MENU

Umowa rezerwacyjna

  1. Home
  2. >
  3. Blog
  4. >
  5. Blog
  6. >
  7. Umowa rezerwacyjna

Jakie są najczęstsze problemy związane z umową rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna generalnie uważana jest za dosyć prosty i oczywisty temat. Ale bardzo często przysparza wielu naprawdę istotnych problemów. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, jakie są główne założenia umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna – czym jest dokładnie?

Zgodnie z ustawą, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Innymi słowy, podpisując umowę rezerwacyjną mamy pewność, że mieszkanie, które wybraliśmy jest już „zaklepane”.

Jednocześnie oznacza to, iż regulacje umowy rezerwacyjnej z Ustawy deweloperskiej stosuje się tylko do umów rezerwacyjnych zawieranych z deweloperem lub fliperem w zakresie mieszkań z rynku pierwotnego. Natomiast przepisów tych nie stosuje się do umów rezerwacyjnych zawieranych na tzw. rynku wtórnym czy umów zawieranych z pośrednikami w obrocie nieruchomościami!

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna nie obliguje żadnej ze stron – ani Ciebie, ani dewelopera – do podpisania umowy deweloperskiej lub umowy kupna-sprzedaży. Chociaż nie zawarcie takiej umowy z Twojej winy np. rezygnacja z zakupu może wiązać się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów równoważnych nawet uiszczonej opłacie rezerwacyjnej.

Decyzja o zawarciu umowy rezerwacyjnej ma sens w przypadku, gdy nie jesteś jeszcze w pełni przekonany, czy chcesz zakupić określony dom lub mieszkanie, ale jednocześnie widzisz, że na rynku nieruchomości może pojawić się duże zainteresowanie tym konkretnym lokum. W takiej sytuacji umowa rezerwacyjna daje Ci dodatkowy czas, aby podjąć rozważną decyzję dotyczącą przyszłej transakcji.

Kolejną przesłanką do podpisania takiej umowy jest oczekiwanie na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

umowa rezerwacyjna

Kiedy jest ona zbędna?

Natomiast gdy posiadasz gotówkę lub wiesz, że otrzymasz kredyt hipoteczny i jesteś pewny, że chcesz dokonać transakcji, umowa rezerwacyjna może być zbędna. W takiej sytuacji najlepiej jest od razu przejść do podpisania umowy deweloperskiej. Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie daje gwarancji, że deweloper sprzeda Ci mieszkanie.

Kredyt hipoteczny, a umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest bezpieczną opcją, gdy staramy się o kredyt hipoteczny nieruchomości. Zgodnie z art. 31 umowa rezerwacyjna jest podpisywana na czas określony, a w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.

Dużo umów rezerwacyjnych zawieranych jest po to, żeby na ich podstawie klient mógł pójść do banku, uzyskać promesę udzielenia kredytu. Jeżeli taką promesę uzyska, to wtedy zawrze stosowną umowę ze sprzedającym czy z deweloperem na zakup mieszkania, czy domu. Jeżeli zawieramy umowę rezerwacyjną wpłacamy opłatę rezerwacyjną. W przypadku jeżeli bank nie udzieli nam kredytu, deweloper zobowiązany jest zwrócić opłatę rezerwacyjną.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.

Według obowiązujących przepisów umowa rezerwacyjna powinna zawierać:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Co należy zrobić przed zawarciem umowy rezerwacyjnej?

Na co zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej na nieruchomość, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów.

  • Okres trwania umowy rezerwacyjnej

    Ważnym aspektem jest okres obowiązywania rezerwacji, który powinien uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej przez rezerwującego, zgodnie z przepisami.

  • Opłata rezerwacyjna

    Na rynku wtórnym, koszt ten może być ustalony dowolnie przez strony umowy. Ostatnim istotnym elementem jest konsekwencja rezygnacji z umowy rezerwacyjnej, gdzie deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną w niektórych przypadkach.

    Według prawa wysokość opłaty w przypadków umów z deweloperem nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego wskazanej w prospekcie informacyjnym. Jeśli zdecydujesz się na podpisanie odpowiedniej umowy rezerwacyjnej z deweloperem, opłata ta będzie traktowana jako część płatności za mieszkanie. Jednocześnie w takiej sytuacji deweloper ma obowiązek przelać otrzymaną kwotę na mieszkaniowy rachunek powierniczy przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu maksymalnie 7 dni od daty podpisania umowy.

    Opłata rezerwacyjna powinna zostać natychmiast zwrócona w następujących przypadkach:

  • Jeśli rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej.
  • Jeśli deweloper wprowadzi zmiany w informacjach zawartych w prospekcie lub jego załącznikach bez wcześniejszego poinformowania Cię o tym.
  • Jeśli deweloper nie spełnia swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej (w takim przypadku opłata powinna zostać zwrócona w podwójnej wysokości).
  • Jeśli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, poprzedzającej umowę sprzedaży (czyli w sytuacji gdy nie jest zawierana umowa deweloperska) zgłosisz wady mieszkania w protokole odbioru i zdecydujesz się nie kontynuować umowy przenoszącej własność mieszkania (w takim przypadku opłata powinna zostać zwrócona w podwójnej wysokości).

Nie próbujmy upiększać tych umów, dodawać ich treści, tworzyć z nich umów przedwstępnych, bo będą problemy. Nie jest nam to do niczego tak naprawdę potrzebne, a może wywołać daleko idące konsekwencje. Dlatego umowa rezerwacyjna powinna być krótka i prosta, zawierać jedynie w zasadzie proste zobowiązania.

Jakie są praktyki deweloperów i nabywców zakresie stosowania umowy, i jakie są najczęstsze błędy jeśli chodzi o umowy rezerwacyjne?

Wydawałoby się, że umowa rezerwacyjna jest dosyć prosta, ale błędów jest niestety całe mnóstwo. W dużej mierze prawdopodobnie wynika to z niezrozumienia przedmiotu umowy. Najczęściej powtarzającymi się błędami w umowach rezerwacyjnych są zapisy takie jak w umowach przedwstępnych, czyli zobowiązania do zakupu, czy sprzedaży lokalu, mieszkania lub domu. Pobiera się nie opłatę rezerwacyjną a zadatek, tytułem przyszłego zakupu, a przecież nie to jest przedmiotem umowy rezerwacyjnej. Skutkiem umowy nie ma być zakup lokalu, jej skutek to tylko i wyłącznie powstrzymanie się ze sprzedażą, a jednak kupujący i sprzedający na rynku wtórnym, ale też i deweloperzy czy pośrednicy, którzy dostarczają te umowy, mają błędne wzory umów rezerwacyjnych. Umowy zawierają zapisy dotyczące zobowiązania do zakupu lokalu, czego absolutnie mieć nie powinny, przy najmniej te na rynku pierwotnym. Zobowiązanie do sprzedaży-zakupu może znaleźć się w umowach rezerwacyjnych na rynku wtórym, ale wtedy nie są to już umowy rezerwacyjnej, tylko przedwstępne umowy sprzedaży, które muszą posiadać inne konieczne elementy. W innym wypadku mogą po prostu zostać uznane za nieważne!

Pamiętajmy jedną z najważniejszych zasad prawnych: Tytuł umowy nie świadczy o umowie!

Umowa rezerwacyjna mieszkania, a umowa przedwstępna

Są to zupełnie inne umowy i mają różne cele. W skrócie:

Zawarcie umowy rezerwacyjnej pozwala klientowi zarezerwować na czas określony wybraną przez niego nieruchomość i czasowego wyłączenia jej z oferty dewelopera. W niektórych przypadkach, wycofanie się może wiązać się z pewnymi kosztami finansowymi. Ponadto, na podstawie umowy rezerwacyjnej nie można uzyskać kredytu hipotecznego, a jedynie promesę tego kredytu.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej to umowne zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy deweloperskiej lub innej umowy przeniesienia własności w określonym czasie, które musi spełniać obowiązki wynikającej z Ustawy deweloperskiej, jak chociażby mieć formę aktu notarialnego. Inaczej umowa będzie nieważna.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub dwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jest to umowa wiążąca dla obu stron, co oznacza, że wycofanie się z niej może skutkować konsekwencjami finansowymi. Ważnym aspektem umowy przedwstępnej jest możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny na jej podstawie.

Umowa rezerwacyjna – pomoc prawna

Umowa rezerwacyjna jest szczególnie popularna w przypadku nabywania nowych nieruchomości od deweloperów na rynku pierwotnym. Chociaż nie jest to obligatoryjne, często stanowi pierwszy krok przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Jeśli jesteś zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej, lub umowy deweloperskiej, warto skorzystać z usług doświadczonej kancelarii prawnej, takiej jak kancelaria GKRadcowie. Jako specjaliści posiadamy szeroką wiedzę na temat prawa deweloperskiego i doskonale znają specyfikę umów tego rodzaju.

Dodatkowo oferujemy wsparcie w negocjacjach z deweloperem. Skorzystaj z usług kancelarii GKRadcowie, aby mieć pewność, że Twoja umowa rezerwacyjna oraz umowa deweloperska, jest solidna i zabezpiecza Twoje interesy.

Umów się na konsultację

 

WRÓĆ