MENU Strona główna Kim jesteśmy Oferta Kariera Video dla Deweloperów Podcasty Aktualności Blog Baza wiedzy Kontakt

Umowa rezerwacyjna

  1. Home
  2. >
  3. Blog
  4. >
  5. Blog
  6. >
  7. Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

Jakie są najczęstsze problemy związane z umową rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna generalnie uważana jest za dosyć prosty i oczywisty temat. Ale bardzo często przysparza wielu naprawdę istotnych problemów. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, jakie są główne założenia umowy rezerwacyjnej. Na ten moment nie mamy definicji ustawowej, choć niebawem się to zmieni. W umowie rezerwacyjnej zobowiązaniem ma być powstrzymanie się sprzedającego z oferowaniem lokalu, domu, mieszkania, czy innego przedmiotu do dalszej sprzedaży. Mówiąc wprost w określonym przez strony terminie sprzedający mówi: ja nie będę nikomu oferował tego lokalu do sprzedaży i ogłaszał go. I to jest w zasadzie wszystko.

Posłuchaj podcastu o umowie rezerwacyjnej

umowa rezerwacyjna

 

Czy istnieje wzór na umowę rezerwacyjną mieszkania lub domu?

Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, czy umową deweloperską, nie ma zmierzać do nabycia lokalu. Tak naprawdę to jest jednostronnie zobowiązująca umowa, zobowiązująca tylko i wyłącznie sprzedającego do tego, żeby lokalu nie oferował do sprzedaży. W praktyce jest tak, że te umowy stanowią bardzo często podstawę do uzyskania kredytu bankowego, na zasadzie promesy udzielenia kredytu hipotecznego na zakup lokali, przed zawarciem umowy przedwstępnej, czy przed zawarciem umowy deweloperskiej. Natomiast istotą tej rezerwacji jest to, żeby powstrzymać się z oferowania do sprzedaży mieszkania lub domu. Co ciekawe, od pierwszego lipca tego roku, umowa będzie już regulowana ustawowo, tak zwaną nową ustawą deweloperską, która jasno określa, co ma być przedmiotem tej umowy, jaka ma być jej treść, że ma być to umowa zawarta wyłącznie na czas określony, a także określa maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1% wartości lokalu.

umowa rezerwacyjna

 

 Jakie są praktyki deweloperów i nabywców zakresie stosowania umowy, i jakie są najczęstsze błędy jeśli chodzi o umowy rezerwacyjne?

Wydawałoby się, że umowa rezerwacyjna jest dosyć prosta, ale błędów jest niestety całe mnóstwo. W dużej mierze prawdopodobnie wynika to z niezrozumienia przedmiotu umowy. Najczęściej powtarzającymi się błędami w umowach rezerwacyjnych są zapisy takie jak w umowach przedwstępnych, czyli zobowiązania do zakupu, czy sprzedaży lokalu, mieszkania lub domu. Pobiera się nie opłatę rezerwacyjną a zadatek, tytułem przyszłego zakupu, a przecież nie to jest przedmiotem umowy rezerwacyjnej. Skutkiem umowy nie ma być zakup lokalu, jej skutek to tylko i wyłącznie powstrzymanie się ze sprzedażą, a jednak kupujący i sprzedający na rynku wtórnym ale też i deweloperzy czy pośrednicy, którzy dostarczają te umowy, mają błędne wzory umów rezerwacyjnych. Umowy zawierają zapisy dotyczące zobowiązania do zakupu lokalu, czego absolutnie mieć nie powinny. Niestety też coraz częściej widzimy, że jest pewna grupa nazwijmy ich deweloperów, choć może to niewłaściwe określenie, którzy próbują wykorzystywać umowy rezerwacyjne, do obejścia przepisów, by nie stosować de facto ustawy deweloperskiej i wynikającej z niej skutków, a przede wszystkim nie zawierać umów deweloperskich, nie musieć przepuszczać pieniędzy przez rachunki powiernicze i wydaje im się właśnie, że zawarcie umowy rezerwacyjnej rozwiązuje sprawę.

Pamiętajmy jedną z najważniejszych zasad prawnych: Tytuł umowy nie świadczy o umowie!

 

Posłuchaj podcastu o umowie deweloperskiej

umowa deweloperska

Co my właściwie podpisujemy?

O umowie świadczą zapisy które się w niej znajdują, czy my sobie nazwiemy umowę rezerwacyjną, czy po prostu umową, czy nie napiszemy żadnego tytułu, to nie ma większego znaczenia. Natomiast zawarcie tego tytułu, może być traktowane jako celowe nawet wprowadzenie nabywcy w błąd, szczególnie jeżeli mówimy o relacji deweloper-konsument z szeregiem wielu konsekwencji nawet karnych, dlatego trzeba bardzo ostrożnie podchodzić do tematu stosowania tej umowy, bo nawet niecelowo można zrobić sobie krzywdę i to także krzywdę finansową dlatego pamiętajmy, że jeżeli zawieramy umowę rezerwacyjną to jej przedmiotem ma być tylko i wyłącznie zaprzestanie w określonym czasie oferowania do sprzedaży, nic innego. Wszystko poza tym, jest umową przedwstępną lub umową deweloperską, wtedy taka umowa powinna zawierać zapisy odpowiednie dla umowy przedwstępnej, czy to umowy deweloperskiej.

Czy nowe przepisy będą definiować nową umowę rezerwacyjną? 

Od 1 lipca czyli od momentu kiedy wchodzą w życie zmiany ustawy deweloperskiej, pojawi się tam definicja ustawowa, czyli legalna definicja umowy rezerwacyjnej, gdzie właśnie wprost określono, że umową rezerwacyjną jest umowa która tylko i wyłącznie ma polegać na powstrzymaniu się z oferowaniem lokalu (mieszkania, domu) do dalszej sprzedaży.  Tu założeniem ustawodawcy jest, żeby ten proces sprzedażowy zabezpieczyć dla kupującego i dlatego też oprócz samej definicji określono, że ma być to umowa na czas określony, taki który jest de facto niezbędny do uzyskania kredytu lub podjęcia decyzji o zakupie. Chodzi o to, że dzisiaj na przykład zawierane są umowy rezerwacyjne na rok czy dwa lata, właśnie po to żeby ominąć przepisy o umowie deweloperskiej. Ponadto opłata rezerwacyjna będzie ograniczona do wysokości 1% wartości lokalu, czyli ta umowa zaczyna być bardzo mocno ograniczona, tak żeby za jej pośrednictwem nie obchodzić przepisów.

Jaki wpływ na umowę rezerwacyjną może mieć obecna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych?

Będziemy mieć efekt domina, dużo umów rezerwacyjnych zawieranych jest po to żeby na ich podstawie klient mógł pójść do banku, uzyskać promesę udzielenia kredytu. Jeżeli taką promesę  uzyska, to wtedy zawrze stosowną umowę ze sprzedającym czy z deweloperem na zakup mieszkania czy domu. Jeżeli zawieramy umowę rezerwacyjną wpłacamy opłatę rezerwacyjną, czyli właśnie ten nieszczęsny zadatek. Bank nam nie udziela i odmawia kredytu. Chcemy się z tej umowy wycofać, a sprzedający czy deweloper mówi: wpłaciłeś zadatek który Ci przepada, jeżeli jesteśmy na to gotowi to w porządku, ale jeżeli żyjemy w przekonaniu, bo tak przeczytaliśmy w internecie i zresztą słusznie, że nie zawierając dalszych umów ze sprzedającym, ta opłata rezerwacyjna powinna być nam zwrócona, to powinniśmy się zatroszczyć o to, żeby z tej umowy to jasno wynikało, żeby w umowie rezerwacyjnej nie było zapisów o zadatku.

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, jaki jest wzór umowy rezerwacyjnej na zakup mieszkania czy domu?

Twórzmy i podpisujmy umowy rezerwacyjne, których przedmiotem jest faktycznie rezerwacja, nic więcej. Czyli jeszcze raz, w umowie rezerwacyjnej jej jedynym i głównym zobowiązaniem ma być zobowiązanie sprzedającego do zaprzestania oferowania sprzedaży lokalu w określonym czasie, to ma być umowa rezerwacyjna, nie twórzmy jakieś historii, nie próbujmy upiększać tych umów, dodawać ich treści, tworzyć z nich umów przedwstępnych, bo będą problemy. Nie jest nam to do niczego tak naprawdę potrzebne, a może wywołać daleko idące konsekwencje. Dlatego umowa rezerwacyjna powinna być krótka i prosta, zawierać jedynie w zasadzie proste zobowiązanie, ewentualnie opłatę rezerwacyjną w jakieś ludzkiej wysokości, którą pamiętajmy, że opłata rezerwacyjna podlega zawsze zwrotowi, niezależnie od tego z czyjej winy nie doszło do kontynuowania transakcji. Takie jest na dzisiaj orzecznictwo. Najlepiej to sobie wpisać do umowy, czyli jeżeli w wyniku umowy rezerwacyjnej nie zawrzemy dalszych jakichkolwiek innych umów, opłata podlega zwrotowi.

I to są tak naprawdę dwie najistotniejsze uwagi, jeżeli umowy które dostajecie zawierają jakikolwiek inne zapisy w jakikolwiek sposób jako kupujących, zobowiązujące do zrobienia czegoś, opisują że wpłacacie zadatek, nie podpisujcie takich umów, bo będzie z nimi naprawdę wiele problemów. To samo dotyczy deweloperów, nie próbujcie korzystać ze wzorów tych umów, które są mega rozbudowane, bo nawet nieświadomie także możecie po prostu zrobić sobie krzywdę i sami wygenerować wobec siebie daleko idące roszczenia odszkodowawcze, chodzi też o odpowiedzialność karną. Żeby ktoś wam w przyszłości nie zarzucił, że próbujecie wykorzystać pozycję dominującą wobec kupującego, skoncentrujemy się na tym czego ta umowa ma naprawdę dotyczyć.

Skontaktuj się z nami! tel. +48 577 194 294, email: biuro@gkradcowie.pl

WRÓĆ