Odziedziczyłeś nieruchomość? Zastanawiasz się, jak ją sprzedać, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek? Sprawy spadkowe związane z nieruchomościami to temat, który potrafi przysporzyć wielu trudności. Choć sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku po śmierci bliskiej osoby wydaje się prostą transakcją, w rzeczywistości wiąże się z całym szeregiem pytań i decyzji, które warto przemyśleć.
W tym artykule odpowiemy m.in. na pytania:
- Jak sprzedać nieruchomość w spadku?
- Czym różni się dziedziczenie nieruchomości mieszkalnych od komercyjnych?
- Dlaczego pomoc prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości jest w tego typu sprawach niezbędna?
Zanim zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości spadkowej, zapoznaj się z poniższymi wskazówkami, które pomogą Ci uniknąć kosztownych błędów i przeprowadzić transakcję bez problemów. Gotowy? Zaczynamy! 🙂
Nieruchomość w spadku – to musisz wiedzieć!
Dziedziczenie nieruchomości (jak i wszystkich innych składników majątku) odbywa się na podstawie testamentu lub ustawy. Jeśli spadkodawca zostawił testament, wówczas nieruchomość przechodzi na osoby wskazane w jego ostatniej woli. Gdy testamentu nie ma, dziedziczenie odbywa się zgodnie z prawem, a pierwszeństwo mają małżonek i dzieci zmarłego – jeśli je posiada.
Jak nabyć nieruchomość w spadku?
Proces dziedziczenia – czy to na podstawie testamentu czy ustawy – jest dużo bardziej złożony, niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Poniżej przedstawiamy jego kolejne etapy w telegraficznym skrócie i dużym uproszczeniu.
Krok 1 – decyzja o przyjęciu lub odrzuceniu spadku
Po pierwsze, gdy otrzymasz wiadomość o śmierci bliskiej osoby i wiesz już, że jesteś w gronie potencjalnych spadkobierców, musisz podjąć decyzję, czy spadek przyjąć czy go odrzucić. Na tym etapie, zgodnie z Kodeksem cywilnym, konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia przed sądem lub notariuszem. Spadek możesz przyjąć wprost (tzn. w całości), z dobrodziejstwem inwentarza lub nie przyjmować go wcale.
Krok 2 – potwierdzenie praw do spadku
Jeśli zdecydujesz, że spadek przyjmujesz, kolejnym krokiem jest uzyskanie formalnego potwierdzenia, że go nabyłeś. Można to zrobić na dwa sposoby: sądowo (wówczas sąd wyda postanowienie o nabyciu spadku) lub notarialnie (poprzez akt poświadczenia dziedziczenia).
Krok 3 – dział spadku
Jeśli spadkobierców jest więcej – co zdarza się zdecydowanie najczęściej – pojawia się pytanie, co kto powinien dostać. Samo stwierdzenie nabycia spadku nie oznacza bowiem jeszcze przyporządkowania konkretnych jego składników do poszczególnych osób. Możliwe są dwie opcje: umowny dział spadku (u notariusza), jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni lub sądowy dział spadku, w którym to sąd zdecyduje o podziale majątku spadkowego – a w tym także nieruchomości. Sąd może zdecydować o podziale nieruchomości na części, przyznaniu jej jednemu ze spadkobierców lub sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Wskazówka: jeśli macie sprzedać nieruchomość w drodze licytacji, naprawdę lepiej się dogadać „na osobności” i sprzedać ją samodzielnie.
Krok 4 – księgi wieczyste
Po uzyskaniu potwierdzenia nabycia spadku, kolejnym krokiem jest ujawnienie prawa do nieruchomości w księdze wieczystej. Sąd lub notariusz poinformują co prawda odpowiedni sąd wieczystoksięgowy o kręgu spadkobierców (w KW pojawi się wówczas tzw. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości). Jednak aby ostatecznie uregulować własność nieruchomości, spadkobiercy muszą samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. W tym celu należy wypełnić formularz KW-WPIS, który jest dostępny w wydziałach ksiąg wieczystych lub online. Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający nabycie spadku. Będzie nim prawomocne postanowienie sądu, o którym wspominaliśmy w punkcie trzecim lub akt poświadczenia dziedziczenia. Wpis w księdze wieczystej jest niezbędny do uregulowania stanu prawnego nieruchomości i zapobiegania przyszłym problemom prawnym.
Dopiero po dopełnieniu tych formalności spadkobierca – będący już prawowitym właścicielem nieruchomości– może podjąć decyzję co do jej dalszych losów.
Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku, gdy jest kilku spadkobierców. Jak to zrobić?
W przypadku, gdy spadkobierców jest kilku, konieczna jest zgoda ich wszystkich na sprzedaż nieruchomości. Można to zrobić na dwa sposoby. Spadkobiercy, jako współwłaściciele, mogą sprzedać nieruchomość, dzieląc uzyskane pieniądze proporcjonalnie do udziałów, które im przysługują. Druga opcja to wykupienie udziałów przez jednego spadkobiercę, który stanie się jedynym właścicielem przed sprzedażą.
Więcej o podziale nieruchomości wspólnej pisaliśmy tutaj: Zniesienie współwłasności nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku – jak się przygotować na sprzedaż nieruchomości spadkowej?
Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku – jak sprzedaż każdej nieruchomości – wymaga dopełnienia kilku formalności, ale także znajomości przepisów podatkowych. Mogą one bowiem znacząco wpłynąć na przebieg i opłacalność transakcji.
Formalności przed sprzedażą nieruchomości spadkowej
- Uregulowanie spraw spadkowych, o których wspominaliśmy wcześniej.
- Wpisanie prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego, jeśli nieruchomość została odziedziczona po osobie z bliskiej rodziny (np. rodzicach), spadkobiercy mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od nabycia spadku.
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości spadkowej
Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, musi upłynąć 5 lat od jej nabycia. Ważne jest jednak, że okres liczy się nie od daty nabycia spadku przez spadkobiercę, lecz od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę (zmarłego).
Przykład: Jeśli zmarły był właścicielem nieruchomości przez co najmniej 5 lat przed śmiercią, spadkobiercy mogą ją sprzedać bez obciążenia podatkiem dochodowym natychmiast po zakończeniu spraw spadkowych.
Dziedziczenie nieruchomości komercyjnych – to nie takie oczywiste
Dziedziczenie nieruchomości komercyjnych różni się znacznie od dziedziczenia domów czy mieszkań. W przypadku takich obiektów najczęściej właścicielem nie jest osoba fizyczna, ale spółka. Oznacza to, że w grę wchodzi nie tyle „czyste” dziedziczenie nieruchomości, ile dziedziczenie udziałów lub akcji w spółce.
W niektórych przypadkach nieruchomość komercyjna jest własnością spółki, której działalność skupia się wyłącznie na zarządzaniu tego typu obiektami. Zdarza się jednak, że zarządzanie takimi nieruchomościami nie jest głównym przedmiotem działalności spółki, a nieruchomość komercyjna jest jedynie częścią jej majątku. Dzieje się tak przykładowo wtedy, gdy firma produkcyjna, handlowa czy technologiczna nabyła biurowiec, halę magazynową czy sklep, który wykorzystuje do własnych celów.
Co dzieje się z udziałami lub akcjami w spółce?
W przypadku śmierci wspólnika lub akcjonariusza, jego udziały bądź akcje przechodzą na spadkobierców zgodnie z zasadami dziedziczenia – ustawowego lub testamentowego. Jednak sposób przejęcia tych praw może być różny w zależności od rodzaju spółki:
- Spółki osobowe: W przypadku np. spółki jawnej czy komandytowej, śmierć wspólnika może skutkować rozwiązaniem spółki, jeśli umowa spółki nie stanowi inaczej. Warto więc wcześniej uregulować w umowie zasady dotyczące wstąpienia spadkobierców do spółki.
- Spółki kapitałowe: W spółkach z o.o. lub akcyjnych udziały/akcje wchodzą w skład spadku i są dziedziczone na ogólnych zasadach. Jednakże umowa spółki lub statut mogą wprowadzać pewne ograniczenia, np. konieczność zgody pozostałych wspólników na wstąpienie nowego udziałowca/akcjonariusza.
Następstwo prawne
Nieruchomości komercyjne są często elementem większej struktury biznesowej, a spółki zarządzające nimi mogą być właścicielami kilku takich obiektów. W związku z tym kluczowe znaczenie ma zrozumienie zasad następstwa prawnego w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Ta zaś zależy od rodzaju spółki, a tym samym przepisów ustawowych, które regulują jej funkcjonowanie, jak również postanowień umownych/statutowych.
Podsumowując…
Dziedziczenie nieruchomości komercyjnych to przede wszystkim dziedziczenie praw udziałowych w spółkach. Proces ten jest bardziej skomplikowany niż dziedziczenie prywatnych mieszkań czy domów, a sprzedaż samej nieruchomości niejednokrotnie po prostu niemożliwa.
Sprawy spadkowe związane z nieruchomościami – do czego przyda Ci się prawnik od nieruchomości?
Dziedziczenie nieruchomości często wiąże się z dodatkowymi wyzwaniami prawnymi, które mogą utrudnić swobodne dysponowanie majątkiem. W takich sytuacjach kancelaria prawna nieruchomości może okazać się nieocenionym wsparciem.
Po pierwsze, niektóre nieruchomości odziedziczone w spadku mogą mieć niejasny lub nieuregulowany stan prawny. Brak wpisów w księdze wieczystej, problemy z własnością gruntu lub konflikty dotyczące granic działki to tylko kilka z trudności, które mogą napotkać spadkobiercy. Prawnik od nieruchomości Warszawa pomoże Ci uporządkować te kwestie, co jest kluczowe przed podjęciem decyzji o sprzedaży.
Jeżeli nieruchomość jest podzielona między kilku spadkobierców, może pojawić się też problem z kwestiami współwłasności – np. jej zniesieniem. Jako specjaliści pomożemy Ci przejść przez cały proces – tak, abyś nie musiał/a się o nic martwić.
Natomiast w sytuacji, gdy będziesz chciał/a sprzedać lub wynająć odziedziczoną nieruchomość, przygotujemy odpowiednie dokumenty. Podczas konsultacji wyjaśnimy też wszelkie inne aspekty związane z transakcją. Decydując się na współpracę z nami, możesz mieć pewność, że należycie zadbamy o Twoje bezpieczeństwo prawne i interesy.
Nie czekaj – zadzwoń lub napisz do nas! 😊
📞+48 577 194 294
📥 biuro@gkradcowie.pl