Zakup nieruchomości to duży wydatek, a błędne decyzje mogą słono kosztować. Właśnie dlatego przed zawarciem umowy warto sprawdzić nie tylko stan faktyczny działki czy domu, ale też przeprowadzić szczegółową analizę prawną. Ile kosztuje audyt prawny nieruchomości? Na czym dokładnie polega? I czy warto się na niego zdecydować?
Na czym polega badanie stanu prawnego nieruchomości i kiedy może okazać się konieczne?
Badanie stanu prawnego nieruchomości to przeprowadzenie szczegółowej analizy danego lokalu, domu czy gruntu pod kątem prawnym. Inaczej nazywamy je audytem prawnym nieruchomości lub due diligence nieruchomości.
Due diligence pozwala ocenić m.in. czy z nieruchomości będzie można korzystać zgodnie z założeniami kupującego, czy planowana inwestycja jest dla niego opłacalna i czy spełnia konkretne oczekiwania. Dzięki temu można zminimalizować ryzyko związane z transakcją, uniknąć wątpliwości prawnych i negocjować korzystną cenę.
Ile kosztuje audyt prawny nieruchomości?
Cena audytu prawnego nieruchomości zwykle wynosi od kilkuset złotych do kilkunastu tysięcy. Wszystko dlatego, że zawsze należy dopasować go do konkretnej transakcji. Zupełnie inny zakres działań i stopień skomplikowania sprawy występuje np. w przypadku kupowania niewielkiego mieszkania z drugiej ręki. Inaczej też sprawa wygląda chociażby przy zakupie przez przedsiębiorcę rozległego gruntu pod inwestycję biznesową.
Dla wielu osób audyt wydaje się zbędnym wydatkiem. Warto jednak pamiętać, że to właśnie dzięki sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości można dokonać bezpiecznego zakupu. Bez wątpliwości, zbędnego ryzyka i nietrafionych decyzji.
Jak badać stan prawny nieruchomości?
Większość inwestorów, którzy nie korzystają z audytu, ogranicza się do przejrzenia księgi wieczystej. W ten sposób mogą ustalić m.in.:
- czy dana osoba jest właścicielem nieruchomości,
- czy istnieją obciążenia (np. służebności i hipoteki) oraz
- czy nie toczą się postępowania sądowe i administracyjne dotyczące nieruchomości.
I choć jest to podstawowy i niezwykle ważny element każdego audytu, to wyczerpująca usługa analizy stanu prawnego nieruchomości uwzględnia znacznie więcej informacji, które mogą mieć duży wpływ na decyzję o zakupie nieruchomości. Obejmuje m.in. sprawdzenie czy:
- istnieje plan zagospodarowania przestrzennego – często ogranicza on możliwości zabudowy;
- dany grunt jest gruntem rolnym lub leśnym – co utrudnia nabycie i wykorzystywanie gruntu; a dodatkowo może oznaczać prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa lub Lasów Państwowych;
- nieruchomość jest objęta planem rewitalizacji – to kolejne ograniczenie dla zabudowy, czasem uniemożliwiające prowadzenie konkretnego rodzaju działalności;
- nieruchomość jest uznana za zabytek – co utrudnia przeprowadzanie remontów i dokonywanie zmian w nieruchomości, a w dodatku może znacznie podwyższać koszty;
- dana zabudowa nie jest samowolą budowlaną – jej legalizacja oznacza opłaty dla nowego właściciela albo konieczność rozbiórki, co znów wiąże się z wydatkami.
Każdą z tych kwestii można wprawdzie ustalić na własną rękę. Jednak dla kupującego bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia okaże się to dużym wyzwaniem. Nie będzie też w stanie ocenić, które działania powinien przeprowadzić w ramach audytu, a które w jego przypadku są zbędne.
Kto wykonuje audyt prawny nieruchomości?
Profesjonalny audyt prawny przeprowadzany jest przez prawnika. Jako osoba znająca przepisy i obowiązujące procedury wie on, jakie wymogi obowiązują w odniesieniu do konkretnych nieruchomości. Potrafi też ocenić, co należy sprawdzić w danym przypadku, a także będzie w stanie zweryfikować umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży.
To właśnie profesjonalnie przeprowadzony audyt prawny nieruchomości pozwoli podjąć konkretne działania, negocjować cenę, utwierdzić się w decyzji o zakupie, a czasem wręcz przeciwnie – uniknąć niekorzystnej inwestycji. W każdym z tych przypadków jedno natomiast jest pewne – po przeprowadzonym audycie kupujący będzie czuć się bezpiecznie ze swoją decyzją.