Zakup nieruchomości, szczególnie na rynku pierwotnym, to proces składający się z kilku etapów. Deweloperzy często proponują podpisanie najpierw umowy rezerwacyjnej, a dopiero później przedwstępnej. Choć obie dotyczą tego samego celu – nabycia nieruchomości – różnią się zakresem obowiązków i skutkami prawnymi. Warto znać te różnice, aby podejmować świadome decyzje i wiedzieć jak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy.
Różnice między umową rezerwacyjną a przedwstępną
Czym różni się umowa rezerwacyjna od przedwstępnej? Umowa rezerwacyjna ma charakter czasowy – jej głównym celem jest zabezpieczenie wybranej nieruchomości na określony czas. Nie dochodzi jeszcze do zobowiązania sprzedaży mieszkania, a jedynie do jego wyłączenia z oferty. Najczęściej nabywca wpłaca opłatę rezerwacyjną, która będzie później zaliczona na poczet ceny lub może podlegać zwrotowi – zależnie od okoliczności.
Z kolei umowa przedwstępna to już znacznie poważniejsze zobowiązanie. Strony deklarują, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną, czyli ostateczny akt notarialny przenoszący własność. W umowie przedwstępnej określa się istotne warunki transakcji, takie jak:
- cena nieruchomości,
- termin zawarcia umowy końcowej,
- opis nieruchomości,
- harmonogram wpłat.
Umowa przedwstępna daje kupującemu realną ochronę prawną – w razie uchylenia się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić roszczeń, w tym przeniesienia własności mieszkania (jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego).
Obowiązki dewelopera przy umowie rezerwacyjnej
Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca? Umowa rezerwacyjna zazwyczaj ma charakter mniej wiążący niż umowa przedwstępna. Nie zobowiązuje do zawarcia ostatecznej umowy ani do zakupu nieruchomości, a jej głównym celem jest zabezpieczenie interesów kupującego na określony czas. W praktyce oznacza to, że kupujący może odstąpić od zawarcia dalszej umowy bez ponoszenia poważnych konsekwencji, chociaż często traci wpłaconą opłatę rezerwacyjną.
Deweloper lub sprzedający natomiast zobowiązują się w tym czasie nie oferować tej samej nieruchomości innym klientom. Umowa rezerwacyjna jest więc ważnym, ale niepełnym zabezpieczeniem prawnym, które pozwala na spokojne przygotowanie się do dalszych formalności.
Jeśli przepisy ustawy deweloperskiej mają zastosowanie do danej inwestycji, wówczas umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Zaliczka a zadatek – różnice
Zaliczka to kwota wpłacana na poczet przyszłego świadczenia, która zwykle zostaje zaliczona na poczet ceny całej transakcji. Jeśli umowa zostanie wykonana, zaliczka zostaje odliczona od ostatecznej kwoty do zapłaty. W przypadku niewykonania umowy, zaliczka jest zwracana przez stronę, która miała wykonać świadczenie, bez względu na powód jej niewykonania (choć w umowie można ustalić inne warunki).
Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, pełni funkcję zabezpieczającą oraz sankcyjną i jest uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek również wpłaca się na poczet przyszłej umowy, ale ma dodatkowe znaczenie: umożliwia stronie zabezpieczenie praw i dyscyplinuje do dotrzymania postanowień umowy. Jeżeli strona, która wpłaciła zadatek, odstępuje od umowy, traci zadatek. Natomiast jeśli to druga strona odmawia wykonania, wpłacający może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Czy deweloper może odstąpić od umowy rezerwacyjnej?
Deweloper może odstąpić od umowy rezerwacyjnej, jednak takie odstąpienie musi być zgodne z warunkami zawartymi w umowie rezerwacyjnej. Najczęstsze powody to:
- brak decyzji kredytowej kupującego w terminie,
- nieuzupełnienie dokumentów,
- brak wpłaty opłaty rezerwacyjnej.
Jeżeli jednak deweloper narusza warunki umowy – na przykład sprzedaje zarezerwowane mieszkanie innemu klientowi – nabywca może nie tylko żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej, ale również dochodzić odszkodowania.
Spprwadź: Doradztwo prawne nieruchomości Warszawa
Skutki zerwania umowy rezerwacyjnej
Jakie są konsekwencje zerwania umowy? W przypadku zerwania umowy rezerwacyjnej konsekwencje najczęściej ograniczają się do utraty wpłaconej opłaty rezerwacyjnej przez stronę, która odstępuje od umowy.
Przykładowo:
- jeśli nabywca rezygnuje bez ważnego powodu to może stracić opłatę rezerwacyjną,
- jeśli sprzedawca nie wywiąże się z umowy – opłata powinna zostać zwrócona w całości (czasem z odsetkami).
Umowa rezerwacyjna nie przewiduje zwykle dużych kar umownych ani sankcji, ponieważ nie wiąże stron dopełnieniem transakcji.
W kontrze stoi umowa przedwstępna, gdzie zerwanie przez jedną stronę oznacza poważne skutki prawne. Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości lub dochodzić zawarcia umowy, z kolei sprzedający może zatrzymać zadatek, jeśli to kupujący rezygnuje bez podstaw.
Umowa przedwstępna, w szczególności umowa notarialna, jest więc znacznie silniejszym zabezpieczeniem praw nabywcy niż umowa rezerwacyjna.
Dowiedź sie więcej: Analiza umów najmu przez prawnika
Porady prawne nieruchomości Warszawa
Zakup mieszkania to ważna decyzja życiowa. Przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu z deweloperem warto skonsultować go z prawnikiem, który sprawdzi wszystkie zapisy, zadba o pełne zabezpieczenie Twoich interesów i dopełnienie wszelkich formalności przy zakupie. Radca prawny nieruchomości Warszawa doradzi, którą formę umowy wybrać, przeanalizuje zapisy i pomoże w negocjacjach z deweloperem. Nasza Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa świadczy usługi z zakresu prawa nieruchomości.