Posiadanie nieruchomości jest często uważane za dobrą inwestycję, która może przynieść wiele korzyści finansowych i stabilności w długim okresie czasu. Tradycyjnym sposobem nabycia nieruchomości jest oczywiście zakup, jednak istnieje także inna alternatywna metoda, która nosi nazwę zasiedzenia.
W poniższym artykule skupimy się na omówieniu kluczowych aspektów, przedstawimy podstawowe zasady i warunki, które muszą być spełnione, aby możliwe było nabycie prawa własności poprzez zasiedzenie.
Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości to zagadnienie prawne, które wzbudza wiele kontrowersji i dyskusji w społeczności prawniczej oraz wśród właścicieli nieruchomości.
Pozwala na nabycie prawa własności nieruchomości poprzez długotrwałe i nieprzerwane posiadanie jej przez określony czas, mimo braku formalnego tytułu prawego.
Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości? Jakie warunki należy spełnić?
Aby nabyć nieruchomość poprzez zasiedzenie, konieczne jest spełnienie określonych warunków. Zgodnie z Kodeksem cywilnym art. 172 ustawy dotyczącym nieruchomości, który odnosi się do przesłanek zasiedzenia, wymagane są następujące czynniki.
Zgodnie z ustępem 1 Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, czyli zdawał sobie sprawę, że nie jest właścicielem nieruchomości, nie może skorzystać z zasiedzenia.
Zgodnie z ustępem 2, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze, czyli zdawał sobie sprawę. To oznacza, że długotrwałe posiadanie nieruchomości może prowadzić do nabycia jej własności, niezależnie od początkowych intencji posiadacza.
Ustęp 3 dotyczy nabywania nieruchomości rolnych. Tylko rolnik indywidualny, zgodnie z definicją zawartą w przepisach tej ustawy, może nabyć nieruchomość rolną poprzez zasiedzenie. Przy czym nie dotyczy to nieruchomości, których zasiedzenie zakończyło się przed 30 kwietnia 2019 roku. Dla nieruchomości rolnych, których zasiedzenie nastąpiło po 30 kwietnia 2019 roku istnieje ograniczenie dotyczące wielkości nabywanej nieruchomości. Powierzchnia nieruchomości rolnych, wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika, nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Oznacza to, że rolnik indywidualny może nabyć nieruchomość rolną poprzez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy łączna powierzchnia nie przekracza określonego limitu.
Co oznacza termin – posiadanie samoistne?
Aby nabyć nieruchomość poprzez zasiedzenie, istnieje wymóg posiadania samoistnego. Pojęcie posiadania samoistnego zostało zdefiniowane w art. 336 Kodeksu Cywilnego. Osoba, która pełni rolę posiadacza samoistnego, sprawuje nad daną rzeczą władzę podobną do właściciela. Oznacza to, że taka osoba jest odpowiedzialna za opłacanie czynszu, podatków oraz innych zobowiązań finansowych związanych z codziennym użytkowaniem nieruchomości, chociaż nie uiszczanie np. podatku od nieruchomości nie przesądza o tym, że nie doszło do zasiedzenia. Ponadto posiadacz samoistny czerpie korzyści ekonomiczne wynikające z posiadania nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze
Rozstrzygając kwestię dobrej lub złej wiary w kontekście zasiedzenia nieruchomości, istnieją określone zasady.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że pojęcie „dobrej wiary” obejmuje trzy elementy: przekonanie o istnieniu prawa, błędność tego przekonania oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w określonych okolicznościach. Dlatego też posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze może być osoba, która przez co najmniej dwadzieścia lat panowała nad daną nieruchomością, opłacała należne podatki, czynsz lub rachunki za media oraz żyła w przekonaniu, które mimo błędu było w pełni uzasadnione, że przysługuje jej prawo własności do tej nieruchomości. Np. w sytuacji gdy dysponowała decyzją administracyjną czy orzeczeniem sądowym, które przyznawało jej nieruchomość, a które następnie zostało uchylone lub unieważnione.
Osoba, która działa jako posiadacz nieruchomości w złej wierze, świadomie posiada nieruchomość, która nie należy do niej i nie posiada żadnego prawnego tytułu do tej nieruchomości, ale nadal postępuje jak właściciel. Dobrym przykładem jest zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego.
Stwierdzenie zasiedzenia przez Sąd – złożenie wniosku
Zasiedzenie następuje na podstawie przepisów prawa, jednak w przypadku, gdy nowy właściciel pragnie dopełnić wszelkich formalności związanych z nabyciem własności, konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego w celu uzyskania stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. Sąd jedynie potwierdza fakt nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie postanowieniem.
W wyniku złożenia odpowiedniego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia przez uprawnionego posiadacza samoistnego, sąd podejmuje decyzję, pod warunkiem, że ze zgromadzonych dowodów wynika, iż wszystkie warunki zasiedzenia zostały spełnione.
Przed udzieleniem potwierdzenia nabycia własności, sąd analizuje aspekty takie jak samoistne posiadanie, dobra i zła wiara oraz upływ określonego czasu, niezbędnego do zasiedzenia. Po spełnieniu warunków, nabycie własności zachodzi automatycznie, na mocy prawa. Z tego względu nie jest konieczne wszczynanie postępowania sądowego. Niemniej jednak, nieprocesowe postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest konieczne, aby uzyskać odpowiedni dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości dla posiadacza samoistnego.
Wniosek o zasiedzenie nieruchomości
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości powinien zawierać następujące informacje:
- Dokładne określenie nieruchomości, włączając miejsce położenia, obszar, numer działki, numer księgi wieczystej oraz sąd prowadzący tę księgę wieczystą, ewentualnie wnioski o dokonanie podziałów geodezyjnych.
- Okres samoistnego posiadania nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem.
- Żądanie, aby sąd stwierdził zasiedzenie własności nieruchomości na rzecz danego podmiotu.
- Uzasadnienie, w którym przedstawione jest, w jaki sposób podmiot wszedł w posiadanie nieruchomości (na podstawie aktu notarialnego, nieformalnej umowy lub bezumownie), wskazanie poprzedniego właściciela nieruchomości (osoby i adresu), a w przypadku jego śmierci – jego spadkobierców. Należy również przedstawić dowody na samoistne posiadanie nieruchomości.
- Należy także wymienić wszystkich zainteresowanych stron w sprawie.
Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej nieruchomości, o ile została załączona, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz inne dokumenty. W przypadku wszczęcia postępowania sądowego należy dołączyć tyle kopii wniosku wraz z załącznikami, ile jest uczestników postępowania.
Podatek od zasiedzenia nieruchomości
Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi. Obowiązek podatkowy powstaje po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
W przypadku nabycia przez zasiedzenie, wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas zasiedzenia jest wyłączana z podstawy opodatkowania. Jeśli budynek, będący częścią nieruchomości nabycie przez zasiedzenie, został wzniesiony przez nabywcę, wartość tego budynku jest wyłączana z podstawy opodatkowania.
Opodatkowanie nabycia własności przez zasiedzenie wynosi 7% podstawy opodatkowania.
Jak się chronić przed zasiedzeniem nieruchomości?
Kontrola regularna nieruchomości jest kluczowa dla każdego właściciela nieruchomości. Jeśli odkryje, że ktoś używa jej bez jego wiedzy, powinien natychmiast podjąć działania. To samo dotyczy dziedziczenia spadku – należy dokładnie zbadać, co obejmuje. Jeśli jest to nieruchomość, należy uregulować kwestie korzystania z niej.
Jeśli nieruchomość jest użytkowana bez wiedzy właściciela, może on podpisać umowę najmu lub dzierżawy z posiadaczem samoistnym. W ten sposób posiadacz samoistny staje się posiadaczem zależnym, co uniemożliwia mu zasiedzenie.
W przypadku natomiast konfliktu z posiadaczem, właściciel winien wezwać go do niezwłocznego zwrotu i opróżnienia nieruchomości, a jeżeli nie wykona tego wezwania, złożyć pozew do sądu o zwrot nieruchomości. Taki pozew jest jedynym skutecznym narzędziem w przerwaniu terminu zasiedzenia nieruchomości. Ponadto właściciel może dochodzić wynagrodzenia za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Dodatkowo, właściciel nieruchomości może chronić się przed zasiedzeniem, jeśli udowodni, że nie zostały spełnione wszystkie warunki konieczne do zasiedzenia. Przerwanie biegu zasiedzenia może również być pomocne w ochronie.
Pomoc radcy prawnego przy zasiedzeniu nieruchomości
Nasza Kancelaria Grzechowiak Kotiuk radcowie prawni, oferuje kompleksową pomoc prawną w zakresie nieruchomości. W przypadku zasiedzenia nieruchomości nie tylko szczegółowo analizujemy i skrupulatnie prowadzimy sprawy naszych Klientów.
Działając w oparciu o nasze doświadczenie i wiedzę dążymy do osiągnięcia optymalnych rezultatów dla naszych Klientów, świadcząc usługi prawne na najwyższym poziomie.