Umowa rezerwacyjna
Jakie są najczęstsze problemy związane z umową rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna generalnie uważana jest za dosyć prosty i oczywisty temat. Ale bardzo często przysparza wielu naprawdę istotnych problemów. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, jakie są główne założenia umowy rezerwacyjnej. Na ten moment nie mamy definicji ustawowej, choć niebawem się to zmieni. W umowie rezerwacyjnej zobowiązaniem ma być powstrzymanie się sprzedającego z oferowaniem lokalu, domu, mieszkania, czy innego przedmiotu do dalszej sprzedaży. Mówiąc wprost w określonym przez strony terminie sprzedający mówi: ja nie będę nikomu oferował tego lokalu do sprzedaży i ogłaszał go. I to jest w zasadzie wszystko.
Posłuchaj podcastu o umowie rezerwacyjnej
Czy istnieje wzór na umowę rezerwacyjną mieszkania lub domu?
Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, czy umową deweloperską, nie ma zmierzać do nabycia lokalu. Tak naprawdę to jest jednostronnie zobowiązująca umowa, zobowiązująca tylko i wyłącznie sprzedającego do tego, żeby lokalu nie oferował do sprzedaży. W praktyce jest tak, że te umowy stanowią bardzo często podstawę do uzyskania kredytu bankowego, na zasadzie promesy udzielenia kredytu hipotecznego na zakup lokali, przed zawarciem umowy przedwstępnej, czy przed zawarciem umowy deweloperskiej. Natomiast istotą tej rezerwacji jest to, żeby powstrzymać się z oferowania do sprzedaży mieszkania lub domu. Co ciekawe, od pierwszego lipca tego roku, umowa będzie już regulowana ustawowo, tak zwaną nową ustawą deweloperską, która jasno określa, co ma być przedmiotem tej umowy, jaka ma być jej treść, że ma być to umowa zawarta wyłącznie na czas określony, a także określa maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1% wartości lokalu.
Jakie są praktyki deweloperów i nabywców zakresie stosowania umowy, i jakie są najczęstsze błędy jeśli chodzi o umowy rezerwacyjne?
Wydawałoby się, że umowa rezerwacyjna jest dosyć prosta, ale błędów jest niestety całe mnóstwo. W dużej mierze prawdopodobnie wynika to z niezrozumienia przedmiotu umowy. Najczęściej powtarzającymi się błędami w umowach rezerwacyjnych są zapisy takie jak w umowach przedwstępnych, czyli zobowiązania do zakupu, czy sprzedaży lokalu, mieszkania lub domu. Pobiera się nie opłatę rezerwacyjną a zadatek, tytułem przyszłego zakupu, a przecież nie to jest przedmiotem umowy rezerwacyjnej. Skutkiem umowy nie ma być zakup lokalu, jej skutek to tylko i wyłącznie powstrzymanie się ze sprzedażą, a jednak kupujący i sprzedający na rynku wtórnym ale też i deweloperzy czy pośrednicy, którzy dostarczają te umowy, mają błędne wzory umów rezerwacyjnych. Umowy zawierają zapisy dotyczące zobowiązania do zakupu lokalu, czego absolutnie mieć nie powinny. Niestety też coraz częściej widzimy, że jest pewna grupa nazwijmy ich deweloperów, choć może to niewłaściwe określenie, którzy próbują wykorzystywać umowy rezerwacyjne, do obejścia przepisów, by nie stosować de facto ustawy deweloperskiej i wynikającej z niej skutków, a przede wszystkim nie zawierać umów deweloperskich, nie musieć przepuszczać pieniędzy przez rachunki powiernicze i wydaje im się właśnie, że zawarcie umowy rezerwacyjnej rozwiązuje sprawę.
Pamiętajmy jedną z najważniejszych zasad prawnych: Tytuł umowy nie świadczy o umowie!
Posłuchaj podcastu o umowie deweloperskiej
Co my właściwie podpisujemy?
O umowie świadczą zapisy które się w niej znajdują, czy my sobie nazwiemy umowę rezerwacyjną, czy po prostu umową, czy nie napiszemy żadnego tytułu, to nie ma większego znaczenia. Natomiast zawarcie tego tytułu, może być traktowane jako celowe nawet wprowadzenie nabywcy w błąd, szczególnie jeżeli mówimy o relacji deweloper-konsument z szeregiem wielu konsekwencji nawet karnych, dlatego trzeba bardzo ostrożnie podchodzić do tematu stosowania tej umowy, bo nawet niecelowo można zrobić sobie krzywdę i to także krzywdę finansową dlatego pamiętajmy, że jeżeli zawieramy umowę rezerwacyjną to jej przedmiotem ma być tylko i wyłącznie zaprzestanie w określonym czasie oferowania do sprzedaży, nic innego. Wszystko poza tym, jest umową przedwstępną lub umową deweloperską, wtedy taka umowa powinna zawierać zapisy odpowiednie dla umowy przedwstępnej, czy to umowy deweloperskiej.
Czy nowe przepisy będą definiować nową umowę rezerwacyjną?
Od 1 lipca czyli od momentu kiedy wchodzą w życie zmiany ustawy deweloperskiej, pojawi się tam definicja ustawowa, czyli legalna definicja umowy rezerwacyjnej, gdzie właśnie wprost określono, że umową rezerwacyjną jest umowa która tylko i wyłącznie ma polegać na powstrzymaniu się z oferowaniem lokalu (mieszkania, domu) do dalszej sprzedaży. Tu założeniem ustawodawcy jest, żeby ten proces sprzedażowy zabezpieczyć dla kupującego i dlatego też oprócz samej definicji określono, że ma być to umowa na czas określony, taki który jest de facto niezbędny do uzyskania kredytu lub podjęcia decyzji o zakupie. Chodzi o to, że dzisiaj na przykład zawierane są umowy rezerwacyjne na rok czy dwa lata, właśnie po to żeby ominąć przepisy o umowie deweloperskiej. Ponadto opłata rezerwacyjna będzie ograniczona do wysokości 1% wartości lokalu, czyli ta umowa zaczyna być bardzo mocno ograniczona, tak żeby za jej pośrednictwem nie obchodzić przepisów.
