Chcesz zoptymalizować swoją inwestycję i zwiększyć wartość rynkową Twojej nieruchomości? Jesteś współwłaścicielem nieruchomości i z drugim właścicielem nie jest Wam po drodze? A może jesteś deweloperem i abyś mógł zrealizować swój projekt, potrzebujesz nieruchomości z odrębnym tytułem własności? Wszystkie te sytuacje łączy jedno słowo-klucz: podział nieruchomości gruntowych.
- Czym jest taki podział?
- Czy można podzielić każdą nieruchomość?
- Jakie są najczęściej popełniane błędy przy tego typu podziałach?
- Jak ich unikać?
Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule. Zapraszamy do lektury!
Czym jest podział nieruchomości gruntowych?
Podział nieruchomości gruntowych to nic innego jak proces polegający na podzieleniu jednej nieruchomości gruntowej na dwie lub więcej mniejszych działek. Jak już wspomnieliśmy, celem takiego podziału może być m.in. przygotowanie gruntu pod sprzedaż, rozwój inwestycji, budowę czy rozwiązanie kwestii współwłasności.
Sprawdź, jak przeprowadzić taką procedurę – wszystko opisaliśmy w tym artykule: Podział nieruchomości – rodzaje i zasady postępowania.
Podział nieruchomości gruntowych – warunki. Czy każdą nieruchomość można podzielić?
Podział nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków prawno-geodezyjnych:
- Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Podział musi być zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania, który określa, jakie przeznaczenie ma dany teren (np. mieszkalne, usługowe, rolnicze).
- Dostęp do drogi publicznej. Każda nowo wydzielona działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, co jest niezbędne dla możliwości jej użytkowania.
- Procedura administracyjna. Podział w większości przypadków wymaga złożenia wniosku do odpowiedniego urzędu, w którym należy przedstawić projekt podziału przygotowany przez uprawnionego geodetę. Projekt ten musi zawierać dokładny opis i położenie przyszłych granic działek.
- Zatwierdzenie i wpis do ksiąg wieczystych. Po zatwierdzeniu przez urząd, zmiany muszą być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Pamiętaj 1 nieruchomość = 1 księga wieczysta! (Nieruchomość to pojęcie szersze niż działka – bowiem jedna nieruchomość może składać się z kilku działek.)
Teoretycznie można podzielić każdą nieruchomość. Jednak „narysowanie kreski na mapie” może w praktyce okazać się trudne i niekoniecznie musi być zgodne z Twoimi oczekiwaniami. Szczególnie, jeśli w trakcie podziału popełniłbyś jeden z poniższych błędów – wówczas podział może się „nieco” wydłużyć… Ale nie popełnisz, bo przeczytasz ten wpis do końca i będziesz Polakiem mądrym PRZED szkodą. 🙂
8 najczęściej popełnianych błędów przy podziale nieruchomości
1. Niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp)
Przed rozpoczęciem podziału należy sprawdzić, czy planowany podział jest zgodny z mpzp, zarówno pod względem przeznaczenia, jak i możliwości zagospodarowania działek. Jak stanowi bowiem art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeprowadzenie podziału nieruchomości jest dopuszczalne pod warunkiem, że jest on zgodny z ustalonymi zasadami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli chcesz poznać szczegóły dotyczące podziału nieruchomości objętej takim planem – kliknij tutaj – procedury. A jeśli nie wiesz, jak zmienić przeznaczenie nieruchomości, przeczytaj nasz inny artykuł: Zmiana przeznaczenia nieruchomości – 2 dokumenty, które mają znaczenie!
2. Brak dostępu do drogi publicznej
Działki wydzielane muszą mieć zarówno prawny, jak i faktyczny dostęp do drogi publicznej. Dostęp prawny oznacza, że jest on oparty na przepisach, czynności prawnej lub wyroku sądowym. Natomiast dostęp faktyczny oznacza realną możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej. Nie wystarczy więc, że działka graniczy z działką, która jest drogą publiczną. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, taki dostęp jest niezbędny do legalnego podziału nieruchomości.
Upewnij się, czy każda nowa działka ma zarówno prawny, jak i faktyczny dostęp do drogi publicznej.
3. Błędy w mapach do celów projektowych
Podział nieruchomości zawsze wymaga dokładnego sprawdzenia granic, jednak nie każda inwestycja od razu prowadzi do podziału działek. Często najpierw buduje się obiekty, a podział gruntów następuje później. Z tego względu niezwykle istotne są mapy do celów projektowych (mdcp). Ich sporządzenie jest konieczne przy każdej inwestycji.
Geodeci, wykonując mdcp, muszą określić granice działki, o ile ściana z oknami planowanego budynku znajduje się w odległości 4 metrów od granicy lub mniejszej. Jeśli budynek ma być usytuowany dalej, geodeta nie musi weryfikować granic (choć zapisuje to w dokumentacji).
Zmiany w koncepcji inwestycyjnej mogą jednak sprawić, że mdcp stanie się nieaktualna. Nawet jeśli podział „przejdzie” w urzędzie na etapie składania wniosku, jeśli błędy te zostaną odkryte np. podczas inwentaryzacji powykonawczej lub przez sąsiada ustalającego swoje granice, może skutkować to nawet koniecznością rozbiórki budynku…
Sprawdź, czy mapy do celów projektowych są aktualne i dokładne, zwłaszcza gdy budynek jest projektowany blisko granic działki.
4. Błędy w ustalaniu granic działek i zmiana wymiarów działek po podziale
Podział nieruchomości zawsze wymaga dokładnego określenia jej granic przez uprawnionego geodetę. Starosta, odpowiadający za stan granic w Ewidencji Gruntów i Budynków, może przekazywać dane z możliwym marginesem błędu – nawet do 3 metrów. Gdy dane graniczne są niejasne lub niekompletne, konieczne jest dokładne ustalenie ich przebiegu. Ignorowanie tych wymagań może prowadzić do poważnych problemów, w tym zmiany powierzchni czy wymiarów działki po podziale, co zwiększa ryzyko dla nabywców.
Upewnij się zatem, że wszystkie granice są dokładnie zmierzone i zgodne z istniejącymi dokumentami, aby uniknąć zmian w rozmiarach działek po podziale. Warto zaufać profesjonalistom – prawnik od nieruchomości Warszawa oraz geodeta dokładnie sprawdzą i ustalą granice nieruchomości przed podziałem – to pomoże zaoszczędzić Ci wiele nerwów.
5. Podział nieruchomości pod inwestycje publiczne
Mpzp ustanawia gmina (a nie właściciel nieruchomości), określając w nim m.in. lokalizacje dla inwestycji publicznych, takich jak obiekty użyteczności publicznej, tereny zieleni czy drogi. Dlaczego więc ważna jest dla właściciela wiedza o tych podziałach?
Raz przyjęty mpzp blokuje możliwość realizacji innych inwestycji na terenach przeznaczonych na cele publiczne, co może znacząco obniżyć wartość nieruchomości i pokrzyżować Twoje plany podziału – jako inwestora.
Śledzenie prac nad mpzp i bieżących projektów infrastrukturalnych, pozwoli uniknąć Ci sprzeczności z planowanymi inwestycjami publicznymi. (Mpzp to akt prawa miejscowego, co oznacza, że możesz go zaskarżyć!)
6. Niewłaściwe rozgraniczenie terenów o różnym przeznaczeniu
Zdarza się, że plany przedstawiają granice terenu w taki sposób, iż przebiegają one po krawędzi naniesionych linii. Wtedy każdy milimetr na planie odpowiada metrom w rzeczywistości. Taka interpretacja może wpłynąć na parametry całej inwestycji, dlatego aktualne i precyzyjne dane są kluczowe! Dobrze sporządzona mapa do celów projektowych powinna obejmować geodezyjnie zdefiniowane linie graniczne oraz zweryfikowane granice działek.
Niejasne lub niedokładne dane w tym zakresie mogą prowadzić do strat w powierzchni zabudowy, zmuszając architektów do projektowania dalej od zdefiniowanych linii, aby uniknąć opóźnień w procesie pozyskiwania pozwolenia na budowę lub ryzyka prawnych konsekwencji za naruszenie granic.
Dlatego dokładnie sprawdź i uwzględnij w projekcie wszelkie linie rozgraniczające, aby uniknąć problemów z przekraczaniem granic.
7. Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym
Użytkownicy wieczyści nie posiadają autonomicznego prawa do podziału użytkowanych nieruchomości, ale mogą wystąpić z wnioskiem o taki podział. Wymagana jest wówczas zgoda właściciela gruntu. Jej uzyskanie musi być poprzedzone sporządzeniem projektu podziału, wskazaniem celu i planów inwestycyjnych. Do wniosku należy dołączyć również ewentualne decyzje o warunkach zabudowy (WZ) lub pozwoleniu na budowę (PnB), jeśli takowe istnieją. Zgoda właściciela terenu jest niezbędna do uzyskania opinii o zasadności podziału oraz do wydania decyzji zatwierdzającej podział.
Nie zapomnij uzyskać zgody właściciela gruntu oraz sprawdzić zgodność z umową użytkowania wieczystego przed złożeniem wniosku o podział.
8. Nieuwzględnienie opóźnień w planowaniu inwestycji
Proces podziału nieruchomości często przynosi niespodzianki dla inwestorów ze względu na jego złożoność i czas trwania. Procedura podziału obejmuje kilka etapów: od przygotowania wstępnego projektu, przez wydanie postanowienia opiniującego, sporządzenie mapy projektowej, aż po zatwierdzenie decyzji o podziale i aktualizację w ewidencji gruntów i księgach wieczystych.
Standardowo proces ten powinien zamykać się w cztery miesiące, jednak praktyka pokazuje różnice zależne od lokalnych urzędów.W najgorszym przypadku, od momentu złożenia wniosku do ujawnienia zmian w księdze wieczystej proces może wydłużyć się do dwóch i pół roku.
Planuj i rozpocznij podział nieruchomości gruntowych z odpowiednim wyprzedzeniem, aby potencjalne opóźnienia w procedurach administracyjnych nie pokrzyżowały Ci planów inwestycyjnych.
Podsumowanie
Widzisz więc, że podział nieruchomości gruntowych to złożony proces, który łatwo sobie jeszcze bardziej utrudnić. Jeśli chcesz mieć pewność, że wszystko pójdzie po Twojej myśli, skontaktuj się z nami – oferujemy porady prawne nieruchomości Warszawa, które pomogą Ci przejść przez wszystkie formalności związane z podziałem nieruchomości gruntowych.