Podział nieruchomości jest nieodłącznym elementem dziedziny prawa i gospodarki nieruchomościami. Jest to proces, który umożliwia podzielenie jednej nieruchomości na mniejsze części, dając możliwość odrębnego użytkowania. Cały proces reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Przy czym należy wskazać, iż do podziału nieruchomości może dojść na skutek decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu np. o zniesieniu współwłasności, dziale spadku czy stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Ponadto istnieją także kwestie związane z planowaniem przestrzennym i decyzjami administracyjnymi, które mogą mieć wpływ na proces podziału nieruchomości. Przed złożeniem wniosku warto dowiedzieć się, jak wygląda cała procedura oraz kiedy tak naprawdę możemy wystąpić o podział nieruchomości.
Rodzaje podziału nieruchomości
Istnieją trzy etapy podziału nieruchomości:
- Podział geodezyjny: Jest to fizyczne wyodrębnienie dwóch lub większej liczby działek ewidencyjnych z nieruchomości pierwotnej, bez zmiany dotychczasowego właściciela (lub użytkownika wieczystego). Ten rodzaj podziału jest przeprowadzany w postępowaniu administracyjnym lub w postępowaniu sądowym na podstawie projektu podziału (mapy podziałowej) sporządzonej przez uprawnionego geodetę.
- Podział prawny: Polega na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela (sprzedającego lub zbywającego) prawa własności wcześniej wydzielonej działki gruntu w podziale geodezyjnym (ewidencyjnym) na inną osobę (kupującego lub nabywającego), o ile oczywiści działka jest lub ma być przedmiotem zmiany własności. Przy czym przeniesienie to może nastąpić na skutek umowy między stronami lub orzeczenia sądu. W tym przypadku dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości.
- Podział wieczystoksięgowy: Polega na odłączeniu wyodrębnionych działek gruntu z istniejącej księgi wieczystej i utworzeniu dla tych działek nowych osobnych ksiąg wieczystych lub przyłączenia do innej księgi wieczystej nieruchomości, której właścicielem jest nabywający. Ten rodzaj podziału dotyczy wpisów w księgach wieczystych, które odzwierciedlają prawa własności do nieruchomości.W zależności od rodzaju nieruchomości dokonanie podziału, może wymagać wykonanie jedynie jednego lub dwóch powyższych etapie. Nie zawsze musi się wiązać z koniecznością podziału geodezyjnego.Wszystkie te etapy podziału działki mają swoje specyficzne cechy i cel, i służą różnym potrzebom właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomościPodział quad usum (do korzystania): Jest to forma umowy pomiędzy współwłaścicielami o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej. Nie dochodzi tu w prawdzie do wyodrębnienia poszczególnych, działek czy części nieruchomości, ale strony ustalają kto i w jaki sposób może korzystać z danej części nieruchomości wspólnej. Ten rodzaj podziału umożliwia korzystanie z określonej części nieruchomości przez poszczególnych właścicieli, bez konieczności dokonywania podziału geodezyjnego i np. z wyłączeniem innych współwłaścicieli.
Kiedy możemy, a kiedy nie możemy podzielić nieruchomości
Zgodnie z przepisami, podział nieruchomości może być dokonany zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Jednakże, jeśli gmina nie posiada miejscowego planu lub nie jest zobligowana do jego sporządzenia, istnieją pewne warunki, które muszą zostać spełnione, aby dokonać podziału nieruchomości:
- Podział nieruchomości musi być zgodny z przepisami odrębnymi, tj. innymi przepisami prawnymi, które mogą regulować konkretną sytuację dotyczącą podziału nieruchomości.
- Podział nieruchomości musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta jest wydana przez odpowiedni organ administracji publicznej i określa warunki, którym musi odpowiadać podział nieruchomości w danym obszarze.
Należy jednak zaznaczyć, że istnieją pewne ograniczenia dotyczące podziału nieruchomości. Podział jest niedopuszczalny, jeśli nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej może być również zapewniony poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, lub przez zakup działki gruntu wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
Dodatkowo, nieruchomości przeznaczone na cele rolne i leśne, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub jeżeli są aktualnie wykorzystywane na te cele również podlegają ograniczeniom w podziale.
Kto może wystąpić o podział nieruchomości?
Osoby, które posiadają interes prawny w nieruchomości, czyli głównie właściciele mają prawo złożyć wniosek o jej podział. Jeśli w nieruchomości występuje współwłasność lub współużytkowanie wieczyste przez kilka osób, podział może być dokonany tylko na wniosek wszystkich zainteresowanych stron w przypadku podziału administracyjnego lub na wniosek jednego ze współwłaścicieli w postępowaniu sądowym. Jest to zabezpieczenie, które umożliwia podział nieruchomości w przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami.
W jakim celu można dokonać podziału nieruchomości?
Możliwość celowego podziału nieruchomości jest uregulowana przepisami prawnymi. Nawet w przypadku braku ustaleń planu miejscowego lub decyzji dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, można dokonać podziału.
Podział nieruchomości może mieć miejsce w celu:
- Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, które zostały wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę. W ramach podziału poszczególnym współwłaścicielom można wydzielić budynki wraz z działkami gruntu niezbędnymi do ich prawidłowego użytkowania.
- Wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony na tej działce przez osobę, która posiada ją w dobrej wierze.
- Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.
- Realizacji roszczeń dotyczących konkretnej części nieruchomości.
- Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Punktu Komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
- Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
- Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- Wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Złożenie wniosku o podział nieruchomości
Aby złożyć wniosek o podział nieruchomości, należy skierować go do właściwego organu, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zależnie od lokalizacji nieruchomości objętej wnioskiem. Wniosek może być złożony przez osoby posiadające interes prawny, głównie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest współwłasnością lub współużytkowana wieczystego, podział można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. W przypadku braku jednomyślnej zgody na podział, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mają prawo żądać podziału przez sąd. Sąd dokonuje podziału, biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Ewentualnie podział taki może zostać dokonany w szczególnych postępowaniach sądowych jak np. postępowaniu o zniesienie współwłasności, dział spadku czy stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.
Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, w tym:
- Odpis z rejestru przedsiębiorców (jeśli dotyczy spółek prawa handlowego, spółdzielni, przedsiębiorstw).
- Wypis z katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) oraz kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi.
- Decyzję dotyczącą warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego).
- Wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów, które nie są uzależnione od ustaleń planu miejscowego, zgodnie z art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).
- Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.
- Postanowienie opiniujące wstępny projekt podziału, uzyskane po pozytywnej opinii Referatu Budownictwa i Planowania Przestrzennego.
- Protokół przyjęcia granic nieruchomości i szkic graniczny.
- Wykaz zmian gruntowych.
- Wykaz synchronizacyjny, jeśli oznaczenie działek w ewidencji gruntów różni się od danych w księdze wieczystej.
- Mapę z projektem podziału.
Dokumenty te są istotne dla procesu podziału nieruchomości i mają na celu zapewnienie poprawności i zgodności z przepisami prawidłowości całej procedury.
Opłata adiacencka
Jeśli w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który opłacił roczne opłaty za cały okres korzystania z tego prawa, wartość nieruchomości wzrośnie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta mają prawo ustalić opłatę adiacencką poprzez wydanie decyzji. Wysokość tej opłaty jest ustalana przez radę gminy w formie uchwały i nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości.
Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może być wszczęte w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Podział nieruchomości – pomoc prawna Kancelaria Grzechowiak Kotiuk
Nasza kancelaria GK Radcowie oferuje kompleksową pomoc prawną w zakresie podziału nieruchomości. Nasi doświadczeni radcowie prawni posiadają wiedzę i umiejętności potrzebne do profesjonalnego doradztwa i wsparcia w procesie podziału nieruchomości. Zapewniamy kompleksowe usługi prawne, obejmujące analizę dokumentacji, przygotowanie wniosków, reprezentację klienta przed odpowiednimi organami administracyjnymi, a także wszelkie inne niezbędne czynności prawne związane z procesem podziału nieruchomości.