Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności do nieruchomości. Dochodzi do niego w przypadku stwierdzenia przez Sąd nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez oznaczony w ustawie czas. W przypadku dobrej wiary nieuprawnionego posiadacza nieruchomości termin zasiedzenia wynosi 20 lat. W przypadku zasiedzenia nieruchomości w złej wierze musi upłynąć lat 30.

Co należy rozumieć pod pojęciem złej i dobrej wiary?

Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy posiadanie rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, względnie, gdy posiadacz powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2021 r. I CSKP 77/21).

Przykład dobrej wiary: Nabycie nieruchomości na podstawie decyzji, która została unieważniona.
Przykład złej wiary: Nabycie nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego.

Jaką nieruchomość można zasiedzieć?

Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno puste działki (nieruchomości gruntowe), jak i działki zabudowane, części tych działek czy nieruchomości lokalowe.
Co więcej, możliwe jest również zasiedzenie udziału w nieruchomości. Jest to jednak skomplikowany temat, zasługujący na rozwinięcie w osobnym artykule.

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie nieruchomości?

Pierwszym etapem jest złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wysokość opłaty za wniosek reguluje art. 40 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie ze wskazaną regulacją wysokość kwoty opiewa na 2.000 złotych bez względu na wartość nieruchomości.
Wnioskodawcą może być zarówno osoba, która władała nieruchomością przez te 20/30 lat lub jej następca prawny np. spadkobierca czy osoba, na którą przeniesiono posiadanie nieruchomości. Oznacza to, że wniosek o zasiedzenie nieruchomości może być złożony również na rzecz osoby zmarłej.
Należy podkreślić, że jeżeli osoba zasiadująca w chwili zasiedzenia była w związku małżeńskim, w którym obowiązywała wspólność majątkowa, to nabycie następuje na rzecz obojga małżonków.
Aby wniosek o zasiedzenie nieruchomości był skuteczny istotne jest przedstawienie odpowiednich dowodów oraz wyczerpującego uzasadnienia sformułowanego żądania.
Jeżeli sąd stwierdzi, że żądanie wnioskodawcy jest zasadne, wówczas uwzględnia wniosek.

Jakie dowody na zasiedzenie nieruchomości można zawrzeć we wniosku?

1. Dokumenty potwierdzające uznanie przez organy administracji jako właściciela nieruchomości (np. wnioski o pozwolenie na budowę, zawiadomienia, zapytania o zgodę).
2. Zeznania świadków (mieszkańców, właścicieli sąsiednich nieruchomości, członków rodziny).
3. Potwierdzenia dokonywanych opłat (podatków, kosztów utrzymania nieruchomości, nakładów, remontów, umowy na media itp.).
4. Dokumenty potwierdzające traktowanie osoby zasiadującej, jak właściciela (np. wypis z rejestru gruntów wskazujący wnioskodawcę lub jego poprzednika jako władającego).
5. Zdjęcia, na których widnieje wnioskodawca, jego poprzednicy prawni czy członkowie rodziny oraz widoczna w tle nieruchomość będąca przedmiotem zasiedzenia.

Jakie ryzyka lub problemy mogą wiązać się z zasiedzeniem nieruchomości?

W sytuacji, w której zasiadywany jest grunt o granicach innych niż działka geodezyjna, czy część tego gruntu np. z domem, ryzyko wiąże się z kwestią podziału. W takim przypadku konieczne będzie sporządzenie stosownej opinii geodezyjnej wraz z planem podziału.
Trudności powstają również w sytuacji podziału domu. Gdyż budynek musi spełniać warunki budowlane do podziału. Inaczej Sąd może nakazać przeprowadzenia stosownych prac budowalnych, o ile okażą się one konieczne.
W praktyce występują też problemy związane z wykazaniem zasiedzenia udziału nieruchomości.
Inne trudności wiążą się także z zasiedzeniem nieruchomości rolnych przekraczających 0,3 ha, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone na cele inne niż rolne. Przy obecnych regulacjach prawnych możliwe jest ich zasiedzenie wyłącznie przez osobę będąca rolnikiem indywidualnym. Ograniczenie to nie dotyczy jednak zasiedzenia, którego okres zakończył się przed 30 kwietnia 2019 roku. Przy czym podkreślenia wymaga, że chodzi tu o upływ okresu, a nie termin postępowania sądowego.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie oceny przesłanek zasiedzenia, obrony przed zasiedzeniem, przygotowania niezbędnej dokumentacji czy reprezentacji w postępowaniu sądowym, skorzystaj z mojego wieloletniego doświadczenia i kompleksowej wiedzy.