Zniesienie współwłasności nieruchomości jest kwestią, która odgrywa coraz większą rolę w dzisiejszym społeczeństwie. Wielu ludzi decyduje się na zakup nieruchomości z innymi osobami, często z powodu ograniczeń finansowych lub chęci podziału kosztów i obciążeń związanych z posiadaniem nieruchomości. Jednak z czasem może się okazać, że współwłasność staje się problematyczna i prowadzi do konfliktów lub trudności w zarządzaniu daną nieruchomością.
Zobacz również: Audyt prawny nieruchomości – ile kosztuje i dlaczego tak wiele osób się na niego decyduje?
Czym jest i jakie są rodzaje współwłasności
Współwłasność jest specyficzną formą prawa własności, w której jedna rzecz jest własnością kilku osób, które mogą mieć równe lub zróżnicowane prawa do niej. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Wyróżniamy następujące rodzaje współwłasności:
- Współwłasność w częściach ułamkowych ma samodzielny charakter i nie jest związana z żadnym innym stosunkiem prawnym. Jednak w wyjątkowych przypadkach ten rodzaj prawa może być podporządkowany innemu stosunkowi prawnemu, jak ma to miejsce w przypadku tzw. współwłasności przymusowej. Przykładem takiej współwłasności jest współwłasność nieruchomości wspólnej, która powstała w wyniku wyodrębnienia lokalu. Mogą to być m.in. nabycie wspólnej własności, dziedziczenie ustawowe przez kilka osób, powołanie kilku spadkobierców w testamencie, ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej, rozwiązanie spółki cywilnej lub połączenie rzeczy.Jeśli nie można ustalić wielkości udziałów, zastosowanie ma zasada domniemania równości udziałów. Wielkość udziałów w tej formie wspólności jest istotna, ponieważ od niej zależy zakres uprawnień współwłaściciela wobec rzeczy wspólnej oraz wobec pozostałych współwłaścicieli. Wielkość udziału determinuje m.in. prawo do użytkowania rzeczy, obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania rzeczy oraz prawo do czerpania z niej korzyści, takich jak czynsz za wynajem.
- Współwłasność łączna nie ma samodzielnego charakteru i ściśle wiąże się z istniejącym stosunkiem prawnym, który łączy właścicieli w określonych okolicznościach. Prawo to nie może powstać bez istnienia tego stosunku podstawowego, a wraz z ustaniem tego stosunku, również współwłasność łączna przestaje istnieć.
Współwłasność nieruchomości
Współwłasność nieruchomości powstaje, gdy kilka osób posiada niepodzielne prawo własności do tej samej nieruchomości. Taki stan co do zasady uniemożliwia samodzielne zarządzanie nieruchomością i podejmowanie decyzji dotyczących jej wykorzystania, ale są od tego wyjątki. Zniesienie współwłasności jest procesem, który usuwa ten stan, umożliwiając poszczególnym właścicielom pełne prawo własności do swoich części nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zgodnie z art. 210 Kodeksu Cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednak to uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może zostać wyłączone przez czynność prawną (umową) na okres do pięciu lat. Niemniej jednak, w ostatnim roku przed upływem tego okresu, istnieje możliwość jego przedłużenia o kolejne pięć lat, a takie przedłużenie można powtórzyć.
Istnieją różne metody zniesienia współwłasności nieruchomości, które umożliwiają rozwiązanie problemów związanych z niepodzielnym prawem własności.
- Podział rzeczy wspólnej, który polega na podziale nieruchomości na odrębne części i przypisaniu ich poszczególnym współwłaścicielom. Każdy z właścicieli otrzymuje wówczas samodzielne prawo własności do swojej części, co pozwala na swobodne rozporządzanie nią. Przykładem może być podział działki na mniejsze, lub mieszkania na kilka samodzielnych lokali mieszkaniowych.
- Kolejną opcją jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takim przypadku jeden z właścicieli staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, natomiast pozostali współwłaściciele otrzymują wynagrodzenie w postaci spłaty swoich udziałów. Jest to korzystne rozwiązanie, szczególnie gdy jedna z osób wykazuje większe zainteresowanie posiadaniem nieruchomości i jest gotowa ponieść odpowiedzialność finansową za całość.
- Innym sposobem, by znieść współwłasność nieruchomości jest sprzedaż nieruchomości. W takim przypadku wszyscy współwłaściciele lub sąd na mocy postanowienia, decydują się na zbycie nieruchomości, co oznacza, że nabywca staje się jej jedynym właścicielem. Środki uzyskane ze sprzedaży są następnie dzielone między współwłaścicieli zgodnie z ich udziałam
Jak wygląda umowa zniesienia współwłasności nieruchomości? Jak znieść współwłasność nieruchomości?
W przypadku współwłasności łącznej umowne zniesienie współwłasności możliwe jest dopiero po ustaniu stosunku prawnego, z którego ona wynika np. po rozwodzie lub rozwiązaniu spółki cywilnej, wtedy też staje się współwłasnością ułamkową. Współwłasność łączna jest specyficzną formą współwłasności, która może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym. Współwłasność ta istnieje wyłącznie w sytuacjach, w których przepisy prawa wyraźnie ją przewidują.
W przypadku współwłasności ułamkowej współwłaściciele mają swobodę wyboru sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości. Mogą wspólnie zdecydować, jaki sposób będzie dla nich najbardziej korzystny. Oczywiście o ile obowiązujące przepisy nie ograniczają np. podziału nieruchomości na mniejsze części.
Notarialne zniesienie współwłasności nieruchomości – Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza szczegóły
Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i polega ono na złożeniu zgodnych oświadczeń woli. Oświadczenia współwłaścicieli powinny dotyczyć zarówno samego zniesienia współwłasności, jak i sposobu realizacji tego procesu.
Dodatkowo, jeśli zniesienie współwłasności u notariusza i wysokość opłaty notarialnej związanej z procesem odstrasza współwłaścicieli, którzy nie mają sporu co do tej kwestii, istnieje możliwość skorzystania z drogi sądowej. W takim przypadku mogą oni złożyć wniosek, który zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności. Dzięki temu porozumieniu wnioskodawców postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać rozpatrzone szybciej.
Jak przebiega rozprawa o zniesienie współwłasności? Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości
Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się z pewnymi formalnościami i kosztami. Proces ten rozpoczyna się od złożenia wniosku do sądu, następnie sąd wysyła wniosek innym stronom postępowania, które mają czas na ustosunkowanie się do niego. Zazwyczaj następnie sąd wyznacza rozprawę sądową. Terminy oczekiwania na rozprawę różnią się m.in. w zależności od obciążenia danego sądu. Na rozprawę można oczekiwać kilka miesięcy, jak też i ponad rok.
Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności nieruchomości, procedura może zostać załatwiona w ciągu stosunkowo krótkiego czasu, nawet w trakcie jednej rozprawy, która zwykle trwa około 1 godziny. Jednak w przypadku bardziej skomplikowanych i zawiłych spraw obsługa prawna nieruchomości z doświadczonymi prawnikami może znacznie przyśpieszyć proces całej sprawy.
Czy sąd może odmówić fizycznego zniesienia współwłasności?
Tak, sąd może odmówić fizycznego zniesienia współwłasności, w przypadku gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Sąd każdorazowo rozpatruje wniosek o zniesienie współwłasności indywidualnie, biorąc pod uwagę okoliczności konkretnej sprawy. Odmowa możliwości zniesienia współwłasności musi być uzasadniona ważnymi powodami.
Jakie są koszty związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości?
Jeśli chodzi o koszty, wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości podlega stałej opłacie sądowej. Obecnie opłata ta wynosi 1000 złotych. W przypadku, gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 złotych.
W przypadku sądowego zniesienia własności nieruchomości należy jednak pamiętać, że poza opłatą sądową mogą pojawić się dodatkowe koszty. Na przykład, jeżeli konieczne jest przeprowadzenie opinii biegłego sądowego, na przykład w celu wyceny rzeczy wspólnej czy podziału geodezyjnego, pojawią się związane z tym koszty. Koszty te są ustalane indywidualnie, w oparciu o czas pracy biegłego, przy czym sąd może zobowiązać daną stronę do uiszczenia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, która zazwyczaj waha się w przedziale od 1.000 zł do 3.000 zł. Ponadto, jeśli korzysta się z usług pełnomocnika lub adwokata w procesie zniesienia współwłasności, wynagrodzenie dla tych profesjonalistów również może stanowić dodatkowy koszt.
Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego?
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej niesie za sobą możliwość skorzystania z notarialnego zniesienia współwłasności przez współwłaścicieli. Jednakże w tym przypadku konieczne jest osiągnięcie porozumienia co do podziału. Jeśli nie można dojść do wspólnego stanowiska, można zwrócić się do sądu.
Zgodnie z art. 213 § 1 Kodeksu Cywilnego, jeśli podział współwłasności gospodarstwa rolnego pomiędzy współwłaścicielami jest sprzeczny z zasadami właściwej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę.
Zgodnie z art. 214 Kodeksu Cywilnego, jeśli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu spośród nich, który je prowadzi lub regularnie w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
Jeśli warunki określone powyżej są spełnione przez kilku współwłaścicieli lub jeśli żaden z nich ich nie spełnia, gospodarstwo powinno zostać przyznane temu spośród nich, który zapewnia największą gwarancję odpowiedniego jego prowadzenia.
Zniesienie współwłasności w sądzie – Skuteczna pomoc przy zniesieniu współwłasności nieruchomości! Możemy Ci w tym pomóc!
Nasza kancelaria specjalizuje się w świadczeniu pomocy prawnej związanej z procesem zniesienia współwłasności nieruchomości. Nasi doświadczeni prawnicy są dobrze zaznajomieni z przepisami prawnymi dotyczącymi współwłasności i posiadają wiedzę oraz umiejętności niezbędne do skutecznego prowadzenia spraw związanych z tym zagadnieniem.
Oferujemy kompleksowe doradztwo prawne w zakresie procedur prawnych związanych ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Nasz zespół pomoże Państwu w zrozumieniu całego procesu, zgromadzeniu wymaganych dokumentów i formalnościach, jak również w reprezentowaniu Państwa interesów przed sądem, jeśli konieczne będzie rozstrzyganie sporów związanych z podziałem współwłasności.
Dążymy do osiągnięcia optymalnych rozwiązań, które uwzględniają Państwa indywidualne potrzeby i cele. Nasza kancelaria prawna Warszawa nieruchomości podejmuje wszelkie niezbędne działania w celu zapewnienia przejrzystego i skutecznego przebiegu procesu zniesienia współwłasności nieruchomości, z zachowaniem najwyższych standardów etycznych.
Pytania i odpowiedzi
Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności nieruchomości? Zniesienie współwłasności a koszty
W orzeczeniu kończącym postępowanie sąd rozstrzyga o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty sądowe. To, w jaki sposób sąd dokona podziału kosztów między stronami, zależy od okoliczności danej sprawy. Zasadą postępowania nieprocesowego (jakim jest sprawa o zniesienie współwłasności) jest jednak, że każdy współwłaściciel ponosi koszty postępowania związane z własnym udziałem w sprawie.
Koszty te obejmują m.in.:
-
opłatę sądową od wniosku o zniesienie współwłasności
-
koszt wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego,
-
koszty sporządzenia dokumentacji geodezyjno-prawnej potrzebnej do dokonania podziału.
Jeśli jest to zniesienie współwłasności u notariusza to współwłaściciele ponoszą koszty sporządzenia aktu notarialnego, zazwyczaj proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Co lepsze darowizna czy sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?
Nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Wszystko zależy bowiem od okoliczności danej sprawy. W praktyce często darowizna nie jest możliwa ze względu na niechęć darczyńcy lub brak możliwości umownego podziału fizycznego. Przy rozważaniu, które rozwiązanie jest korzystniejsze, należy wziąć także pod uwagę kwestie podatkowe. Dopiero po przeanalizowaniu okoliczności danej sprawy można zarekomendować któreś z rozwiązań.
Ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności?
Czas trwania sądowego zniesienia współwłasności jest niezwykle różnorodny. Zależy on m.in. od stopnia skomplikowania sprawy, ilości dowodów, jakie sąd musi przeprowadzić, ale także od obciążenia pracą danego sądu. Cała sprawa może trwać zarówno 6 miesięcy, jak i 5 lat.
Jak znieść współwłasność? Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Możliwości zniesienia współwłasności jest kilka. Aby znieść współwłasność, można złożyć wniosek do sądu lub zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.
Czy współwłaściciele mogą umownie znieść współwłasność?
Tak. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowne zniesienie współwłasności w formie aktu notarialnego. W umowie określają sposób zniesienia współwłasności – np. przez przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych lub fizyczny podział nieruchomości.
Umowne zniesienie współwłasności wiąże współwłaścicieli i jest podstawą do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Dzięki niemu można uniknąć postępowania sądowego.
Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie, każdy ze współwłaścicieli może skierować wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości do sądu. Wówczas sposób zniesienia współwłasności zostanie ustalony przez postanowienie sądu.
Co może współwłaściciel nieruchomości?
Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej. Może on przykładowo żądać zniesienia współwłasności, rozliczenia z pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej, a także kosztów i nakładów.
Jak zablokować zniesienie współwłasności?
Co do zasady każdy ze współwłaścicieli może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, a sąd taki wniosek musi rozpoznać. Sąd może orzec zniesienie współwłasności nieruchomości mimo sprzeciwu któregoś ze współwłaścicieli, nie może jednak przyznać nieruchomości współwłaścicielowi, który tego nie chce. Pewnym rozwiązaniem, które mogłoby skutkować brakiem zniesienia współwłasności, jest powołanie się na sprzeczność zniesienia współwłasności z zasadami współżycia społecznego.
Jak wygląda zniesienie współwłasności działki zabudowanej?
Podział fizyczny zabudowanej działki, w wyniku którego każdy ze współwłaścicieli otrzymałby zabudowaną część nieruchomości, często jest niemożliwy. Fizyczny podział musiałby odbywać się według pionowych płaszczyzn a w ramach rozdziału musiałyby powstać osobne budynki, które odpowiadałyby normom technicznym oraz normom prawa budowlanego. Zatem zazwyczaj w przypadku zniesienia współwłasności działki zabudowanej jeden ze współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem z obowiązkiem spłaty współwłaścicieli. Możliwe jest także sprzedanie działki i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli.
Jakie informacje musi zawierać wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości?
Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości powinien zawierać:
-
oznaczenie sądu, do którego jest skierowany,
-
imię, nazwisko i adres zamieszkania każdego ze współwłaścicieli,
-
numer PESEL lub NIP współwłaścicieli,
-
oznaczenie nieruchomości, której dotyczy wniosek (adres, numer działki ewidencyjnej i księgi wieczystej),
-
określenie udziałów we współwłasności każdego ze współwłaścicieli (w częściach ułamkowych),
-
wskazanie, czy współwłaściciele zawarli wcześniej umowę co do sposobu zniesienia współwłasności,
-
propozycję sposobu zniesienia współwłasności (fizyczny podział, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli),
-
uzasadnienie wniosku,
-
wnioskowany sposób rozstrzygnięcia o kosztach postępowania,
-
podpis wnioskodawcy lub pełnomocnika.