W niniejszym artykule skupimy się na znaczeniu prospektu informacyjnego i dlaczego jest on nieodłącznym elementem procesu rozważania zakupu wymarzonej nieruchomości. Dowiemy się, jakie informacje powinny być zawarte w tym dokumencie oraz jak przeczytać go w sposób właściwy, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Kiedy podejmujemy decyzję o zakupie nieruchomości, rozważamy wiele czynników, takich jak cena, lokalizacja, metraż czy rozkład pomieszczeń. Aby poznać szczegóły dotyczące tych elementów, jednym z kluczowych źródeł informacji jest prospekt informacyjny dostarczony przez dewelopera. To w nim znajduje się szereg istotnych danych, które mają zasadnicze znaczenie dla potencjalnego nabywcy. Jednak dla osób niewprawionych w czytaniu takich dokumentów, niektóre zapisy mogą być niejasne lub wydawać się mało istotne. Właśnie dlatego ważne jest, abyśmy wiedzieli, jak czytać prospekt informacyjny i na co zwrócić szczególną uwagę.
Czym jest prospekt od dewelopera?
Prospekt informacyjny to nieodłączny element umowy deweloperskiej, który chroni prawa nabywcy. Według Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym każdy Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Stanowi to formę zabezpieczenia, która zobowiązuje dewelopera do wykonania wszystkich działań określonych w dokumencie.
Jeśli informacje zawarte w prospekcie ulegną zmianom przed sporządzeniem umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek poinformować kupującego o tych zmianach. W przypadku zatajenia informacji lub podania nieprawdziwych danych, deweloper podlega odpowiedzialności cywilnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy, a niekiedy nawet karnej.
Z jakich elementów składa się prospekt?
Prospekt informacyjny stanowi cenne ułatwienie dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań, pomagając im zdobyć potrzebną wiedzę o danej inwestycji. Dzięki przejrzystej formie tabeli, zawarte w nim informacje można łatwo porównać między różnymi inwestycjami oferowanymi przez różnych deweloperów. Prospekt powinien również charakteryzować się czytelną konstrukcją, zapewniając transparentność i przejrzystość wszystkich informacji. Prospekt podzielony jest na dwie główne części: Część Ogólna i Część Indywidualna
Część Ogólna
Część ogólna stanowi jednolitą sekcję, obejmującą całe przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie w ramach tego przedsięwzięcia, zawierającą informacje dotyczące dewelopera, jego sytuacji prawno-finansowej, doświadczenia oraz szczegóły dotyczące nieruchomości. W tej sekcji należy szczególną uwagę zwrócić na:
Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera
W tej części znajdują się informacje dotyczące Dewelopera jak dane identyfikacyjne, NIP i Regon, czy dane adresowe.
Doświadczenie dewelopera
- Historia i udokumentowane doświadczenie dewelopera: Ten punkt przedstawia przeszłość i sprawdzone doświadczenie dewelopera. Możemy dowiedzieć się o jego historii, długości działalności na rynku oraz o udokumentowanych osiągnięciach w branży deweloperskiej.
- Przykładu ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego: Jeśli deweloper ma na swoim koncie ukończone projekty, w tym miejscu zostanie przedstawiony jeden z takich przykładów. Ten przykład może stanowić punkt odniesienia, pozwalając ocenić jakość i skuteczność działań dewelopera.
- Informacje na temat postępowań egzekucyjnych przeciwko deweloperowi: W tej części prospektu zostanie omówione, czy przeciwko deweloperowi prowadzone są lub prowadzono jakiekolwiek postępowania egzekucyjne, których wartość przekracza 100 000 złotych. Jest to istotne dla potencjalnych nabywców, którzy chcą mieć pełen obraz sytuacji finansowej dewelopera i potencjalnych ryzyk związanych z transakcją.
Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego
Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego są istotnym elementem prospektu informacyjnego. Obejmują one informacje dotyczące budynku, gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej m.in:
-
Dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, w tym:
- Adres nieruchomości, numer działki ewidencyjnej i jej obrębu
- Numer księgi wieczystej oraz istniejące obciążenia hipoteczne
- Informacje o stanie prawnym nieruchomości oraz akty planowania przestrzennego (np Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego).
- Prospekt informacyjny powinien zawierać informacje dotyczące istniejących obiektów w sąsiedztwie, które mogą wpływać na warunki życia, takie jak obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe czy świetlne. Zmiana ta wynika z nowej ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek wskazania takich obiektów w promieniu 1 km od nieruchomości. Pojęcie „sąsiedztwa” i zakres obiektów, o których należy poinformować nabywcę, zostały również precyzyjnie określone w przepisach.
- Należy również poinformować o planowanych inwestycjach, takich jak budowa i rozbudowa dróg, linii szynowych, korytarzy powietrznych, oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk i cmentarzy, które mogą mieć istotny wpływ na nabywcę. Warto mieć na uwadze, że powyższy katalog aktów prawnych ma charakter otwarty, dlatego zaleca się uwzględnienie informacji o innych planowanych inwestycjach, które mogą generować istotne uciążliwości dla nabywcy. Wszystkie te informacje mają na celu zapewnienie nabywcy pełnej wiedzy na temat gruntu, zagospodarowania przestrzennego i planowanych inwestycji, aby umożliwić mu świadomy wybór i uniknąć ewentualnych negatywnych konsekwencji związanych z zakupem nieruchomości.
-
Budynku
- Wymienione są takie dane jak posiadanie pozwolenia na budowę, numer pozwolenia na budowę, data uprawomocnienia pozwolenia na użytkowanie budynku oraz data zakończenia budowy domu jednorodzinnego
- Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także opis przedsięwzięcia budowlanego i sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego
- Harmonogram budowy
- Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty lub zamknięty) oraz wysokości stawki procentowej, na podstawie której obliczana jest kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
-
Warunków odstąpienia od umowy
- Zamieszczone są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Są to szczegóły dotyczące prawa nabywcy do odstąpienia od umowy w określonym czasie oraz ewentualne konsekwencje finansowe z tym związane. Nalży pamiętać, iż powinny być tu opisane zarówno podstawy odstąpienia z ustawy deweloperskiej, jak i umowne np. w przypadku waloryzacji (zmiany) ceny czy zmiany powierzchni.
Część Indywidualna
Część indywidualna prospektu informacyjnego jest istotnym elementem, który powinien być zawarty w prawidłowo przygotowanym dokumencie. Ta sekcja dostarcza informacji dotyczących konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które są przedmiotem zainteresowania potencjalnego nabywcy. W części indywidualnej prospektu znajdują się takie informacje jak:
- Cena za metr kwadratowy powierzchni a lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- Położenie i istotne cechy budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny, takie jak liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w częściach wspólnych budynku oraz wokół niego, liczba lokali mieszkalnych, miejsc garażowych i postojowych, dostęp do drogi publicznej oraz dostępne media w budynku.
- Usytuowanie lokalu mieszkalnego w obrębie budynku.
- Powierzchnia, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych, na które deweloper się zobowiązuje.
Dodatkowo, każdy prospekt informacyjny musi być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do reprezentowania dewelopera.
Doręczenie prospektu informacyjnego
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, deweloper musi przekazać klientowi prospekt informacyjny nieodpłatnie wraz z załącznikami przed podpisaniem umowy deweloperskiej, rezerwacyjnej lub innych umów, wymienionych w ustawie. Przekazanie tego dokumentu powinno odbyć się na trwałym nośniku, takim jak papier. Doręczenie prospektu informacyjnego powinno odbyć się w taki sposób, aby potencjalny nabywca miał możliwość zapoznania się z zawartymi w nim informacjami przed podpisaniem umowy.
Jakie załączniki powinien mieć prawidłowo sporządzony prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny powinien zawierać następujące załączniki:
1. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego: Ten załącznik jest kluczowy dla potencjalnego nabywcy, ponieważ prezentuje układ i rozmieszczenie pomieszczeń w konkretnym lokalu mieszkalnym. Rzut kondygnacji pozwala zobaczyć, jak mieszkanie jest usytuowane w budynku, jakie ma wymiary i kształt oraz jakie są relacje przestrzenne z innymi pomieszczeniami. Dzięki zaznaczeniu lokalnego mieszkalnego na rzucie nabywca może lepiej zrozumieć jego położenie w kontekście całej inwestycji.
2. Wzór umowy deweloperskiej lub umowy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: Ten załącznik zawiera pełny wzór umowy, która będzie podstawą transakcji między deweloperem a nabywcą. Umowa ta jest istotnym dokumentem, który określa prawa i obowiązki obu stron, warunki płatności, harmonogram budowy oraz gwarancje udzielane przez dewelopera. W przypadku, gdy przepisy prawne wymagają innego rodzaju umowy, takiej jak umowa o ochronie praw nabywcy lub umowa związanego z nią Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, również powinna być dostarczona jako załącznik.
3. Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich: Ten załącznik prezentuje ogólny plan zagospodarowania terenu, na którym znajduje się inwestycja. Szkic ten pokazuje, jak budynki mieszkalne są rozmieszczone w kontekście otoczenia, a także uwzględnia istniejące uwarunkowania, takie jak funkcje terenu, strefy ochronne czy potencjalne źródła uciążliwości. Dzięki temu nabywca może lepiej zrozumieć kontekst lokalizacji inwestycji i jej wpływ na otaczającą przestrzeń.
Te trzy załączniki stanowią ważne elementy prospektu informacyjnego, które dostarczają potencjalnemu nabywcy niezbędnych informacji i dokumentów związanych z konkretnym lokalem mieszkalnym oraz całym projektem inwestycyjnym. Dzięki nim nabywca może dokładniej zapoznać się z warunkami zakupu, układem mieszkania oraz kontekstem lokalizacyjnym, co pozwala na podjęcie bardziej świadomej decyzji dotyczącej nabycia nieruchomości.
Co grozi Deweloperowi za brak prospektu informacyjnego?
Sporządzanie kompletnego i wiarygodnego prospektu informacyjnego ma ogromne znaczenie, ponieważ deweloper może ponieść konsekwencje w przypadku niedopełnienia swoich obowiązków w tej kwestii. Jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż, ale nie sporządził prospektu informacyjnego, może zostać ukarany grzywną. Natomiast w przypadku, gdy deweloper podał w prospekcie informacyjnym nieprawdziwe dane lub zataił istotne informacje, grozi mu grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet kara pozbawienia wolności do 2 lat.
Niewysłanie prospektu informacyjnego, przekazanie w nim niekompletnych lub fałszywych informacji, a także niezgodność prospektu z umową deweloperską stanowią również podstawy umożliwiające nabywcy odstąpienie od umowy. Dlatego ważne jest, aby deweloperzy zdawali sobie sprawę z powagi i konsekwencji związanych z prospektem informacyjnym. Sporządzenie kompleksowego i precyzyjnego dokumentu oraz zapewnienie prawdziwych informacji jest kluczowe dla budowania zaufania nabywcy i uniknięcia potencjalnych problemów prawnych.
Pomoc prawna – Kancelaria Grzechowiak Kotiuk
Sporządzenie prospektu informacyjnego jest nieodzowne dla deweloperów, którzy pragną zapewnić pełną transparentność i zaufanie swoim potencjalnym nabywcom. Propekt informacyjny stanowi niezastąpione narzędzie, umożliwiające przedstawienie kompleksowych informacji dotyczących inwestycji i zapewniające pewność prawna dla obu stron transakcji.
Treść prospektu informacyjnego może budzić wiele pytań i wątpliwości. Dlatego warto skonsultować te kwestie z prawnikiem, który może udzielić fachowej porady. Nasza Kancelaria Grzechowiak Kotiuk to wykfalifikowani radcowie prawni, którzy służą wsparciem na każdym etapie procesu, oferujemy zarówno tworzenie prospektów informacyjnych, jak i analizę tych dokumentów z perspektywy nabywcy. Zachęcamy do kontaktu, aby skorzystać z naszych usług i uzyskać wsparcie prawnika w tym zakresie.