Inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza zakup mieszkania od dewelopera, to często jedno z najważniejszych życiowych przedsięwzięć. Umowa deweloperska to istotny dokument regulujący warunki transakcji i zabezpieczający zarówno interesy dewelopera, jak i nabywcy. Co warto o niej wiedzieć, jakie są haczyki umowy deweloperskiej 2025, jakie są zalety i wady umowy deweloperskiej ?
Czym jest umowa deweloperska?
Definicja umowy deweloperskiej brzmi następująco – umowa deweloperska to umowa, która określa warunki i zobowiązania dewelopera wobec nabywcy nieruchomości w kontekście przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu lub działki zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Sprawdź również: Umowa deweloperska – na co warto zwrócić uwagę?
Podpisanie umowy deweloperskiej dotyczącej nieruchomości jest kluczowym krokiem w procesie zakupu nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. Co więcej, nabywając nieruchomość zyskujemy szereg praw i obowiązków. Prawa nabywcy lokalu obejmują m.in. korzystanie z przestrzeni wspólnej czy uczestnictwo w decyzjach dotyczących zarządzania budynkiem.
Umowa deweloperska, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Warto dodać, że często w pytaniach klientów pada termin umowa przedwstępna. Zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa deweloperska dotyczą zakupu nieruchomości, jednak są między nimi różnice. Umowa deweloperska dotyczy wybudowania lokalu/lub domu przez dewelopera na rzecz konsumenta, podczas gdy podpisanie umowy przedwstępnej oznacza, że przedmiot umowy już istnieje lub umowa zawierana jest z przedsiębiorcą lub przez podmiot inny niż deweloper.
Obsługa prawna nieruchomości to jedna z głównych dziedzin naszej kancelarii. Nasze doświadczenie wynika z wieloletniego reprezentowania klientów. Jesteśmy specjalistami na rynku nieruchomości, znamy zarówno problemy, jak i oczekiwania naszych klientów. Posiadamy również głęboką wiedzę na temat rynku nieruchomości, obejmującą najnowsze trendy.
Jakie są obowiązki dewelopera?
Jednym z pierwszych obowiązków dewelopera, powstających jeszcze przed zawarciem umowy, jest sporządzenie prospektu informacyjnego. Prospekt informacyjny zawiera szczegółowe informacje o danym przedsięwzięciu deweloperskim.
W prospekcie umieszcza się m.in. dane o deweloperze, o jego doświadczeniu i kondycji finansowej, jak również o zagospodarowanie terenu, standardzie prac wykończeniowych. W części indywidualnej prospektu deweloper zamieszcza informacje odnośnie konkretnego lokalu (np. usytuowanie w budynku, rozkład pomieszczeń itp.). Deweloper ma obowiązek udostępnić bezpłatnie zainteresowanemu prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Deweloper jest zobowiązany także zapewnić w umowie deweloperskiej zapis o zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest prowadzony przez bank. O mieszkaniowym rachunku powierniczym zamkniętym mówimy gdy przekazanie przez bank pieniędzy deweloperowi ma miejsce po zakończeniu całej inwestycji, czyli po przeniesieniu na kupującego prawa własności do lokalu. Natomiast w przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje wpłacane przez nabywcę środki w zależności od realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia. Wpłaty te są jednak nadzorowane przez bank.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska reguluje wiele istotnych dla kupującego kwestii dotyczących realizacji inwestycji czy terminów płatności. Zawarcie umowy deweloperskiej powinno poprzedzać szczegółowe sprawdzenie umowy deweloperskiej, aby upewnić się, czy jej warunki są dla nas zrozumiałe, a nieruchomość na pewno odpowiada naszym potrzebom.
Umowy deweloperskie powinny zawierać przede wszystkim takie elementy jak:
- określenie stron (dane osób zawierających umowę)
- miejsce i datę podpisania umowy
- cenę nieruchomości
- położenie i określenie powierzchni nieruchomości
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
- informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości
- parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych nieruchomości
- termin, w jakim nastąpi przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej
- zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.
Postanowienia umowy deweloperskiej często bywają dla nabywców niezrozumiałe. Jeżeli mamy jakieś pytania czy wątpliwości co do treści umowy deweloperskiej warto o nie dopytać lub też zwrócić się o pomoc do specjalisty – prawnik od nieruchomości Warszawa, który kompleksowo przeanalizuje umowę i wskaże czy znajdują się w niej jakieś wątpliwe zapisy.
Umowa deweloperska – na co uważać?
Jako że kupno nieruchomości to poważna decyzja, to warto poświęcić na analizę umowy deweloperskiej swój czas, aby później nie okazało się, że pojawiły się niespodziewane koszty czy komplikacje. Na co uważać przy zawarciu umowy deweloperskiej?
Kary umowne – Warto zwrócić uwagę na to, żeby w umowie znalazła się kara umowna na wypadek nieterminowego przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera. Wówczas jeżeli deweloper przekroczy dany termin będzie musiał zapłacić nabywcy karę. Jest to szczególnie ważne, bowiem nigdy nie wiadomo czy nie pojawiają się problemy w trakcie realizacji inwestycji.
Prospekt informacyjny – Jest to dokument, z którym warto się zapoznać. Informacje zawarte w prospekcie pojawią się także w umowie deweloperskiej. To, co przeczytałeś w prospekcie, powinno się znaleźć w umowie zawieranej z deweloperem. Warto zwrócić uwagę m.in. na sposób obliczenia powierzchni mieszkania czy standard wykończenia.
Cena nieruchomości – Zwróć uwagę, czy cena może ulec zmianie i na jakich zasadach. Zdarza się, że powierzchnia mieszkania różni się od powierzchni wskazanej w projekcie (zwykle są to niewielkie różnice rzędu 1,5%). Dobrze wiedzieć, jak w takim przypadku wpłynie to na cenę oraz jakie są warunki odstąpienia od umowy w takim wypadku.
Zasady i terminy zapłaty ceny – Sprawdź czy terminy umowy są jasne, precyzyjne i zgodne z ustaleniami.
Cechy wybranego mieszkania i nieruchomości – Zapoznaj się dokładnie z charakterystyką nieruchomości.
Rachunek powierniczy – To ważny element umowy deweloperskiej, który ma za zadanie chronić interesy nabywcy. Co więcej zapewnia on pewność, że środki przeznaczone na zakup nieruchomości zostaną wykorzystane zgodnie z umową. Warto więc upewnić się, że zapisy go dotyczące są sformułowane w sposób jasny i chronią interesy nabywcy.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej warto także bliżej przyjrzeć się deweloperowi. Poczytać o tym jak długo działa, jakie ma opinie. Doradztwo na rynku nieruchomości Warszawa to usługa świadczona przez naszych specjalistów, aby pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję związaną z Twoją inwestycją. Zapraszamy do kontaktu, tel: +48 577 194 294
Umowa deweloperska – czy można od niej odstąpić?
Zarówno deweloper, jak i nabywca w pewnych sytuacjach mogą odstąpić od umowy deweloperskiej.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, które określa ustawa deweloperska ;
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach
- jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu zawarcia umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z umowy;
- w przypadku gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub inną kasą w w terminie 60 dni od dnia jej wypowiedzenia
- w przypadku gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu
- w przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązku poinformowania nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji
- w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11;
- w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15;
- jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.
Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli:
- nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Odstąpienie z tego powodu musi być poprzedzone wezwaniem nabywcy do zapłaty.
- nabywca mimo dwukrotnego wezwanie nie stawi się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego, który przenosi na nabywcę prawa będące przedmiotem umowy deweloperskiej.
Na rynku dostępne są także oferty cesji umowy deweloperskiej. Cesja umowy deweloperskiej to sposób na odzyskanie pieniędzy dla osób, którym zmieniły się plany i nie chcą jednak zakupić danej nieruchomości. Dla cesjonariusza to natomiast sposób by w krótszym czasie cieszyć się własnym mieszkaniem i zaoszczędzić. Również i w tym zakresie często nabywcy jak i deweloperzy korzystają z pomocy prawnej – Obsługa prawna deweloperów
Umowa deweloperska koszt 2025 – Ile kosztuje umowa deweloperska?
Koszt umowy deweloperskiej można mniej więcej oszacować. To ile dokładnie zapłacimy u notariusza zależy od wartości przedmiotu umowy czy tego jak długa jest sama umowa z deweloperem. Przepisy określają maksymalne stawki (taksę), jaką może pobrać notariusz. I tak przykładowo, przy wartości przedmiotu umowy, ale powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – taksa notarialna wynosi: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł.
Oprócz taksy notarialnej pojawia się opłata za wypisy aktu notarialnego (ok. 6 zł za każdą rozpoczętą stronę). Przy zawarciu aktu notarialnego często pojawia się także konieczność złożenia wniosek o wpis do działu III księgi wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy z tytułu umowy deweloperskiej. Podlega on opłacie sądowej w wysokości 150 zł, zaś wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku wynosi maksymalnie 200 zł.
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Taka regulacja ponoszenia kosztów pół na pół wynika bezpośrednio z ustawy deweloperskiej.
Umowa deweloperska ustawa
W 2022 roku w życie weszła nowa ustawa deweloperska. Ustawa ta reguluje między innymi kwestie umowy deweloperskiej. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg zmian, np. dotyczących odbioru lokalu i procedur zgłaszania wad. Dlatego też wiele osób chce skonsultować swój zakup nieruchomości, zmiany w umowie deweloperskiej czy późniejsze działania z prawnikiem.
Aby poznać nowe prawo deweloperskie kancelaria prawna nieruchomości Warszawa przyjdzie z pomocą. Nasz zespół doświadczonych radców prawnych posiada wiedzę i doświadczenie, które pozwoli Ci zrozumieć skomplikowane zapisy umowy oraz zabezpieczyć Twoje interesy jako nabywcy.