Nieruchomość rolna. Czym jest, jak ją kupić i zabudować?

Definicja nieruchomości rolnej została zawarta w art. 46¹Kodeksu Cywilnego. Stosownie do wskazanego przepisu przez grunty rolne należy rozumieć nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Upraszczając powyższe tłumaczenie można przyjąć, że nieruchomość rolna to taka, która umożliwia jej wykorzystanie na cele rolne. Na gruncie polskich przepisów przeznaczenie nieruchomości może wynikać z wielu podstaw ? miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie Lex Deweloper, decyzja o warunkach zabudowy wraz z pozwoleniem na budowę czy wpis w ewidencji gruntów.

Najbardziej przejrzysta sytuacja ma miejsce wtedy, gdy dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku uchwała wprost wskazuje, że dany teren, na którym znajduje się nasza działka jest terenem o określonym w nim przeznaczeniu ? rolna, budowlana, usługowa, przemysłowa itd. czy ma przeznaczenie mieszane.

Należy jednak zaznaczyć, że wskazane wyżej realia należą niestety do rzadkości. Wobec tego pojawia się pytanie ? w jaki sposób ustalić przeznaczenie nieruchomości, jeżeli nie obowiązuje plan miejscowy?

W praktyce przyjmuje się, że jeżeli nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie nie wydano uchwały na podstawie Lex Deweloper, wówczas istotne jest to, co zostało zapisane w Ewidencji gruntów i budynków (EGiB). W tym rejestrze znajdują się dane liczbowe i opisowe, a także informacje dotyczące właścicieli konkretnych nieruchomości. Jeżeli w Ewidencji, Twoja działka oznaczona jest np. symbolem ?R? lub sklasyfikowana jako pastfiska, łąki itd., wówczas należy przez to rozumieć, że dana nieruchomość przeznaczona jest na użytek rolny, czyli stanowi grunt rolny. Trzeba jednak zaznaczyć, że zawarte w rejestrze dane mogą przysporzyć trudności interpretacyjnych. Zwracam również uwagę na zachowanie dużej ostrożność w kontekście aktualności zawartych tam informacji. Mając to na względzie zachęcam do korzystania z konsultacji prawnych, które pomogą uniknąć niepotrzebnych błędów i nieprawidłowości w procesie kupna nieruchomości pod inwestycję budowlaną, w tym nieruchomości rolnych.

Przeznaczenie nieruchomości może wynikać również z faktycznego przeznaczenia nieruchomości w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy wraz z pozwoleniem na budowę, czy zgłoszeniem prac budowlanych, a także już z samego faktu zabudowania nieruchomości rolnej. Jednocześnie należy podkreślić, iż uzyskanie samej decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia przeznaczenia nieruchomości i jej charakteru, a jest dopiero jednym z etapów do osiągnięcia tego celu. Analogicznie w przypadku decyzji o wyłącznie nieruchomości z produkcji rolnej. Również jest to wyłącznie jeden z etapów do zmiany przeznaczenia!

Jeżeli brak jest podstaw do stwierdzenia rolnego charakteru nieruchomości, obrót daną działką nie będzie podlegał zapisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a tym samym wynikającym z niej ograniczeniom.

W tym miejscu muszę jednak podkreślić, że każdorazowy przypadek, w którym dla danej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wymaga kompleksowej analizy, ponieważ błędne założenia mogą rzutować na ważność transakcji, a to przekłada się na daleko idące straty finansowe.

Jak wygląda zakup nieruchomości rolnej?

Jak już zostało wspomniane, Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza pewne ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomości rolnych. Warto jednak zaznaczyć, że zawartych w niej postanowień nie stosuje się do gruntów rolnych, których powierzchnia nie przekracza 0,3 ha.

Kilka ważnych informacji:

• Nabywcą nieruchomości rolnej, której powierzchnia przekracza 1 ha, może być wyłącznie rolnik indywidualny.
• Nieruchomość, której powierzchnia mieści się w przedziale 0,3 > 1 ha może być zakupiona przez dowolną osobę, natomiast prawo pierwokupu, czy mówiąc prościej pierwszeństwo jej nabycia przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Realizacja tego uprawnienia przez wskazany organ musi nastąpić w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży.

W praktyce często spotykam się z problemami, które powstają wskutek prób obejścia przepisów. Inwestorzy, chcąc uniknąć komplikacji podejmują działania mające na celu spowodowanie, aby dana nieruchomość w świetle przepisów prawa była mniejsza, dzięki czemu nie podlegałaby wymaganiom ustawowym. Wobec tego dochodzi często do podziału działek, które na gruncie obowiązującego prawa mają stanowić odrębne nieruchomości i w konsekwencji podlegać odrębnym czynnościom prawnym. Decydując się na takie rozwiązania należy mieć jednak na uwadze, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa po szczegółowej analizie dokumentacji, może na podstawie art. 58 Kodeksu Cywilnego wytoczyć powództwo o unieważnienie umów tym samym tworząc istotną przeszkodę w realizacji inwestycji. Konsekwencje te mogą dotknąć nie tylko nabywców nieruchomości, ale również osoby, które brały udział w tego typu czynnościach (np. notariuszy).

Muszę zaznaczyć, że problematyka zakupu nieruchomości rolnej wymaga każdorazowo indywidualnej analizy. Ponadto istnieją sposoby, aby dana nieruchomość rolna przestała być postrzegana w świetle przepisów prawa, jako posiadająca charakter rolny. W tym miejscu pojawia się jednak pytanie ? dlaczego zakup nieruchomości rolnej może być dla nabywcy bardziej uciążliwy, niż zakupu nieruchomości budowlanej? Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na szereg formalności niezbędnych do dopełnienia, w przypadku chęci zabudowy nieruchomości rolnej.

Jak już zostało wspomniane, działki rolne podlegają prawu pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Ustawodawca wprowadzając to rozwiązanie miał na celu ograniczenie obrotu nieruchomościami rolnymi, tym samym eliminując rzekomo niekorzystne trendy w strukturze agrarnej.

Zabudowa gruntów rolnych

W przypadku jeżeli działka objęta jest planem miejscowym, z którego wynika jej przeznaczenie jako rolnej, to pierwszym krokiem będzie złożenie wniosku o zmianę planu miejscowego (wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). W tym miejscu chciałbym zaznaczyć, że nie istnieją obecnie jakiekolwiek terminy wiążące gminę w tym zakresie i obligujące do wydania decyzji. Brak jest również środków prawnych, dzięki którym wnioskodawcy mogliby zmobilizować wskazany organ do podjęcia konkretnych działań, a procedury zmiany planu miejscowego potrafią trwać nawet kilka lat.

W przypadku niekorzystnych zapisów planu miejscowego, drugim wyjściem będzie uzyskanie uchwały na podstawie tzw. Lex Deweloper, czyli uchwały o ustaleniu inwestycji mieszkaniowej. Może ona zezwolić na zbudowę mieszkaniową, nawet na nieruchomościach przeznaczonych w planie miejscowym na inne cele. Przy czym, aby skorzystać z Lex Deweloper niezbędne jest spełnienie wielu warunków, jak chociażby ilościowych w zakresie minimalnej ilości mieszkań czy domów. Jak również dotyczących chociażby odległości do szkoły, czy przystanków komunikacji miejskiej.

Następnie konieczne może być złożenie wniosku o wyłącznie gruntu z produkcji rolnej. Kwestie te uregulowane są w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. O tym, czy dana nieruchomość gruntowna będzie wymagała wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje tzw. klasa bonitacyjna gleby. Dotyczy to gleb klasy I-III i IV-VI w przypadku gleb pochodzenia organicznego. Ponadto zgodnie z art. 12 ust. 1 wskazanego aktu prawnego ? ?osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne [?]?. W zależności od klasy gleby należność ta waha się od 87 435 zł aż do 437 175 zł. Opłata roczna stanowi z kolei 10% jednorazowej opłaty. Przy czym istnieje wyłącznie od obowiązku opłaty dla zabudowy mieszkaniowej w zakresie powierzchni 0,02h na każdy lokal i 0,05 h na każdy dom jednorodzinny.

?Odrolnienie? nieruchomości będzie zdecydowanie łatwiejszym zadaniem, jeżeli działka nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku, pomijamy pierwszy punkt i ubiegamy się o wydanie warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku ? ?Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowa w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• Teren ma dostęp do drogi publicznej;
• Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym;
• Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi?.

Nie jest to jest to jednak ostatni krok w procesie zabudowy działki rolnej?

Kolejną, wymaganą czynnością będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia prac budowlanych bez sprzeciwu organu. Dopiero wówczas zabudowa gruntu będzie mogła być przeprowadzona legalnie. Z ostrożności wynikającej z wieloletniego doświadczenia, polecam jednak poświęcić jeszcze czas na dokonanie pierwszego wpisu w dzienniku budowy, tak, by zarejestrowana została faktyczna zmiana przeznaczenia gruntu.

Nie ulega wątpliwości, że bezdyskusyjną przesłanką zmiany przeznaczenia nieruchomości rolnej na budowlaną będzie chwila uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków.

Dlatego zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, a także rozpoczęcie budowy, będzie jednoznaczne ze zmianą przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

Na koniec chciałbym zaznaczyć, że kupno gruntów rolnych pod inwestycję budowlaną jest dobrym rozwiązaniem, aczkolwiek, jest to proces czasochłonny, który wymaga ponadto szczegółowej analizy dokumentów dotyczących danej nieruchomości.

Jeżeli planują Państwo zakup działki rolnej pod inwestycję, zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radców Prawnych ? Grzechowiak, Kotiuk.

Polecam również zapoznanie się z podcastem dotyczącym tej problematyki.

Skontaktuj się z nami! tel. +48 577 194 294, email: biuro@gkradcowie.pl