Jak zachęcić dewelopera do zakupu działki?
Jestem właścicielem lub współwłaścicielem działki ? nieruchomości i chcę ją sprzedać za jak najwyższą cenę. Zastanawiam się nad zakupem działki, żeby na niej zarobić w przyszłości. Chcę podnieść atrakcyjność nieruchomości.
Dzisiaj, kiedy lokaty mają prawie ujemne oprocentowanie, kursy walut i kruszcu szaleją, giełda stała się zupełnie nieprzewidywalna – inwestycje w nieruchomość są dużo bardziej bezpieczne i gwarantują dosyć wysoką stopę zwrotu w przeciągu kilku lat. Ale na nieruchomości można zarobić o wiele więcej?
Czy mogę podnieść wartość działki, nie budując na niej?
Nasz odpowiedź ? TAK
W tym celu podejmij kilka kroków prawnych i inwestycyjnych.
Wzrost wartości zależy od kilku czynników, w tym stanu prawnego Twojej nieruchomości, jej przeznaczenia oraz środków jakie chcesz zaangażować w przyszły zysk.
Istotna informacja ? największą wartość mają nieruchomości budowlane pod zabudowę wielorodzinną.
Pamiętaj dla dewelopera czy przyszłego inwestora nie ma znaczenia wygląd działki, ale to jaką łączną powierzchnię użytkową mieszkań będzie mógł uzyskać. Dlatego nie marnuj środków na upiększanie działki. Przeznacz środki na maksymalizację możliwości zabudowy na działce.
Jak podnieść wartość działki? Od czego zacząć?
Sześć najważniejszych kroków.
Opisane poniżej kroki możesz wykonywać równolegle, co zaoszczędzi czas i podniesie zyski.
- Krok pierwszy ? stan prawny nieruchomości
W pierwszej kolejności należy ustalić stan prawny nieruchomości. O badaniu stanu prawnego nieruchomości piszemy tutaj. Listę dokumentów niezbędnych do badania nieruchomości znajdziesz tutaj.
Musimy przede wszystkim ustalić, czy przysługuje Ci pełnia praw właścicielskich i czy zostały one ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lub nie istnieją przeciwwskazania dla wpisania Cię do księgi wieczystej.
Pamiętaj, jeżeli wpisanie Cię do księgi wieczystej, jako właściciela, wymaga najpierw przeprowadzenia dodatkowych postępowań np. postępowania spadkowego, działu spadku, zniesienia współwłasności, zasiedzenia itp. są to okoliczność znacznie obniżające wartość dla potencjalnego nabywcy.
Analogicznie, jeżeli posiadasz udział w nieruchomości i nie możesz dogadać się z pozostałymi właścicielami. My to załatwimy, specjalizujemy się w negocjacjach i porozumieniach między współwłaścicielami.
Następnie nabywca sprawdza, czy nieruchomość nie jest obciążona długami (np. hipoteka), prawami innych osób (np. służebność, dożywocie, użytkowanie, dzierżawa itd.) oraz jak te prawa wpływają na możliwość korzystania z nieruchomości i jej wartość. Czy służebność drogowa uniemożliwia korzystanie z działki?
Czasami trzeba doprowadzić do wykreślenia hipoteki, służebności, czy innego prawa wpisanego do księgi wieczystej, a przy najmniej uzyskania zgody na takie wykreślenie.
Dlatego w pierwszej kolejności podejmij działania, aby posiadać niekwestionowane prawo do nieruchomości, umożliwiające wpisanie Ciebie jako właściciela do księgi wieczystej. Następnie spróbuj wyczyścić nieruchomość z obciążeń osób trzecich.
Posiadamy wiele rozwiązań, jak pozbyć się hipoteki, służebności czy dożywocia z księgi wieczystej.
- Krok drugi ? przeznaczenie nieruchomości
Przede wszystkim trzeba ustalić przeznaczenie Twojej nieruchomości. Czy jest to nieruchomość budowlana, rolna a może las, teren rekreacji, czy przemysłowy?
Podstawowym źródłem informacji jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument określa ostatecznie co możesz i w jakim zakresie wybudować na swojej działce.
Informacje o obowiązywaniu planu miejscowego znajdziesz na stronie internetowej swojego Urzędu Gminy lub na geoportal.gov.pl
Na podstawie planu miejscowego jesteśmy w stanie ustalić możliwości wykorzystania działki, w tym jej zabudowy.
Plan ten może zawierać dla Ciebie zapisy korzystne, jak i totalnie uniemożliwiające uzyskanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czy nawet w ogóle uniemożliwiające jej sprzedaż ? np. w przypadku nieruchomości rolnych czy leśnych.
W takim wypadku jedynym rozwiązaniem będzie wszczęcie procedury zmiany planu miejscowego lub unieważnienia planu w części dla Twojej nieruchomości. Zmiana przeznaczenie nieruchomości w tych procedurach jest możliwa i wykonalna.
Zmiana lub uchylenie planu miejscowego to krok, znacząco podnoszący wartość nieruchomości.
Jeżeli moja nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jej przeznaczenie ustala się na podstawie ewidencji gruntów oraz decyzji o warunkach zabudowy.
Zdarza się także, iż nieruchomość objęta jest planem miejscowym jedynie częściowo, co również wiąże się z obowiązkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na pozostałą część.
Dlatego warto wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która będzie przywidywała możliwe największy obszar zabudowy i odpowiednią ilość kondygnacji (pięter).
Jeżeli uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy, wartość Twojej nieruchomości może wzrosnąć nawet kilkukrotnie.
- Krok trzeci ? powierzchnia i kształt działki
Wpływ na wartość działki ma jej powierzchnia, ale też i kształt. Nie trzeba nikogo przekonywać, że długi wąskie działki będą mniej warte, niż działki o tej samej powierzchni zbliżone kształtem do kwadratu.
Analogicznie, specyficzne ostre kształty, ograniczają możliwość zabudowy, a tym samym obniżają wartość gruntu.
Jak zmienić kształt nieruchomości? Istnieją na to kilka sposobów. Zmiana kształtu nieruchomości przez podział geodezyjny, zmiana kształtu nieruchomości poprzez dokupienie części lub całości nieruchomości sąsiednich lub nawet wspólna inwestycja z sąsiadem.
Wydaje się niemożliwe? A jednak, wielokrotnie udało nam się przeprowadzić analogiczne transakcje i wspólne inwestycje pomiędzy sąsiadami.
Jeżeli rozmowa czy złożenie oferty sąsiadowi na odkupienie części lub całości jego działki może być dla Ciebie zbyt trudne, zostaw to nam! Skutecznie negocjujemy zakup nieruchomości sąsiednich.
- Krok czwarty ? dostęp do drogi publicznej
Bez dostępu do drogi publicznej nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Zatem, co to jest ten cały dostęp do drogi publicznej?
Wbrew powszechnemu przekonaniu, nie chodzi o to, czy faktycznie możesz zjechać z drogi na swoją działkę! Chodzi o to, czy Twoja nieruchomość ma prawny dostęp do drogi publicznej oraz czy nieruchomość ma wystarczający dostęp do drogi publicznej.
Dostęp do drogi publicznej jest wtedy, gdy Twoja działka graniczy bezpośrednio z drogą lub pasem drogowym (droga wraz z chodnikiem, pasem zieleni itd.) lub dojazd do drogi zapewniony jest przez inne Twoje działki lub służebności (prawo przejazdu) przez działki innych osób.
Jeżeli nie masz prawnego dostępu do drogi publicznej, konieczne może okazać się złożenie podjęcie negocjacji i zawarcie stosownej umowy z właścicielem nieruchomości sąsiedniej lub złożenie wniosku o ustanowienie służebności (w przypadku nieruchomości publicznych) lub wniosku do sądu o przymusowe ustanowienie takiej służebności.
Tak, czy inaczej bez prawnego dostępu do drogi publicznej, wartość nieruchomości może ulec znacznemu obniżeniu.
Równie istotnym jest, czy dostęp do drogi publicznej jest wystarczający? To znaczy czy wymaga uzyskania pozwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej i wybudowania tego zjazdu. Ponadto ważnym jest, czy dostęp do drogi publicznej ma odpowiednią szerokość? W skrócie czy droga dojazdowa jest wystarczająco szeroko.
Zależy to między innymi od wielkości planowanego budynku, ilości mieszkań itd. Wpływa to na przewidywana ilość pojazdów, które będą poruszać się po tej drodze oraz przepisy dotyczące umożliwienie swobodnego dostępu na nieruchomość różnym służbom np. straży pożarnej.
- Krok piąty ? sąsiedztwo
Z punktu widzenia dewelopera czy inwestora bardzo istotne jest sąsiedztwo. Sąsiedztwo wpływa na możliwość zabudowy oraz czas realizacji budowy.
Dlatego dobrze jest ustalić, czy i jakie inwestycje planowane są w okolicy? Czy sąsiedzi mogą sprzeciwiać się i oprotestować budowę?
Dobrym zwyczajem, który staje się co raz bardziej popularny, jest zawieranie tzw. ?porozumień sąsiedzkich?. Jest to swojego rodzaju umowa, w której sąsiedzi zobowiązują się wzajemnie nie przeszkadzać w prowadzonych budowach, w tym nie składać odwołań od decyzji, skarg, donosów itp.
Uzyskanie porozumienia sąsiedzkiego ma ogromne znaczenie dla każdego kupującego i może podnieść wartość nieruchomości.
- Krok szósty ? pozwolenie na budowę
Ostatnią czynnością, która spowoduje wzrost wartości nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Działki z pozwoleniem na budowę zawsze mają najwyższą wartość. Dlatego warto rozważyć przeprowadzenie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę może swobodnie przenieść na inny podmiot.
Nasza Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni w Warszawie posiada bogate doświadczenie w przeprowadzaniu regulacji stanów prawnych nieruchomości, w tym regulowaniu ksiąg wieczystych, nabywaniu i negocjowaniu sprzedaży nieruchomości, prowadzeniu wspólnych przedsięwzięć budowlanych, uzyskiwaniu decyzji i pozwoleń, podziałów, łączeniu nieruchomości, zmiany planu miejscowego itp. Współpracujemy z architektami, urbanistami, wykonawcami, notariuszami, doradcami podatkowymi, geodetami. Zapewniamy kompleksową obsługę nieruchomości.