Zasiedzenie w złej wierze: czy rzeczywiście powinniśmy się go obawiać? Wydaje się, że sytuacja związana z zasiedzeniem nieruchomości jest dość nietypowa, ale jako kancelaria prawna od nieruchomości doskonale wiemy, że zdarza się niestety często.
Zasiedzenie w złej wierze jest dosyć problematyczne dla właściciela, który „nie korzystał” ze swojego prawa własności, a w tym czasie zaczął korzystać z niego ktoś inny. Ktoś, kto niekoniecznie był wówczas do tego uprawniony…
W tym artykule znajdziesz informacje dotyczące zasiedzenia w złej wierze i następujących kwestii:
- Czym jest zasiedzenie?
- Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?
- Jaka jest różnica między zasiedzeniem w dobrej i w złej wierze?
- Ile wynosi zasiedzenie w złej wierze?
- Jak udowodnić zasiedzenie w złej wierze?
- Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?
- Co można zasiedzieć w złej wierze?
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to sposób nabycia własności, który opiera się na długotrwałym stanie posiadania. Najprościej mówiąc, chodzi o to, że ktoś przez długi okres czasu korzysta z przedmiotu lub nieruchomości tak, jakby był właścicielem, chociaż w rzeczywistości oczywiście nim nie jest. W tym samym czasie prawowity właściciel nie interesuje się tą rzeczą i nie wymaga od osoby, która „przejęła” jego własność, aby przestała z niej bezpodstawnie korzystać.
Możemy wyróżnić dwa rodzaje zasiedzenia: rzeczy ruchomych (np. samochód, komputer) i nieruchomości.
Przesłanki zasiedzenia ruchomości
Do zasiedzenia rzeczy ruchomych dochodzi gdy:
- Osoba inna niż właściciel włada cudzą rzeczą jakby była właścicielem (jest posiadaczem samoistnym);
- Włada nią nieprzerwanie przez okres 3 lat;
- Posiadacz przez cały ten okres pozostaje w dobrej wierze, czyli nie jest świadomy, że ten przedmiot do kogoś należy (przykładowo: ktoś znalazł laptop, nie mógł odnaleźć właściciela, więc zakłada, że ktoś go porzucił i nie należy do nikogo, dlatego go zatrzymuje).
Warto jednak podkreślić, że nie da się nabyć rzeczy ruchomej w złej wierze (kiedy jesteśmy świadomi, że przedmiot należy do kogoś)!
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości
Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, muszą być spełnione następujące warunki:
- Władanie nieruchomością, jakby osoba była właścicielem (posiadanie samoistne) – osoba, którą nazywamy posiadaczem faktycznie włada rzeczą i wyraża wolę władania nią jak właściciel;
- Upływ okresu zasiedzenia – po upływie określonej liczby lat dochodzi do zasiedzenia nieruchomości. W przypadku dobrej wiary posiadacza następuje to po upływie 20 lat, a gdy był on w złej wierze, musi upłynąć 30 lat. Termin ten należy liczyć od momentu, w którym nieruchomość znalazła się w posiadaniu „nie-właściciela”. Musi on biec bez żadnej przerwy, a więc posiadacz nie może w międzyczasie zaprzestać posiadania i władania nieruchomością.
Podsumowując – o ile niemożliwe jest zasiedzenie ruchomości w złej wierze, ustawodawca dopuszcza taką możliwość w przypadku nieruchomości. Niemniej jednak, zła wiara ma wpływ na wydłużenie okresu zasiedzenia, który musi upłynąć, aby doszło do nabycia prawa własności.
Czym jest zasiedzenie w złej wierze?
Zła wiara występuje, gdy posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy. W tej sytuacji najważniejsza jest świadomość posiadacza, że nie ma on żadnych praw do nieruchomości albo sytuacja, w której zaniedbał sprawdzenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
Jaka jest różnica między zasiedzeniem w dobrej i w złej wierze?
Różnica między zasiedzeniem w dobrej a zasiedzeniem w złej wierze polega na tym, że intencje osoby dokonującej zasiedzenia mogą być ukształtowane w dwojaki sposób. Od tych intencji właśnie zależy, z jakim rodzajem zasiedzenia mamy do czynienia.
- Jeśli osoba ta jest przekonana, że ma prawo do nieruchomości (błędne, ale uzasadnione przekonanie) – działa w dobrej wierze.
- Natomiast osoba, która zdaje sobie sprawę, iż nie ma prawa do nieruchomości, a mimo to próbuje ją uzyskać – działa w złej wierze.
Ile wynosi zasiedzenie w złej wierze?
Okres wymagany do zasiedzenia w złej wierze wynosi 30 lat. Trzeba pamiętać, że termin liczymy od momentu objęcia w posiadanie nieruchomości przez „nie-właściciela”.
Przykładowo: jeśli posiadacz wejdzie w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, a po dwóch dniach zyska wiedzę, że nie należy mu się własność, to w praktyce będzie już posiadaczem w dobrej wierze. Tym samym do zasiedzenia w takim przypadku dojdzie po 20 (a nie 30) latach. Dlatego mimo iż dowiedział się, że nie ma prawa do nieruchomości, to i tak pozostaje posiadaczem w dobrej wierze.
Warto jednak podkreślić, iż sytuacja w przypadku ruchomości jest zgoła odmienna. Wówczas utrata dobrej wiary (dowiedzenie się, że jednak nie ma się prawa do rzeczy), powoduje niemożność zasiedzenia, o czym wspominaliśmy już wcześniej.
Czy coś może przerwać bieg zasiedzenia w złej wierze?
Bieg zasiedzenia może ulegać pewnym zakłóceniom, które utrudniają bądź uniemożliwiają posiadaczowi nabycie nieruchomości. Przez 30 lat może przecież wydarzyć się naprawdę wiele. Do sytuacji, które mogą przerwać lub zakłócić bieg zasiedzenia zaliczamy:
- Podjęcie przez rzeczywistego właściciela działania, które ma na celu odzyskanie rzeczy. Dzieje się tak, gdy właściciel wystąpi z roszczeniem windykacyjnym (o wydanie swojej rzeczy) przeciwko aktualnemu posiadaczowi. Samo wystąpienie właściciela powoduje przerwanie biegu zasiedzenia.
- Zasiedzenie przeciwko małoletniemu właścicielowi – jeśli właściciel nieruchomości jest małoletni, wówczas zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Przykład: Mija 30 lat samoistnego posiadania w złej wierze. Jednak okazuje się, że właścicielem nieruchomości w tym momencie jest 12-letnie dziecko. Samoistny posiadacz nie nabędzie nieruchomości dopóki to dziecko nie ukończy 20 lat. W tym wypadku będzie więc potrzebne 38 lat na stanie się właścicielem rzeczy przez zasiedzenie w złej wierze (30 lat zasiedzenia + 8 lat „czekania” aż 12-latek będzie miał 20 lat).
- Zmiana posiadacza nieruchomości w czasie biegu terminu – może zdarzyć się, że w czasie biegu terminu zasiedzenia dojdzie do zmiany posiadacza. Pytanie co zrobić w takiej sytuacji?
- Jeśli poprzedni posiadacz był w dobrej wierze, to jego okres posiadania zawsze doliczamy do okresu posiadania aktualnego posiadacza. Nie ma znaczenia, czy działał on w dobrej, czy w złej wierze.
- Jeśli poprzednik był w złej wierze, to aktualny posiadacz może doliczyć okres swojego poprzednika, dopiero wtedy, gdy razem łącznie będą mieli 30 lat samoistnego posiadania. Czyli dopóki nie ma 30 lat łącznie, to nie może tego doliczyć i nie może nabyć właśności nieruchomości.
Jak udowodnić zasiedzenie w złej wierze?
Aby udowodnić zasiedzenie w złej wierze, konieczne jest przedstawienie dowodów. Mogą nimi być:
- Zeznania świadków – to istotny dowód, który można wykorzystać w sprawie o zasiedzenie. Dzięki niemu możliwe będzie wykazanie posiadania za pośrednictwem obserwacji innych osób. Z reguły sąsiedzi widzą, że dana osoba mieszka lub użytkuje daną nieruchomość, tak jakby była właścicielem. W tym przypadku tzw. „osiedlowy monitoring” sprawdza się wyśmienicie. 🙂
- Dokumenty – które poświadczyłyby stan posiadania nieruchomości przez daną osobę. Może to być:
- potwierdzenie opłacenia podatku od nieruchomości lub innych opłat związanych z nieruchomością;
- rachunek za prace remontowe, który świadczy o dbaniu o nieruchomość i poniesieniu wkładów na jej utrzymanie;
- wniosek o pozwolenie na budowę;
- inne dokumenty, jak np. umowa najmu z osobą trzecią
- Zdjęcia na tle nieruchomości z wnioskodawcą w roli głównej (lub jego poprzednikami prawnymi czy też członkami rodziny) także powinny nieco ułatwić sprawę.
Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?
Najemca, użytkownik bądź dzierżawca nigdy nie stanie się posiadaczem samoistnym, gdyż jest on posiadaczem zależnym. Przykładowo: na mocy umowy najmu, najemca włada rzeczą jakby był właścicielem, ale według stanu prawnego jest on tylko posiadaczem zależnym. Tym samym zasiedzenie jest niemożliwe, gdy właściciela i posiadacza zależnego łączy umowa. Posiadacz zależny nie stanie się posiadaczem samoistnym, przez co nigdy nie należy traktować tego typu umowy jako podstawy zasiedzenia.
Co można zasiedzieć w złej wierze?
Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno rzeczy ruchome, nieruchomości, ale także inne prawa rzeczowe. Zasiedzieć można:
- nieruchomość budynkową;
- nieruchomość gruntową;
- prawo do odrębnej własności lokalu – dopuszczalne nabycie własności lokalu w złej wierze może dotyczyć tylko takiego lokalu, który wcześniej już został prawnie wyodrębniony, a jego własność została wpisana do księgi wieczystej. Samoistne posiadanie lokalu prawnie niewyodrębnionego nie może prowadzić do nabycia jego własności przez zasiedzenie w złej wierze, nawet gdyby trwało 30 lat;
- istniejące prawo użytkowania wieczystego;
- służebność gruntową – nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie w złej wierze jest możliwe tylko w sytuacji, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia;
- służebność przesyłu – zgodnie z Kodeksem cywilnym urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Zdarzają się sytuacje, że przedsiębiorstwo któreś z tych urządzeń zainstalowało na nieruchomości bez umowy z jej właścicielem. W takim wypadku po 30 latach może dojść do zasiedzenia w złej wierze.
Podsumowanie – zasiedzenie w złej wierze
Instytucja zasiedzenia skłania każdego właściciela do zadbania o swoją nieruchomość pod względem prawnym. Jako prawnicy wiemy, że nikt nie chce dopuścić do sytuacji, w której musi walczyć o prawa do swojej własności. Jednak w rzeczywistości bywa różnie i zasiedzenie może być realnym zagrożeniem. Dlatego jeśli zmagasz się z problemem zasiedzenia – chętnie pomożemy! Prawo nieruchomości to nasza specjalność, posiadamy duże doświadczenie w sprawach z zakresu nabycia własności. Będziemy w stanie odpowiednio Ci doradzić.
FAQ
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia prawa własności rzeczy, np. nieruchomości, przez osobę nieuprawnioną, która faktycznie posiadała i korzystała z tych rzeczy jak właściciel.
Ile lat musi upłynąć, aby zasiedzenie w złej wierze było skuteczne?
Aby zasiedzieć nieruchomość w złej wierze, musi upłynąć 30 lat.
Jakie warunki należy spełnić, aby było możliwe zasiedzenie w złej wierze?
Posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem, musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie przez okres 30 lat jako posiadacz samoistny.