Kupno i sprzedaż działki – co musisz wiedzieć?

Zakup działki lub innej nieruchomości to inwestycja wymagająca starannego przygotowania. Niezależnie od tego, czy jesteś deweloperem planującym budowę, inwestorem kupującym grunt jako lokatę kapitału, czy osobą prywatną marzącą o własnym domu – mierząc się z decyzją o zakupie musisz zadbać o wiele formalności.

Sprawdzenie dokumentów, ocena potencjału inwestycyjnego oraz zabezpieczenie transakcji to istotne elementy pozwalające uniknąć problemów prawnych i finansowych. Jakie dokumenty są potrzebne? Jak zwiększyć wartość nieruchomości?

Jak bezpiecznie sprzedać lub kupić działkę? Sprawdź wszystko, co powinieneś wiedzieć o działkach, które mają być przedmiotem transakcji.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprawdzenia nieruchomości?

Dokonanie transakcji wiąże się z koniecznością analizy wielu dokumentów. Obecnie większość z nich można uzyskać online, co znacząco ułatwia cały proces. Uzyskanie dokumentów wymaga przygotowania oraz złożenia osobistego lub elektronicznego wielu wniosków, uiszczenia opłat, wizyt czy telefonów do urzędów, sądów, banków itd. Nasza Kancelaria kompleksowo zajmie się tą sprawą za Ciebie.

Oto podstawowe dokumenty, które należy uzyskać i zweryfikować:

1. Księga wieczysta

• Odpis księgi wieczystej (można pobrać na stronie ekw.ms.gov.pl)
• Informacje dotyczące hipotek, służebności, ostrzeżeń, roszczeń

2. Dokumenty własnościowe

• Akt notarialny zakupu, postanowienie o zasiedzeniu, decyzja o ustanowieniu użytkowania wieczystego
• W przypadku spadku – postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o zapłacie podatku od spadków i darowizn

3. Ewidencja gruntów i plan zagospodarowania przestrzennego

• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (można uzyskać online na Geoportal.gov.pl)
• Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dostępny w urzędzie gminy lub na stronach BIP)

• Jeśli działka nie jest objęta MPZP – aby w przyszłości uzyskać pozwolenie na budowę będzie trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy

4. Pozwolenia i decyzje administracyjne

• Warto sprawdzić czy są decyzje o podziale działki
• Informacje dotyczące dostępu do drogi publicznej

5. Obciążenia i zobowiązania

• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych i opłat lokalnych
  Umowy dzierżawy, najmu (jeśli nieruchomość jest wynajmowana)
• Warto zwrócić uwagę czy są jakieś decyzje konserwatorskie (czy podlega ochronie zabytków)

Dokumenty niezbędne do transakcji sprzedaży nieruchomości w formie listy opracowanej przez doświadczonego prawnika możesz pobrać tutaj.

Co zwiększy wartość działki przed sprzedażą?

Jeśli planujesz transakcję kupna-sprzedaży, to warto wiedzieć, co wpływa na wyższą cenę nieruchomości:

• Uregulowanie stanu prawnego – jeśli w księdze wieczystej są wpisane hipoteki lub inne ograniczenia, warto je wykreślić, o ile to możliwe
• Uzupełnienie dokumentacji – posiadanie kompletu dokumentów przyspiesza proces sprzedaży i zwiększa atrakcyjność oferty
• Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – jeśli działka nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto posiadać WZ, jeśli istnieje projekt domu to także dla działki warto poinformować o tym kupujących
• Doprowadzenie mediów – tak zwane uzbrojenie terenu, działki uzbrojone (z dostępem do prądu, wody, kanalizacji, gazu) są znacznie bardziej atrakcyjne niż te bez infrastruktury
• Poprawienie dostępu do drogi publicznej – jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, warto uregulować służebność drogową lub wykupić udział w drodze
• Przygotowanie terenu pod budowę – to ewentualne prace związane z usunięciem przeszkód i dostosowaniem gruntu do prac budowlanych, które najczęściej obejmują wyrównanie terenu, usunięcie roślinności, rozbiórkę istniejących obiektów oraz wykonanie przyłączy i drenażu.

Jak zabezpieczyć się przy zakupie nieruchomości?

Zakup działki wiąże się z ryzykiem, dlatego warto przestrzegać kilku zasad:

• Zweryfikuj księgę wieczystą – sprawdź, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami, roszczeniami osób trzecich
• Sprawdź stan prawny działki – upewnij się czyja jest to własność, należy zwrócić uwagę czy sprzedający ma wyłączne prawo do jej zbycia, a działka nie jest przedmiotem postępowań sądowych czy egzekucyjnych
• Zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – dowiedz się, jakie są możliwości zabudowy i jakie inwestycje planowane są w okolicy
• Zamów badania geotechniczne – kupując działkę jeśli planujesz budowę, sprawdź warunki gruntowe, aby uniknąć problemów z fundamentami
• Korzystaj z pomocy prawnika lub notariusza – profesjonalna analiza dokumentów pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek

Jak zachęcić dewelopera do zakupu działki?

Jeśli sprzedajesz działkę i chcesz, aby zainteresował się nią deweloper to warto pamiętać, że jest to proces bardziej skomplikowany. U dewelopera kupno działki budowlanej zwykle poprzedza dokładna analiza potencjału inwestycyjnego działki. I dlatego warto podjąć kilka dodatkowych kroków, by przygotować swoją ofertę w sposób atrakcyjny dla inwestora:

1. Kompletna dokumentacja – im więcej formalności załatwisz zawczasu, tym szybciej deweloper podejmie decyzję
2. Potwierdzone warunki zabudowy – określenie, co można wybudować na działce może być konieczne, a dodatkowo działka budowlana ma większą wartość niż działka rolna
3. Dostęp do infrastruktury – należy ustalić kwestie związane z działką takie , jak media, dojazd, czy planowane inwestycje w okolicy
4. Lokalizacja i analiza rynku – wskazanie potencjalnych możliwości inwestycyjnych w danym regionie

Co jeszcze warto wiedzieć? Jakie informacje podniosą atrakcyjność działki?

• Planowane inwestycje celu publicznego – sprawdź, czy na danym terenie planowana jest dodatkowa inwestycja np. droga, infrastruktura techniczna (sieć wodna, gazowa, energii elektrycznej, kanalizacji, światłowodu itp.).
• Historia skażenia terenu – w niektórych regionach ważne będzie pozyskanie specyficznych informacji – upewnij się, czy na działce były składowane lub przechowywane substancje szkodliwe dla środowiska lub materiały niebezpieczne (np. niewybuchy). Informacja na temat ewentualnego skażenia przyrody jest ważna.
• Roszczenia osób trzecich – zweryfikuj, czy istnieją jakiekolwiek obecne lub potencjalne roszczenia w stosunku do nieruchomości (np. roszczenia reprywatyzacyjne) oraz czy toczą się postępowania egzekucyjne, wywłaszczeniowe, budowlane, które mogą wpłynąć na korzystanie z działki lub prowadzić do jej utraty.
• Ochrona konserwatorska – sprawdź, czy teren lub budynek podlega ochronie Konserwatora Zabytków i w jakim zakresie. Może to mieć znaczenie w przypadku przeprowadzania remontów czy rozbudowy.
• Pozwolenia na budowę i ich zmiany – zweryfikuj, czy występują jakiekolwiek stwierdzone, niezbędne lub planowane odstępstwa od pozwolenia na budowę oraz czy były prowadzone postępowania zmierzające do jego uchylenia lub zmiany.
• Granice działki – sprawdź dokładny wymiar działki, jej długość i szerokość. Warto wiedzieć, czy były prowadzone postępowania dotyczące podziału, ustalenia lub odnowienia granic z działkami sąsiednimi. Nieuregulowane granice mogą powodować spory prawne i utrudnić użytkowanie.
• Sąsiedztwo – przeanalizuj informacje odnośnie przeznaczenia oraz aktualnej i planowanej zabudowy na sąsiednich działkach. Sprawdź relacje z sąsiadami oraz ewentualne kwestie sporne, które mogą wpłynąć na działania wobec nowego właściciela.

Zakup lub sprzedaż działki to proces wymagający wiedzy i odpowiedniego przygotowania. To, że wiele formalności można już załatwić online znacznie przyspiesza i ułatwia cały proces. Pospiech jednak nie jest wskazany. Nadal bardzo ważne jest sprawdzenie kilku ważnych czynników – a zwłaszcza stanu prawnego. W tym celu należy skorzystać z konsultacji prawnej, by nie pominąć ważnych elementów, które mogą utrudnić przebieg transakcji.

Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu możesz nie tylko uniknąć problemów prawnych, ale także zwiększyć wartość nieruchomości i szybciej znaleźć kupca lub dewelopera zainteresowanego inwestycją.