Co powinienem widzieć o kupowanej działce – nieruchomości?

Jakie dokumenty są potrzebne do sprawdzenia nieruchomości?

Jestem deweloperem i planuje zakup nieruchomości pod inwestycję. A może po prostu planuje zakup działki inwestycyjnie (działka jako inwestycja na przyszłość) lub chce budować, czy planuję sprzedać nieruchomość z zyskiem.

Co powinienem wiedzieć o działce/nieruchomości, aby uzyskać wyższą cenę?

Jak zachęcić Dewelopera do zakupu działki? Jak się zabezpieczyć przy zakupie nieruchomości?

Pandemia koronawirusa spowodowała lawinowy wzrost transakcji na rynku nieruchomości. Już nie tylko deweloperzy poszukują działki pod budowę. Również osoby prywatne chcą kupować rożnego rodzaju nieruchomości jako zabezpieczenie swoich środków, w tych niepewnych czasach.

Do tego zamknięcie nas w mieszkaniach na skutek lockdown-u i jednoczesne ograniczenia w korzystaniu z przestrzeni publicznej, parków, placów zabaw, siłowni itd. skutkują ogromnym popytem na domy, segmenty, bliźniaki, a przede wszystkim na działki.

W ogłoszeniach widnieje wiele domów, segmentów, działek do sprzedaży. Wielokrotnie słyszymy o „atrakcyjnej” działce w centrum miasta, czy nad jeziorem, na której można zarobić fortunę lub wybudować piękny dom. Co raz więcej osób trudni się tzw. „pośrednictwem” w sprzedaży nieruchomości, zgłaszając się do deweloperów, inwestorów, czy po prostu do Ciebie z ofertami atrakcyjnych działek, domów itp.

Sprawdź również: Jak podnieść wartość działki – nieruchomości?

Jak nie dać się nabrać przy zakupie nieruchomości i jak nie stracić na zakupie działki?

Bezpieczna sprzedaż czy zakup nieruchomości są obecnie bardziej skomplikowane niż nam się to wydaje. Bezpieczna zakup nieruchomości, nie oznacza tylko zawarcia umowy sprzedaży, ale także opłacalność finansową, możliwość szybkiej budowy, brak problemów z sąsiadami, urzędami, wierzycielami sprzedającego itp.

Ponadto, jak już pisaliśmy w innych naszych publikacjach sprzedaż nieruchomości regulowana jest bezpośrednio lub pośrednio wieloma aktami prawnymi jak np.:

• Kodeks Cywilny,
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn,
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
• Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• Ustawa deweloperska,
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,
• Ustawa o księgach wieczystych i wiele innych.

Dlatego sprzedaż nieruchomości należy poprzedzić analizą dokumentów i informacji przez wykwalifikowanego prawnika. Tylko to gwarantuje Ci bezpieczeństwo zakupu, w tym bezpieczeństwo finansowe.

Jeżeli natomiast planujesz sprzedać nieruchomość, posiadanie wskazanych przez nas niżej dokumentów i informacji znacząco podnosi atrakcyjność działki, ogranicza koszty nabywcy, a tym samym podnosi cenę gruntu.

Sprawdź również: Obsługa prawna nieruchomości

Lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży nieruchomości

Poniżej przedstawiamy listę, jakimi dokumentami i informacjami o nieruchomości powinieneś dysponować. Jest to lista dokumentów oparta na naszym wieloletnim doświadczeniu i obsłudze wielu transakcji nieruchomości budowlanych.

Listę dokumentów do sprzedaży nieruchomości możesz pobrać tutaj i przesłać ją bezpośrednio sprzedającemu. Jest to bezpieczny plik zamknięty w formacie PDF.

Uzyskanie dokumentów wymaga przygotowania oraz złożenia wielu wniosków i dokumentów, wizyt czy telefonów do urzędów, sądów, banków itd. Nasza Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni Warszawa załatwi to za Ciebie.

Przygotujemy Twoją nieruchomość, aby osiągnęła wyższą cenę. 

Dokumenty do badania nieruchomości / Dokumenty do sprzedaży nieruchomości:

• wydruk lub odpis z księgi wieczystej (o ile została założona) ? wystarczy do tego numer księgi wieczystej ? odpis lub wydruk księgi wieczystej można pobrać TUTAJ
• fotokopie akt księgi wieczystej lub pełnomocnictwo umożliwiające wgląd do księgi wieczystej (Pamiętaj! Wgląd do akt księgi wieczystej oprócz właściciela może dokonać tylko notariusz, adwokat lub radca prawny!)
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (umowa sprzedaży, umowa ustanowienia użytkowania wieczystego, decyzja o ustanowieniu użytkowania wieczystego, umowa darowizny, postanowienie spadkowe, postanowienie o zniesieniu współwłasności, postanowienie o zasiedzeniu, postanowienie o przysądzeniu własności itp.)
• jeżeli Sprzedającym jest osoba prawna ? spółka, stowarzyszenie, fundacja lub inna jednostka prawna ? umowa, statut, uchwała wskazujące uzyskanie zgody organów na zawarcie umowy sprzedaży lub brak takiego obowiązku
• w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – decyzja lub zaświadczenie o przekształceniu
• umowy przedwstępne lub rezerwacyjne z innymi ewentualnymi nabywcami nieruchomości
• zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadków i darowizn lub zwolnieniu od tego podatku – w przypadku nabycia nieruchomości darowizną lub spadkiem lub na skutek zniesienia współwłasności
• w przypadku obciążenia hipoteką – dokumenty stanowiące podstawę ustanowienia hipoteki lub zaświadczenie wierzyciela o aktualnej wysokości zadłużenia
• dokumenty stanowiące podstawę ustanowienie innych obciążeń, jak np. służebności, dożywocia, zakazy zbywania, obciążenia, ostrzeżenia, roszczenia (umowa, wyrok, postanowienie sądu)
• wypisy i wyrysy (mapy) z ewidencji gruntów
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile plan obowiązuje dla danej nieruchomości)
• zaświadczenie czy działka została objęta planem urządzenia lasu lub jego braku lub tzw. decyzją o lasach (nawet w przypadku nieruchomości miejskich!!!)
• zaświadczeni czy działka znajduje się w obszarze rewitalizacji (niezależnie od położenia)
• w przypadku braku planu miejscowego – decyzja o warunkach zabudowy o ile została wydana oraz ewentualnie informacje ze studium uwarunkowań, jeżeli przystąpiono do procesu uchwalania planu miejscowego
• pozwolenie na budowę, jeżeli zostało wydane
• inne decyzje dotyczące nieruchomości w zakresie budowy, jak i podziałów, ograniczeń w korzystaniu itd.
• ewentualne odwołania, zażalenia, skargi dotyczące postępowań budowlanych
• podstawy dostępu do drogi publicznej (np. służebność, udział w nieruchomości drogowej, decyzja o lokalizacji zjazdu)
• umowy z dostawcami mediów (woda, prąd, kanalizacja, ciepło, gaz)
• umowy dzierżawy, najmu, leasingu i inne ograniczenia w korzystaniu z działki
• umowy pierwokupu, odkupu, opcji
• zaświadczenia dla Sprzedającego o braku zaległości w płatności rat, opłat, podatków wobec Banku, Urzędu Skarbowego, Urzędu Gminy, ZUS
• w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym ? zaświadczenie o braku zameldowania
• decyzje, wyroki administracyjne, sądowe we wszelkich postępowaniach związanych z nieruchomością, w tym z udziałem Sprzedającego
• dokumenty o objęciu nieruchomości ochroną Konserwatora zbytków
• decyzje, zaświadczenia o objęciu nieruchomości postepowaniem o realizacje inwestycji celu publicznego lub postępowania ZRID
• zaświadczenia, iż wobec nieruchomości nie toczą się postępowania reprywatyzacyjne lub wywłaszczeniowe

Dokumenty podnoszące wartość nieruchomości:

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile plan obowiązuje dla danej nieruchomości);
• w przypadku braku planu miejscowego – decyzja o warunkach zabudowy wskazująca zakres możliwej zabudowy;
• pozwolenie na budowę;
• dziennik budowy;
• porozumienia sąsiedzkie o wzajemnym nieblokowaniu budów, inwestycji itp.
• zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki;
• zgoda innych podmiotów uprawnionych na wykreślenie innych obciążeń z księgi wieczystej;

Informacje potrzebne do sprzedaży nieruchomości / Informacje podnoszące wartość nieruchomości:

• Czy na nieruchomości lub jej części planowana jest inwestycja celu publicznego np. droga, infrastruktura techniczna (linia wodna, gazowa, elektryczna itp.)?
• Czy na nieruchomości były składowane, przechowywane substancje lub urządzenia szkodliwe dla środowiska lub niebezpieczne (np. niewybuchy)? Czy zostały wydane dokumenty w tym zakresie (decyzje, postanowienia, wyroki). Czy były prowadzone prace polegające na ich usunięciu?
• Szczegółowe informacje o jakichkolwiek obecnych lub potencjalnych roszczeniach osób trzecich w stosunku do nieruchomości (w tym roszczenia reprywatyzacyjne) oraz toczących się postępowaniach (egzekucyjnych, wywłaszczeniowych, budowlanych), których wynik może mieć wpływ na sposób i zakres korzystania z nieruchomości lub spowodować egzekucję z nieruchomości czy oddanie nieruchomości osobom trzecim.
• Czy nieruchomość podlega pod Konserwatora Zabytków i ewentualnie w jakim zakresie?
• Informacje na temat wszelkich stwierdzonych, niezbędnych lub planowanych odstępstw od pozwolenia na budowę.
• Czy są lub były prowadzone postępowania zmierzające do uchylenie pozwoleń na budowę lub jego zmiany?
• Informacje odnośnie granic z działkami sąsiednimi, czy są lub były prowadzone postępowania o ustalenie lub odnowienie granic?
• Informacje o nieruchomościach sąsiednich ? ich przeznaczenie, planowana i wykonana zabudowa, relacje z sąsiadami, kwestie sporne z sąsiadami.