Zasiedzenie nieruchomości

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności do nieruchomości. Dochodzi do niego w przypadku gdy spełnione zostaną pewne przesłanki. Dowiedz się więcej, co jest potrzebne do zasiedzenia nieruchomości?

Dzięki zasiedzeniu osoba, która nie jest właścicielem, nabywa prawo własności nieruchomości. Do stwierdzenia zasiedzenia muszą być spełnione następujące przesłanki:

• posiadanie samoistne – osoba musi faktycznie władać rzeczą jak właściciel. Zatem w przypadku dzierżawy czy najmu do zasiedzenia nie dojdzie, gdyż będzie to posiadania zależne.
• ciągłość posiadania – należy wskazać moment nabycia posiadania, a także jego nieprzerwane trwanie do chwili obecnej.
• upływ okresu czasu – aby mówić o zasiedzeniu musi upłynąć określona ilości czasu. 

Ile lat potrzeba do zasiedzenia nieruchomości?

Aby doszło do zasiedzenia musi upłynąć oznaczony w ustawie czas.  Zgodnie z ar. 172 kodeksu cywilnego przypadku dobrej wiary nieuprawnionego posiadacza nieruchomości termin zasiedzenia wynosi 20 lat. W przypadku zasiedzenia nieruchomości w złej wierze musi upłynąć lat 30.

Zobacz również: Porady prawne nieruchomości Warszawa

Co należy rozumieć pod pojęciem złej i dobrej wiary?

Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy posiadanie rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, względnie, gdy posiadacz powołując się na przysługujące mu prawo, błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2021 r. I CSKP 77/21).

Zasiedzenie w złej wierze i dobrej wierze – przykłady

Aby lepiej zobrazować, kiedy mamy do czynienia przy zasiedzeniu z dobrą wiarą, a kiedy ze złą wiarą warto posłużyć się przykładami. O nabyciu nieruchomości w dobrej wierze możemy mówić np. w przypadku gdy nabycie nastąpiło na podstawie decyzji, która została unieważniona. Przykładem zaś złej wiary będzie sytuacja, w której nabycie nieruchomość miało miejsce bez dochowania formy aktu notarialnego lub po prostu 30 letniego korzystania z cudzej nieruchomości jak właściciel.

Wskazać należy, że Kodeks cywilny ustanawia domniemanie dobrej wiary. Domniemanie to można jednak obalić, wykazując, że posiadać znajdował się w złej wierze i przedstawiając w tym zakresie odpowiednie dowody.

Jaką nieruchomość można zasiedzieć?

Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno puste działki (nieruchomości gruntowe), jak i działki zabudowane, części tych działek czy nieruchomości lokalowe. Co więcej, możliwe jest również zasiedzenie udziału w nieruchomości. Jest to jednak skomplikowany temat, zasługujący na rozwinięcie w osobnym artykule.

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie nieruchomości?

Pierwszym etapem jest złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wysokość opłaty za wniosek reguluje art. 40 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie ze wskazaną regulacją wysokość kwoty opiewa na 2.000 złotych bez względu na wartość nieruchomości.

Wnioskodawcą może być zarówno osoba, która władała nieruchomością przez te 20/30 lat lub jej następca prawny np. spadkobierca czy osoba, na którą przeniesiono posiadanie nieruchomości. Oznacza to, że może zostać złożony również wniosek o zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej. Należy podkreślić, że jeżeli osoba zasiadująca w chwili zasiedzenia była w związku małżeńskim, w którym obowiązywała wspólność majątkowa, to nabycie następuje na rzecz obojga małżonków.

Aby wniosek o zasiedzenie nieruchomości był skuteczny, istotne jest przedstawienie odpowiednich dowodów oraz wyczerpującego uzasadnienia sformułowanego żądania. Jeżeli sąd stwierdzi, że żądanie wnioskodawcy jest zasadne, wówczas uwzględnia wniosek.

Jakie dowody na zasiedzenie nieruchomości można zawrzeć we wniosku?

We wniosku o zasiedzenie powinniśmy przedstawić wszystkie dowody, wskazujące, że do zasiedzenia doszło. Będą to przykładowo:

• Dokumenty potwierdzające uznanie przez organy administracji jako właściciela nieruchomości (np. wnioski o pozwolenie na budowę, zawiadomienia, zapytania o zgodę).
  
•  Zeznania świadków (mieszkańców, właścicieli sąsiednich nieruchomości, członków rodziny).
  
•  Potwierdzenia dokonywanych opłat dotyczących nieruchomości (podatków, kosztów utrzymania nieruchomości, nakładów, remontów, umowy na media itp.).
  
• Dokumenty potwierdzające traktowanie osoby zasiadującej, jak właściciela (np. wypis z rejestru gruntów wskazujący wnioskodawcę lub jego poprzednika jako władającego).
  
• Zdjęcia, na których widnieje wnioskodawca, jego poprzednicy prawni czy członkowie rodziny oraz widoczna w tle nieruchomość będąca przedmiotem zasiedzenia.

Ile lat trwa sprawa o zasiedzenie?

To jak długo będzie toczyła się sprawa sądowa o zasiedzenie zależy od wielu czynników. Wśród nich należy wymienić stopień skomplikowania sprawy, liczbę dowodów do przeprowadzenia czy obciążenie sądu. Zdarza się, że w sprawach o zasiedzenie problematyczne jest ustalenie wszystkich uczestników tego postępowania i ich adresów, wówczas ich „poszukiwanie” wydłuża czas sprawy sądowej. 

Jeżeli między stronami istnieje spór co do tego czy doszło do zasiedzenia, czy też nie, to należy spodziewać się, że sprawa będzie trwała kilka lat. Sądy są nadmiernie obciążone pracą, stąd też na terminy rozpraw trzeba czekać – w niektórych sądach nawet około roku. Należy wziąć także pod uwagę, że w przypadku gdy Sąd Rejonowy wyda orzeczenie, może być ono zaskarżone przez którąś ze stron. Spowoduje to, że sprawa trafi do sądu drugiej instancji. Czas trwania sprawy przed sądem drugiej instancji zwykle jest krótszy niż przed sądem pierwszej instancji, jednak również należy liczyć się z oczekiwaniem.

Jakie ryzyka lub problemy mogą wiązać się z zasiedzeniem nieruchomości?

W sytuacji, w której zasiadywany jest grunt o granicach innych niż działka geodezyjna, czy część tego gruntu np. z domem, ryzyko wiąże się z kwestią podziału. W takim przypadku konieczne będzie sporządzenie stosownej opinii geodezyjnej wraz z planem podziału. Trudności powstają również w sytuacji podziału domu. Gdyż budynek musi spełniać warunki budowlane do podziału. Inaczej Sąd może nakazać przeprowadzenia stosownych prac budowalnych, o ile okażą się one konieczne. W praktyce występują też problemy związane z wykazaniem zasiedzenia udziału nieruchomości.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie oceny przesłanek zasiedzenia, obrony przed zasiedzeniem, przygotowania niezbędnej dokumentacji czy reprezentacji w postępowaniu sądowym, skorzystaj z mojego wieloletniego doświadczenia i kompleksowej wiedzy – prawnik od nieruchomości