywania, Dz. KW., wnioski, zaświadczenia, opłaty, VAT, PCC, podatek – jak to wszystko ogarnąć?

Do tego bardzo często nieruchomości można nabyć poprzez sprzedaż udziałów spadkowych, sprzedaż udziałów w spółce właścicielskiej, zakup zorganizowanej części przedsiębiorstwa, datio in solutum, przewłaszczenie itp. Wynika to między innymi z wpływu obciążeń podatkowych i nie należy z góry odrzucać takich propozycji.

Z zakupem nieruchomości związanych jest wiele regulacji prawnych, obostrzeń, ryzyk i problemów. Obrót nieruchomościami regulowany jest bezpośrednio lub pośrednio wieloma aktami prawnymi jak np. Kodeks Cywilny, Ustawa o podatku od spadków i darowizn, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Ustawa deweloperska, Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawa o księgach wieczystych i wiele innych.

Zbyt dużo tego – zrobimy to za Ciebie profesjonalnie i najszybciej jak się da.

Badanie nieruchomości, w zależności od zakresu zlecenia, realizujemy nawet w ciągu kliku dni.

W pierwszej kolejności należy zgromadzić wszelkie niezbędne dokumentu i informację o nieruchomości i sprzedającym. Dokumentacje powinien dostarczyć sprzedający lub możemy ją uzyskać dla Ciebie. O tym, co jest niezbędne do zbadania nieruchomości, piszemy tutaj.

Jakie dokumenty do sprawdzenia nieruchomości?

  • wydruk ze strony www lub odpis z księgi wieczystej (o ile została założona) – wystarczy do tego numer księgi wieczystej;
  • dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego (umowa sprzedaży, umowa darowizny, postanowienie spadkowe, postanowienie o zniesieniu współwłasności, postanowienie o zasiedzeniu, postanowienie o przysądzeniu własności itp.);
  • w przypadku obciążenia hipoteką – dokumenty stanowiące podstawę ustanowienia hipoteki lub zaświadczenie z banku o aktualnej wysokości zadłużenia;
  • dokumenty stanowiące podstawę ustanowienie innych obciążeń, jak np. służebności, dożywocia, zakazy zbywania, obciążenia, ostrzeżenia, roszczenia (umowa, wyrok, postanowienie sądu);
  • w przypadku nieruchomości gruntowych – działek – także z budynkami – wypisy i wyrysy (mapy) z ewidencji gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile plan obowiązuje dla danej nieruchomości), zaświadczenie o planie urządzenia lasu lub jego braku lub tzw. decyzją o lasach (nawet w przypadku nieruchomości miejskich!!!), zaświadczeni o obszarze rewitalizacji (niezależnie od położenia);

Powyższe dokumenty stanowią najbardziej podstawowy zestaw. Wynikać z nich będzie, czy sprzedaż – zakup są w ogóle możliwe, czy podlegają ograniczeniom i jakim i czy wymagają dodatkowych dokumentów, pozwoleń, zaświadczeń?

Z powyższego zestawu jesteśmy w stanie wyciągnąć najważniejsze informacje, potrzebne do ustalenia ewentualnego ryzyka oraz czy i co jeszcze będzie potrzebne.

Dla bezpieczeństwa należy także ustalić, czy nieruchomość lub sprzedający nie są obciążeni długami, co może skutkować windykowaniem długów z tej nieruchomości, poprzedzonymi wieloletnimi procesami sądowymi z Twoim udziałem i blokowaniem nieruchomości.

Co potrzebne do sprawdzenia sprzedającego?

  • zaświadczenia o braku zaległości lub jej wysokości z Urzędu Skarbowego, ZUS, Urzędu Gminy;
  • zaświadczenie z Banku o rodzaju i wysokości zadłużenia;
  • zaświadczenia od innych organów i instytucji o zadłużeniu – zaległościach w opłatach;
  • informacje z rejestru dłużników – Biura Informacji Gospodarczej;
  • informacje z giełd długów;
  • informacje z Krajowego Rejestru Sądowego lub CEiIDG;
  • rejestr VAT – biała lista;
  • itd.

Jeżeli jesteś deweloperem lub przedsiębiorcą planującym budowę, niezbędne będą dodatkowe ustalenia, pod kątem oceny realizacji inwestycji.

Do tego niezbędne będą między innymi:

  • zaświadczenie z planu miejscowego;
  • w przypadku braku planu miejscowego – decyzja o warunkach zabudowy o ile została wydana oraz ewentualnie informacje ze studium uwarunkowań, jeżeli przystąpiono do procesu uchwalania planu miejscowego;
  • pozwolenie na budowę, jeżeli zostało wydane;
  • inne decyzje dotyczące nieruchomości w zakresie budowy, jak i podziałów, ograniczeń w korzystaniu itd.
  • ewentualne odwołania, zażalenia, skargi dotyczące postępowań budowlanych;
  • podstawy dostępu do drogi publicznej (np. służebność, udział w nieruchomości drogowej, decyzja o lokalizacji zjazdu);
  • umowy z dostawcami mediów;
  • umowy dzierżawy, najmu, leasingu i inne ograniczenia w korzystaniu z działki;
  • pierwokupy, odkupy, opcje;
  • informacje od Konserwatora zabytków, informacje o planowanych inwestycjach drogowych, inwestycjach celu publicznego oraz o wszelkich innych prawach i ograniczeniach mogących wpłynąć na utrudnienie lub ograniczenie budowy lub wzrost jej kosztów;
  • informacje i dokumenty dotyczące roszczeń do nieruchomości, w tym postępowań prowadzonych przez organy administracyjne np. postępowań reprywatyzacyjnych, wywłaszczeniowych, odszkodowawczych itp.
  • a także inne bardziej szczegółowe informacje, o których piszemy tutaj.

Badanie nieruchomości może być szybkie, ale dla skuteczności musi zostać wykonane przez wyspecjalizowanego prawnika. Inaczej nabycie nieruchomości może się wiązać z wieloma ryzykami i kosztami. W szczególnych przypadkach skutkować może nawet utratą nieruchomości lub wydanych na ten cel środków.

Jeżeli chcesz wyeliminować lub ograniczyć ryzyka i koszty związane z nabyciem nieruchomości – powierz badanie nieruchomości – analizę stanu prawnego – due diligence – wyspecjalizowanemu zespołowi prawników. Zapraszamy do kontaktu.

Naszym celem jest udzielenie odpowiedzi na Twoje pytanie i przygotowanie najważniejszych informacji przy maksymalnym ograniczeniu Twoich kosztów.

Badamy, analizujemy i przygotowujemy opinię na temat nieruchomości w całej Polsce – przykładowa lista miast: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Katowice, Białystok, Lublin, Rzeszów.

Współpracujemy z architektami, urbanistami, wykonawcami, notariuszami, doradcami podatkowymi, geodetami. Wszystko zależy od Twoich potrzeb. Nasze Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni w Warszawie przygotuje ofertę dopasowaną do Ciebie.

WRÓĆ