Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to umowa, która określa warunki i zobowiązania dewelopera wobec nabywcy nieruchomości w kontekście przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 czyli prawa własności lokalu lub działki zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska dalej będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego

Jakie są obowiązujące punkty umowy deweloperskiej w 2023 roku?

Art. 35 ust 1 przedstawia wszystkie obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska jest dokumentem, który określa szczegóły dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w szczególności określa:

1. Określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;
2. Cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;
3. Informację o nieruchomości, które obejmującą informację o powierzchni działki oraz stanie prawnym nieruchomości;
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku będący przedmiotem umowy deweloperskiej;
5. Określenie usytuowania lokalu w budynku;
6. Określenie powierzchni użytkowej lokalu, powierzchni i układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. Termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;
8. Zobowiązanie nabywcy nieruchomości do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;
9. Sposób dokonywania, terminy oraz wysokość wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
10. Informacje, które dotyczą mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
11. Ważnym aspektem jest numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
12. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
13. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
14. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
    Jeżeli strony nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej, lub umowy;
15. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
16. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami oraz zapoznaniu się z ich treścią;
17. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
18. Informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu.
    Jednocześnie deweloper już z chwilą rozpoczęcia sprzedaży zobowiązany jest posiadać zgodę banku lub promesę czyli przyrzeczenie tej zgody na tzw. bezobciążeniową sprzedaż lokalu lub działki z domem
19. Jednym z ostatnich punktów to zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości lub przeniesienia jej ułamkowej części;
20. Informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Jakie są różnice w nowej umowie deweloperskiej?

Należy zwrócić uwagę, iż gro kluczowych różnić nie wynika z bezpośredniego brzmienia przepisów ustawy, w tym z art. 35, określającego elementy składowe umowy deweloperskiej, a z połączenia różnych przepisów i ich wykładni, czyli zastosowania.

Jedną z kluczowych różnic jest zmiana harmonogramu wpłat przez nabywców. Dotychczas przepisy nie regulowały tej kwestii, a w umowach deweloperskich była mowa o wpłacie uzależnionej od realizacji etapu inwestycji, ale i tak wiążąca był ostateczny termin (data) wpłaty poszczególnych transz określony w umowie. Obecnie przepisy w zakresie rachunków powierniczych określają, iż nabywca będzie zobowiązany do wpłaty dopiero po wykonaniu przez dewelopera określonego etapu prac i zawiadomieniu o tym nabywcy na tzw. trwałym nośniku.

Drugą kluczową kwestią jest usunięcie z umów deweloperskich zapisów o odpowiedzialności dewelopera wobec nabywcy z tytułu rękojmi za wady, gdyż ustawodawca wyłączył w ogóle odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi wobec lokali nabywanych na podstawie umowy deweloperskiej.

Kolejna ważna zmiana, to określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. W poprzedniej ustawie z 2011 roku była tylko wspomniana „powierzchnia”.

Wraz z nową ustawą został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Kolejna zmiana w umowie jest zawarta w pkt 10 „informacje dotyczące naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny” i która wpływa znacząco na realizację inwestycji.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Jest to fundusz chroniący nabywców nieruchomości przed utratą wpłaconych przez nich środków.

Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją m.in. umowy deweloperskiej.

Termin odbioru lokalu

Jedną z najważniejszych zmian jest pkt 17 – określenie w umowie deweloperskiej nie tylko terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze, ale również wprowadza „termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Dotychczas wielu deweloperów unikało precyzyjnego określenia terminu, co często prowadziło do sytuacji, w których nabywca nieruchomości czekał na oddanie nieruchomości nawet kilka miesięcy dłużej niż przewidywała umowa. Teraz deweloperzy są zobowiązani do określenia w umowie konkretnego terminu odbioru, a w przypadku opóźnienia, muszą wypłacić nabywcy odszkodowanie.

Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej. Należy podać informacje o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy. Jednocześnie nowa ustawa ogranicza wysokość opłaty rezerwacyjnej, a także dopuszcza jej zwrot w pojedynczej lub podwójnej wysokości w niektórych sytuacjach.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Ustawa deweloperska wprowadziła również wiele zmian dotyczących odbioru lokalu i procedur zgłaszania wad, mających na celu ochronę praw nabywcy. Nowe przepisy przewidują szereg uprawnień dla nabywców, takich jak możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli ten nie usuwa jej w terminie, a także sankcje za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni.

Zmiany wprowadzają również pojęcie wady istotnej, które jest powiązane z uprawnieniem nabywcy do odmowy odbioru lokalu w przypadku, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. W przypadku zgłoszenia wady istotnej i braku działań ze strony dewelopera, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy.

Wprowadzone zmiany w ustawie deweloperskiej mają na celu ochronę praw nabywców i zwiększenie ich bezpieczeństwa w procesie zakupu nieruchomości. Deweloperzy są zobligowani do przestrzegania nowych przepisów i zapewnienia, że umowy deweloperskie zawierają zapisy dotyczące terminu odbioru lokalu oraz procedur zgłaszania wad.

Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument, który często jest pisany w sposób niezrozumiały dla przeciętnego kupującego mieszkanie. Zawiera on wiele klauzul, które mogą działać na niekorzyść nabywcy, co szczególnie groźne w przypadku nieuczciwych deweloperów.

Zmiany przepisów, błędy w ustawie oraz początkowy etap stosowania nowej ustawy mogą powodować umieszczenie w umowie niekorzystnych klauzul, dlatego też bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, najlepiej wraz z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Taka współpraca z ekspertem pozwoli na zidentyfikowanie niekorzystnych klauzul oraz na zaproponowanie ewentualnych poprawek. Dzięki temu nabywca będzie miał pewność, że podpisuje korzystną umowę deweloperską i nie naraża się na niepotrzebne ryzyko.

Kary umowne

W ostatnim czasie zdarza się coraz częściej, że umowy deweloperskie nie zawierają postanowień dotyczących kar umownych, które deweloper może ponieść za nieterminowe przekazanie nieruchomości. Mimo że prawo nie nakłada obowiązku umieszczania takiej klauzuli, jej brak utrudnia dochodzenie odszkodowania od dewelopera, gdy ten nie wykonuje swoich zobowiązań.

Warto zaznaczyć, że jeśli w umowie deweloperskiej przewidziane są kary umowne i określono wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, to nie mogą one przekraczać wysokości odsetek, jakie deweloper może nałożyć na nabywcę.

Ważne jest również, aby przy tworzeniu klauzuli kary umownej odróżnić naliczanie jej za opóźnienie od naliczania za zwłokę. Choć te dwa terminy są często mylone, to mają one różne znaczenie w kontekście prawnym. Zwłoka oznacza opóźnienie wynikające z okoliczności, za które deweloper nie odpowiada, natomiast opóźnienie jest wynikiem winy jednej ze stron umowy.

Dodatkowo w przypadku naruszenia umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca ma teraz prawo do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych kwot, a także do żądania odszkodowania za poniesione straty.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem lub nie wiesz, na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską?

Jako kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa nieruchomości i możemy Ci pomóc w weryfikacji umowy deweloperskiej oraz w doradztwie na każdym etapie procesu budowy i zakupu nieruchomości. Nasz zespół doświadczonych radców prawnych posiada wiedzę i doświadczenie, które pozwoli Ci zrozumieć skomplikowane zapisy umowy oraz zabezpieczyć Twoje interesy jako nabywcy.

W naszej pracy kładziemy nacisk na indywidualne podejście do klienta i zawsze staramy się dopasować nasze usługi do konkretnych potrzeb i oczekiwań. W przypadku umowy deweloperskiej możemy pomóc w sprawdzeniu m.in. warunków płatności, terminów realizacji projektu, kosztów budowy, a także w kwestiach dotyczących gwarancji i odbioru nieruchomości. Nasze usługi są profesjonalne, rzetelne i skuteczne, a my zawsze działamy w najlepszym interesie naszych klientów.

Kontakt