Umowa najmu mieszkania, co powinna zawierać, na co zwrócić uwagę?
Umowa najmu pozornie wydaje się być niezbyt skomplikowana. Dodatkowo w Internecie znaleźć możemy liczne, darmowe wzory. Jeżeli jednak nie zweryfikujemy dokładnie treści umowy, możemy narazić się na nieprzyjemne skutki. Spowodowane jest to głównie tym, że wynajmując lokal na cele mieszkaniowe, często nie pamiętamy o Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten akt prawny nakłada natomiast szereg praw i obowiązków, których niedochowanie może mieć istotne konsekwencje prawne.
Trzeba również pamiętać, że umowa sporządzona powinna zostać w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego i potrzeb stron. Wszak nie bez powodu zwykło się mówić, że umowy zawierane są na złe, a nie dobre czasy!
Specjalista naszej Kancelarii wyjaśnia poniżej, jakie elementy istotne powinny znaleźć się w umowie najmu, omawia znaczenie określenia przedmiotu umowy i podpowiada w jaki sposób rozwiązać kwestie związane z zawarciem odpowiedniej polisy. W artykule nie zabrakło odniesienia do przepisów chroniących prawa lokatora oraz zapisów pozwalających na zminimalizowanie ryzyka w przypadku sporu pomiędzy stronami.
Zobacz również: Zniesienie współwłasności nieruchomości
Na co zwrócić uwagę przy umowie najmu?
Pandemia oraz rosnąca z miesiąca na miesiąc inflacja spowodowały, iż Polacy w ostatnich dwóch latach jeszcze chętniej inwestowali w nieruchomości. Każdy inwestor, który zakupił mieszkanie w celu jego dalszego wynajmu musi pamiętać, że żeby inwestycja zwróciła się zgodnie z oczekiwaniami musi on zabezpieczyć należycie swoje interesy. Podstawę zabezpieczenia stanowi prawidłowo skonstruowana umowa najmu, która z jednej strony zawiera elementy wymagane przez prawo, a z drugiej odpowiada aktualnym potrzebom rynkowym i biznesowym.
Jednym z najpowszechniejszych błędów umów najmu lokali mieszkalnych wynajmowanych osobom fizycznym jest pominięcie w jej treści obowiązków i regulacji zawartych w Ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy tej Ustawy pewne kwestie regulują inaczej niż ogólne przepisy Kodeksu Cywilnego. Tyczy się to między innymi spraw tak kluczowych jak podstawy wypowiedzenia umowy, czy okresy wypowiedzenia.
Kolejnym błędem pojawiającym się w umowach jest brak uregulowania kwestii, które mają istotny wpływ na realizowanie umowy oraz rozliczenie opłat i kosztów.
Potrzebujesz doradztwa z zakresu rynku nieruchomości? Oferujemy profesjonalne doradztwo prawne w sprawach finansowych. Pomożemy podjąć Ci jak najlepszą i przemyślaną decyzję związaną z Twoją inwestycją.
Jak powinna wyglądać bezpieczna umowa najmu mieszkania z osobą fizyczną?
Dane do umowy najmu mieszkania, jakie dane powinniśmy wskazać?
Umieszczenie w komparycji umowy danych stron wydaje się proste i oczywiste, to często umowy nie zawierają istotnych informacji lub zawierają dane zbędne, których uzyskiwanie może być nawet niezgodne z przepisami RODO. Wobec tego jakie dane osobowe powinniśmy wpisać w treść umowy?
W przypadku osób fizycznych wystarczającym wydaje się wskazanie imienia, nazwiska, numeru PESEL oraz adresu zamieszkania. Do czego numer PESEL? Po pierwsze jest to nasz unikalny numer identyfikacyjny, dzięki któremu nie ma możliwości pomylenia osoby z uwagi na zbieżność innych danych.
Numer PESEL przyda się również w przypadku konieczności skierowania sprawy do sądu. Składając pozew zobowiązani jesteśmy wskazać PESEL pozwanego. Brak takich danych nastręczy nam wiele problemów, a jego późniejsze uzyskanie będzie wymagało poświęcenia niepotrzebnego czasu i kosztów.
Dodatkowo posiadając PESEL będziemy mogli np. wpisać nieuczciwego najemcę do rejestru dłużników biura informacji gospodarczej tzw. BIG-u, co często powoduje spłatę zadłużenia i pominięcie kosztownego procesu sądowego.
Nie jest natomiast koniecznym zawarcie w umowie danych dotyczących dokumentu tożsamości, szczególnie że dokumenty takie mają swój okres ważności i mogą zostać wymienione w trakcie obowiązywania umowy.
Warto natomiast, aby zawierając umowę druga strona okazała dowód osobisty w celu potwierdzenia swoich danych osobowych. Okazanie dowodu nie będzie konieczne, w przypadku, gdy umowa najmu będzie zawarta w formie aktu notarialnego lub z notarialnie poświadczonymi podpisami. Wtedy to na notariuszu ciąży obowiązek potwierdzenia tożsamości stron.
Jakie inne dane warto wskazać w umowie najmu? Na pewno pomocne będą dane kontaktowe jak nr telefonu, czy adres e-mail, za pośrednictwem którego strony będą się ze sobą kontaktować. Podanie adresu e-mail może mieć istotne znaczenie przy udowadnianiu w sądzie np. skuteczności poinformowania strony o niemożności korzystania z lokalu, opłatach, rozliczeniach itd.
Umowa najmu może być zawarta również przez pełnomocnika. W takim wypadku musi się on legitymować stosownym dokumentem pełnomocnictwa, który powinien stanowić załącznik do umowy.
Niezależnie należy pamiętać, iż wszystkie opisane wyżej dane stanowią dane osobowe. Dlatego, jeżeli jedną ze stron umowy jest przedsiębiorca to umowa najmu powinna zawierać klauzulę dotyczącą ochrony danych osobowych drugiej strony – osoby fizycznej. W ten sposób zabezpieczymy się pod kątem spełnienia podstawowych obowiązków wynikających z rozporządzenia RODO.
Przedmiot najmu
Jednym z najistotniejszych elementów umowy najmu lokalu mieszkalnego jest precyzyjne określenie jego przedmiotu (nieruchomości, która została wynajęta). W tym celu powinniśmy zawrzeć w umowie adres i numer lokalu, numer księgi wieczystej (o ile została założona), pomieszczenia i przedmioty przynależne oraz ich ewentualną numerację – komórki lokatorskie, miejsca postojowe, tarasy, balkony, liczniki, stojaki rowerowe, dostęp do wspólnych siłowni, rowerowni itp.
Pamiętajmy, aby umowa najmu jasno określała, czy wynajmujący jest właścicielem lokalu czy jego uprawnienie do wynajęcia wynika z innego tytułu prawnego, a jeżeli tak to z jakiego. Przed zawarciem umowy najmu mieszkalnego zweryfikować tytuł prawny wynajmującego, do dysponowania nieruchomością.
Umowa najmu lokalu a stan techniczny mieszkania i wyposażenie lokalu
W umowie najmu, lub załączniku do niej – protokole przekazania lokalu, powinny znaleźć się informację na temat stanu lokalu w dacie jego wydania najemcy oraz spis wyposażenia znajdującego się w lokalu. Dla celów dowodowych, można wykonać zdjęcia dokumentujące stan lokalu i przedmioty w nim się znajdujące. W protokole przekazania lokalu warto zawrzeć również informacje o stanie liczników prądowych, wody, czy ogrzewania.
W odniesieniu do stanu technicznego lokalu, w umowie najmu warto również szczegółowo opisać kwestie odpowiedzialności za zużycie lokalu, a konkretniej kto odpowiada za przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego. Co prawda zarówno Kodeks Cywilny jak i Ustawa o ochronie praw lokatorów, określają obowiązki stron w tym zakresie, jednakże tę kwestie strony mogą modyfikować w ramach umowy.
Najczęściej stosuje się zapisy, z których wynika, że koszty utrzymania i naprawy wyposażenia lokalu ponosi najemca, chyba że awarie, uszkodzenia itp. powstały z przyczyn przez niego niezawinionych np. na skutek zalania lokalu przez sąsiada. Obowiązek ten można rozciągnąć także na większe naprawy i remonty dotyczące przykładowo podłóg, okien czy instalacji. Takie zapisy umowne mają dwa podstawowe plusy. Po pierwsze ułatwiamy sobie drogę do dochodzenia ewentualnych roszczeń w przyszłości, np. przy rozwiązaniu umowy najmu Po drugie takie regulacje umowne mają działanie prewencyjne. Najemca mając świadomości odpowiedzialność za wynajmowaną nieruchomość, zazwyczaj bardziej będzie dbał o stan lokalu.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego – ubezpieczenie
Analizując kwestię wyposażenia lokalu i jego zużycia czy zniszczenia, należy także rozważyć kwestię zawarcia polisy ubezpieczeniowej lokalu. Jest to szczególnie istotne, jeżeli właściciel lokalu, oddaje w najem lokal wraz z wartościowym wyposażeniem.
W takim wypadku niezbędnym zapisem w umowie najmu mieszkania wydaje się obowiązek najemcy polegający na ubezpieczeniu lokalu oraz jego zawartości od włamania, kradzieży, zniszczenia, uszkodzenia, pożaru, zalania czy innych zdarzeń losowych lub zawinionych. Obowiązek ubezpieczeniowy obejmować powinien także szkody wyrządzone przez osoby trzecie np. zalanie czy pożar na skutek zawinionego działania sąsiadów.
Do decyzji stron pozostaje, która z nich ma zawrzeć i opłacać polisę. Rozwiązaniem najprostszym i najrozsądniejszym jest, aby to właściciel zawarł polisę ubezpieczeniową na siebie, a jej kosztami obciążył najemcę. Takie rozwiązanie daje gwarancję ciągłości polisy i pozbawia nas konieczności opisywania w umowie sytuacji na wypadek jej niezawarcia czy nieprzedłużenia, lub gdyby któraś ze stron chciała zerwać umowę najmu.
Okres trwania i wypowiedzenie umowy najmu mieszkalnego
Kolejnym bardzo ważnym elementem zawarcia umowy najmu jest jednoznaczne określenie okresu jej trwania, czyli czy najem zawarty jest na czas oznaczony czy nieoznaczony. W praktyce obrotu rekomenduje się aby umowa najmu lokalu zawarta z osobami fizycznymi była na czas oznaczony. W ten sposób unika się problemów z wypowiedzeniem, które pojawiają się nieraz w przypadku umów na czas nieoznaczony.
Na jak długi czas można zawrzeć umowę na czas oznaczony?
Zgodnie z przepisami polskiego prawa, rodzaj umowy najmu lokalu na czas oznaczony można co do zasady zawrzeć na dowolnie długi termin uzgodniony między stronami. Jednak istnieją pewne ograniczenia:
- przy umowie najmu okazjonalnego maksymalny czas jej obowiązywania to 10 lat, z możliwością dalszego przedłużenia. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego zawarta może być wyłącznie na czas oznaczony.
- w przypadku innych umów najmu, jeżeli zawarte zostały na czas dłuższy niż 10 lat, to po upływie 10 lat traktowane są tak jak umowy zawarte na czas nieoznaczony.
Kiedy opłaca się stosować umowę najmu na czas nieoznaczony?
Taki rodzaj umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony może być korzystne w następujących sytuacjach:
- Długoterminowy najemca chce mieć większą stabilizację i ochronę prawną – umowa na czas nieoznaczony gwarantuje najemcy dłuższy okres zamieszkiwania w lokalu i ochronę przed wypowiedzeniem przez wynajmującego bez ważnych powodów.
- Najemca nie chce martwić się o konieczność przedłużania umowy – przy umowie na czas nieoznaczony, jeśli żadna ze stron jej nie wypowie, przedłuża się ona automatycznie i obowiązuje nadal.
- Wynajmujący chce zapewnić sobie stałe dochody z czynszu – umowa na czas nieoznaczony daje większą gwarancję długoterminowego najmu i wpływów z tytułu czynszu.
- Strony nie chcą określać z góry konkretnego czasu trwania najmu – umowa na czas nieoznaczony zapewnia elastyczność.
- Wynajmujący chce uniknąć częstej rotacji najemców – umowa na czas nieoznaczony zachęca najemców do pozostania w lokalu na dłużej.
Jeśli napotkasz na swojej drodze problemy skorzystaj z usługi: Doradztwo i obsługa prawna nieruchomości. Nasi prawnicy od nieruchomości mają wieloletnie doświadczenie w obsłudze prawnej sektora budowlano-deweloperskiego.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas oznaczony i nieoznaczony – Ustawa o ochronie lokatorów
Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów w znacznej mierze chronią najemców, dotyczy to również kwestii wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego osobie fizycznej. Niezależnie od tego, co zawierają wzory umów najmu,w kwestiach rozwiązania umowy najmu zastosowanie znajdzie art. 11 przywołanej Ustawy.
Przepis ten jest bardzo rozbudowanu, przewiduje różne okresy wypowiedzenia w zależności od jego podstaw. Dość powiedzieć, że terminy wypowiedzenia wahają się od miesiąca do nawet 3 lat naprzód (!). Takie regulacje powodują, że wynajmujący często mają problem z rozwiązaniem zawartych umów najmu.
W praktyce więc, w przypadku problemów w zakresie rozwiązania umowy najmu, warto zwrócić się o pomoc prawną do kancelarii mającej doświadczenie w sprawach dotyczących umów najmu. Profesjonalni pełnomocnicy w najbardziej kompleksowy sposób przeanalizują przepisy Ustawy i znajdą rozwiązanie najkorzystniejsze w danym przypadku.
Umowa wynajmu mieszkania – roszczenia z tytułu ulepszeń
Rozważając kwestię zakończenia stosunku umownego, warto także opisać w umowie, prawa i obowiązki stron na koniec okresu najmu. Chodzi tu przede wszystkim o stan lokalu w jakim ma być on zwrócony przez najemcę.
Z praktycznych powodów powinniśmy sprecyzować w umowie możliwie szczegółowo obowiązki najemcy w zakresie odnowienia lokalu np. ma zostać odmalowany, a dopuszczalne są uszkodzenia takie jak drobne zadrapania czy zabrudzenia wyposażenia, które nie wpływają na możliwość korzystania i przeznaczenie lokalu i jego wyposażenia. Również wszelkie uszkodzenia uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z lokalu powinny być usunięte przez najemcę, na jego koszt.
W umowie najmu warto uregulować kwestię ulepszeń dokonanych przez najemcę. Dla bezpieczeństwa najlepiej, gdyby w umowie jasno wskazać, iż najemcy nie przysługują prawa do żądania roszczeń z tytułu ulepszeń, ewentualnie najemca będzie uprawniony do ich usunięcia na własny koszt i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.
Czynsz i opłaty – ustawa o ochronie praw lokatorów
W umowie należy precyzyjnie opisać kwestie czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Najlepiej, jeżeli czynsz zostanie wskazany jako jedna ryczałtowa kwota miesięczna. Rozbijanie opisu na czynsz per m2, jest zbędne i może generować w przyszłości problemy np. w przypadku gdyby powierzchnia lokalu okazała się inna niż zadeklarowana w umowie.
Koniecznym jest również wskazanie terminów płatności oraz nr rachunku bankowego, na który mają być wykonywane przelewy. Pamiętać należy o ograniczeniach ustawowych w zakresie podwyższania czynszu najmu. Tutaj również zastosowanie mają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Szczegółowe określają one wysokość możliwych podwyżek, procedurę ich dokonywania oraz częstotliwość.
W umowie można również opisać kwestie związane z dostawą mediów i usług telekomunikacyjnych do lokalu. Najprostszym rozwiązaniem jest, aby to najemca zawarł umowy na dostawę mediów, gdyż ewentualne opóźnienia w opłatach powodują konsekwencje bezpośrednio ze strony dostawcy mediów, a nie będą obciążały właściciela lokalu. Jeżeli nie jest to możliwe, postarajmy się sprecyzować procedurę rozliczenia, w tym dostarczania najemcy informacji o wysokości opłat dodatkowych. Tutaj najlepszym rozwiązaniem wydaje się poczta elektroniczna i przesyłanie faktur za media/usługi bezpośrednio do najemcy.
Umowa najmu – inne istotne postanowienia umowne
Przygotowując umowę najmu pamiętajmy także, aby zawrzeć w niej postanowienia dotyczące prawa do korzystania z lokalu przez inne osoby, w tym do jego dalszego podnajmowania lub też postanowienia zabraniające najemcy takich praktyk. Co prawda kwestie podnajmu uregulowane są w przepisach powszechnie obowiązujących, ale ich opisanie w umowie ma walor informacyjny i prewencyjny.
Do innych istotnych postanowień należy także określenie prawa właściciela do kontroli stanu lokalu w okresie obowiązywania umowy oraz uprzedniego informowania o tym, czy wejścia przez właściciela do lokalu na wypadek awarii.
W umowie warto także jasno określić sposoby kontaktu pomiędzy stronami np. mail, telefon, a także sposoby doręczenia korespondencji i skuteczności doręczenia np. po dwukrotnym awizowaniu.
Zapraszamy do zapoznania się z pełną wersją artykułu, która znajduje się TUTAJ.
Najczęściej zadawane pytania:
Na czym polega najem okazjonalny? Umowa okazjonalna najmu mieszkania
Najem okazjonalny to umowa najmu zawarta pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego a najemcą, zawarta na czas oznaczony, do 10 lat, która umożliwia szybką eksmisję najemcy w przypadku zakończenia umowy. Przedmiot umowy najmu okazjonalnego stanowi lokal mieszkalny. Umowa okazjonalna najmu może zostać zawarta bezpośrednio pomiędzy stronami lub w formie aktu notarialnego. Przy umowie najmu okazjonalnego najemca podaje adres, pod który może zostać eksmitowany oraz składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji wprost z aktu co do obowiązku eksmisji.
Czy można zmienić wysokość czynszu w trakcie trwania umowy?
W trakcie trwania umowy najmu można zmienić wysokość czynszu, chyba że umowa zawiera zapis o zakazie podwyżki czynszu w trakcie jej trwania.
Jaka forma umowy najmu będzie najlepsza?
Najbezpieczniejszą obecnie formą umowy najmu wydaje się być najem okazjonalny. Umowa ta zabezpiecza wynajmującego w sytuacji gdyby najemca nie realizował obowiązków umownych i odmawiał jednocześnie opuszczenia lokalu. Przy najmie okazjonalnym proces eksmisji najemcy jest znacznie szybszy i prostszy.
Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?
Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, należy sporządzić pismo skierowane do drugiej strony, zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu z zachowaniem formy pisemnej. Wypowiedzenie powinno zawierać oznaczenie stron umowy, wskazanie umowy podlegającej wypowiedzeniu, jednoznaczne oświadczenie woli o wypowiedzeniu oraz termin, do którego umowa lokatorska ulega rozwiązaniu. Wypowiedzenie należy podpisać. Jeżeli umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia tylko z określonych powodów, w treści wypowiedzenia powinno znaleźć się wyszczególnienie tych powodów.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia w przypadku np. zaległości najemcy z zapłatą czynszu, niewłaściwego używania lokalu czy dewastacji mieszkania. Może też zerwać umowę bez zachowania terminów w przypadku rażącego naruszenia obowiązków przez najemcę. Wypowiedzenie umowy najmu wymaga formy pisemnej.
Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu?
Tak, najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Przy czym w umowa na czas oznaczony, muszą one zawierać podstawy wypowiedzenia przed upływem okresu najmu, Musi jednak dotrzymać okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wady najmowanego lokalu uzasadniają natychmiastowe rozwiązanie umowy.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę najmu? Postanowienia umowy najmu
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów określonych w umowie, bez konieczności podawania przyczyny. Może też zerwać umowę bez zachowania terminów, gdy wynajęty lokal nie nadaje się do użytku lub zagraża zdrowiu najemcy.
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony?
Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, najemca musi złożyć wynajmującemu oświadczenie woli w formie pisemnej, z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego w umowie (zwykle 2 miesiące). Wypowiedzenie powinno identyfikować strony umowy oraz wskazywać termin, do którego umowa lokatorska ulega rozwiązaniu. Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony wymaga zachowania formy pisemnej i dotrzymania terminów wypowiedzenia określonych w samej umowie lub przepisach prawa.