Ustawa deweloperska kosztowna rewolucja dla deweloperów.
Dlaczego zmieniają się przepisy w ustawie deweloperskiej?
Na posiedzeniu w dniu 20 maja Sejm uchwalił, budzącą wielkie kontrowersje, nową ustawę deweloperską. Zamierzeniem ustawodawcy było wzmocnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych oraz zagwarantowanie im stuprocentowego zwrotu wpłaconych środków, w szczególności w przypadku upadłości dewelopera. Zdaniem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, będącego wnioskodawcą ustawy, podstawą do zmian były skutki upadłości deweloperów. Problem w tym, że żadne oficjalne źródła nie określają skali upadłości deweloperów. Dane udostępniane przez GUS, na które powoływał się UOKiK, dotyczą upadłości w całej branży budowlanej, w tym firm wykonawczych, podwykonawców, dostawców itp. Natomiast nie przedstawiono dokładnych liczb odnoszących się stricte do liczby upadłości deweloperów. Co więcej, z obserwacji rynku wynika, iż po wejściu w życie dotychczasowej ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 roku, upadłości deweloperów to problem raczej marginalny.
Nową ustawą podjęto próbę kompleksowego uregulowania procesu nabywania lokali lub domów jednorodzinnych. Od umowy rezerwacyjnej po przeniesienie własności lokalu i usuwanie usterek. Znacząco zaostrzono przepisy w zakresie prowadzenia otwartych rachunków powierniczych, przyjmowania wpłat i dokonywania wypłat deweloperom. Jednocześnie przepisy wprowa
dzają wiele nowości, jak regulacja umowy rezerwacyjnej, sprzedaży miejsc postojowych w garażach podziemnych, umów przedwstępnych zawieranych na wybudowane już lokale, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy daleko idące obowiązki kontrolne banków. Ponadto ustawa w pewnych aspektach reguluje umowy zawierane pomiędzy nabywcą, a przedsiębiorcami często nazywanymi fliperami, zawierającymi umowy z deweloperami w celu dalszej odsprzedaży lokali.
Posłuchaj podcastu o Ustawie Deweloperskiej
Czy zmiany w zakresie ustawy deweloperskiej będą udane?
Co ciekawe ustawa obejmuje część poprawek Senatu, w tym tak istotnych jak obniżanie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jednocześnie wydaje się, że obu izbom Parlamentu zabrakło refleksji prawnej i ekonomicznej odnośnie zasadności wprowadzonych zmian systemowych i obostrzeń, w stosunku do kosztów, jakie poniosą deweloperzy, a tym samym nabywcy lokali czy domów jednorodzinnych. Czy ta próba kompleksowej regulacji będzie udana? To okaże się dopiero za kilka lat. Natomiast już teraz można stwierdzić, iż zawiera ona podwójne, a czasami nawet potrójne zabezpieczenia nabywców oraz szereg daleko idących nowych obowiązków po stronie deweloperów oraz banków. Zmiana przepisów znacząco podniesie koszty prowadzenia działalności deweloperskiej. Ponadto ustawa posiada wiele nieostrych i niezdefiniowanych pojęć, zwrotów i regulacji, które będą rodziły daleko idące wątpliwości interpretacyjne.
Ustawa została przekazana Prezydentowi do podpisu. Co do zasady wejdzie w życie w ciągu dwunastu miesięcy od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Przy czym do inwestycji, w których zawarto pierwszą umowę deweloperską przed wejściem ustawy w życie, przepisy nowej ustawy nie będą stosowane przez okres dwóch lat od dnia jej wejścia w życie.
Zatem jakie są najważniejsze zmiany? Na co zwrócić uwagę w ustawie deweloperskiej?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jedną z najbardziej medialnych nowości jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”). DFG będzie rachunkiem prowadzonym przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Na DFG będą wpływały składki naliczane i odprowadzane przez deweloperów od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę lokalu na podstawie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej dla lokali lub domów w inwestycjach już zakończonych. Dotyczy to wyłącznie nabywców będących osobami fizycznymi. W przypadku umów zawieranych z przedsiębiorcami, składki nie będą naliczane, ale jednocześnie podmioty te nie będą objęte ochroną DFG, jak i całej ustawy deweloperskiej. Koszty prowadzenia DFG będą pokrywane ze środków znajdujących się na tym funduszu. W przypadku niedoboru środków, DFG będzie finansowane z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Kwot te będą spłacane z kolejnych wpłat dokonywanych na DFG.
Ustawodawca określił maksymalną wysokość składek na poziomie 1% ceny lokalu dla wpłat dokonywanych przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy oraz 0,1% ceny lokalu w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. Natomiast rzeczywista wysokość stawek zostanie określona rozporządzeniem.
Składki na DFG będzie wyliczał oraz uiszczał deweloper, za pośrednictwem banku, prowadzącego rachunek powierniczy inwestycji. Deweloper będzie zobowiązany do zapłaty składki w terminie 7 dni od dnia wpłaty dokonanej przez nabywcę, co może rodzić problemy organizacyjne, związane niekiedy z ogromną ilością wpłat. Deweloper będzie musiał kontrolować, aby w terminie uiszczać składki należne od nawet kilkuset wpłat od nabywców, wykonanych w różnych terminach. Tym samym albo będzie zmuszony dokonywać wielu wpłat składek, albo podjąć zintensyfikowane wysiłki organizacyjne, aby skorelować termin wpłat od nabywców z ustawowym terminem zapłaty składki do banku.
Co jednak bardziej istotne, pomimo, że składki najprawdopodobniej zostaną doliczone do ceny mieszkania, to deweloper może być zmuszony zabezpieczyć własne środki na ten cel. Wynika to z problemu korelacji czasowej ustawowego terminu uiszczenia składki z wypłatą deweloperowi środków przez bank z rachunku powierniczego. Na skutek wielu nowych obostrzeń w zakresie wypłaty deweloperowi środków z rachunku powierniczego, o których piszę w dalszej części artykułu, wypłaty te zapewne nastąpią później niż przed termin zapłaty składki.
Składki na DFG są bezzwrotne, co oznacza, iż w żadnych okolicznościach, w tym odstąpienia czy rozwiązania umowy deweloperskiej, nie będą podlegały zwrotowi na rzecz dewelopera. Zatem deweloper będzie stratny o wysokość uiszczonej składki, w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę, gdyż będzie zmuszony do zwrócenia mu pełnej kwoty wpłaconych przez nabywcę środków, w tym doliczonej do ceny składki na DFG. Ponadto w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z winy dewelopera, deweloper będzie zobowiązany o tym fakcie zawiadomić Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, wskazując wysokość kwot wypłaconych nabywcy i dacie wypłaty. Termin na realizację obowiązku wynosi 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Co więcej, w pewnych okolicznościach dojdzie do dublowania składek za ten sam lokal np. w przypadku odstąpienia od umowy i ponownego zawarcia umowy deweloperskiej na ten sam lokal. Pomimo zgłoszenia poprawek przez Senat w tym zakresie, zostały one odrzucone przez Sejm.
Środki z DFG będą przeznaczone na wypłaty dla nabywców lokali w następujących przypadkach: upadłości dewelopera i niekontynuowania inwestycji lub odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka lub zarządcę restrukturyzacyjnego, odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i niedokonania przez dewelopera zwrotu pełnej kwoty wpłaconej przez nabywcę, zaistnienia podstaw wypłat z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego dla banku prowadzącego rachunek powierniczy, w przypadku gdy kwota wypłacona z BFG będzie niższa niż należna nabywcy. Wypłaty będą dokonywane na wniosek nabywcy. W przypadku wypłaty środków nabywcy z DFG, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z mocy prawa nabędzie roszczenia wobec dewelopera z tytułu kwot niezwróconych nabywcy, a wypłaconych z DFG.
Ponadto deweloperom przybędą też obowiązki administracyjne dotyczące DFG. Na potrzeby prowadzenia DFG oraz ewidencjonowania wpłat i wypłat z DFG powstanie system teleinformatyczny. Deweloperzy będą zobowiązani wprowadzać do tego systemu między innymi dane dotyczące inwestycji, harmonogramu i wysokości wpłat nabywców oraz terminu przeniesienia własności lokali lub domów jednorodzinnych. Obowiązek ten jest o tyle istotny, iż jego wykonanie jest koniczne, aby bank dokonał wypłaty na rzecz dewelopera z rachunku powierniczego. Ten techniczny aspekt może też mieć daleko idące skutki businessowe dla deweloperów. Może doprowadzić do unifikacji terminów wszystkich harmonogramów wpłat dokonywanych przez nabywców dla danej inwestycji. Dotychczas często zdarzało się, że w ramach jednej inwestycji, nabywcy negocjowali różne harmonogramy płatności. Natomiast obwiązek wprowadzania harmonogramu płatności do systemu, może uniemożliwiać tworzenie indywidualnych harmonogramów płatności.
Posłuchaj podcastu o umowie rezerwacyjnej
Rachunki Powiernicze
Jedną z najbardziej istotnych i kosztownych dla deweloperów oraz kontrowersyjnych zmian, będzie zaostrzenie przepisów dotyczących zasad prowadzenia otwartych rachunków powierniczych oraz związane z tym nowe obowiązki kontroli deweloperów przez banki.
Deweloper będzie zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy o rachunek powierniczy już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali. Rozpoczęcie sprzedaży ustawa definiuje jako upublicznienie informacji o rozpoczęciu oferowania lokali lub domów oraz gotowości do zawierania umów deweloperskich. Co ciekawe, umowa rachunku powierniczego będzie mogła być rozwiązana tylko przez Bank. Zapewne jest to regulacja, która miałaby uniemożliwiać wypłatę deweloperom środków z rachunku powierniczego na skutek obejścia przepisów, czyli właśnie wypowiedzenia przez nich umowy rachunku. Zapis ten jest o tyle dyskusyjny, że po pierwsze ustawa mówi o wypowiedzeniu umowy, ale już nie wspomina nic na temat odstąpienia. Należy pamiętać, iż wypowiedzenie a odstąpienia od umowy, to dwa zupełnie różne oświadczenia o odmiennych podstawach, a przede wszystkim odmiennych skutkach prawnych. Zatem można uznać, iż deweloper po spełnieniu określonych przesłanek ustawowych lub umownych będzie miał prawo do odstąpienia od umowy rachunku, a w takim przypadku bank zobowiązany będzie wypłacić mu środki z rachunku. Rachunek powierniczy będzie prowadzony odrębnie dla każdego zdania inwestycyjnego, wyodrębnionego w ramach przedsięwzięcia. Istotną zmianą jest także zakres umów zawieranych z nabywcami, z których wpłaty nabywców będą dokonywane za pośrednictwem rachunku powierniczego. To już nie tylko umowa deweloperska, ale także umowa rezerwacyjny, w wyniku której zawarto umowę deweloperską, czy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu w zakończonej inwestycji.
Bank będzie ewidencjonował wpłaty oddzielnie dla poszczególnych nabywców. Nabywcy zobowiązaniu będą do dokonywania wpłat po zakończeniu danego etapu inwestycji, zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Oznacza to, iż np. pierwsza wpłata nie będzie mogła być dokonana po zawarciu umowy deweloperskiej, a dopiero po zrealizowaniu określonego umownie etapu inwestycji np. wylania płyty fundamentowej. Analogicznie wypłaty na rzecz dewelopera będą następowały dopiero po zakończeniu danego etapu zgodnie z harmonogramem. Wysokość wypłat będzie proporcjonalna do procentowego zaawansowania prac, określonego w harmonogramie inwestycji. Wypłata pierwszej transzy będzie mogła zostać zrealizowana najwcześniej po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej. Natomiast ostatniej transzy, co jest całkowitą nowością, nastąpi nie tylko po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale i dodatkowo przedłożenia bankowi aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu. To z kolei powoduje, iż deweloper będzie zobowiązany utrzymywać rachunek powierniczy do momentu przeniesienia własności ostatniego lokalu. W rzeczywistości termin wypłaty ostatniej transzy zależny będzie w dużej mierze od dobrej woli nabywcy i terminowego stawienia się przez niego do aktu notarialnego. Biorąc pod uwagę ustawowe terminy i procedury w przypadku niestawienia się nabywcy do aktu notarialnego, okres prowadzenia rachunku powierniczego i oczekiwania przez dewelopera na wypłatę ostatniej transzy może wydłużyć się nawet o kilka miesięcy.
Najbardziej kontrowersyjne zmiany w zakresie rachunków powierniczych dotyczą rozszerzenia obowiązków kontrolnych banków. Bank stanie się swoistą „policją deweloperską”. Przed wypłatą na rzecz dewelopera bank będzie zobowiązany sprawdzić faktyczny postęp prac budowlanych, rzetelność wpisów w dzienniku budowy, spłatę przez dewelopera wymagalnych zobowiązań oraz zamierzone przeznaczenie wypłaconych środków. W tym celu bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej realizowanej inwestycji. Niemniej obowiązki w zakresie kontroli rozliczenia z wykonawcami, podwykonawcami, czy należności podatkowych będą niejako wirtualne, gdyż zgodnie z ustawą będą opierały się wyłącznie na oświadczeniach dewelopera. Z przepisów ustawy można także wywnioskować, że bank nie będzie zobowiązany do badania prawdziwości oświadczeń dewelopera, a jedynie do ich uzyskania przed wypłatą. Większe kontrowersje budzi natomiast kontrola wykonanych etapów budowy. Przede wszystkim dlatego, że te czynności w imieniu banku będzie przeprowadzała osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Kontroler będzie zobowiązany do sprawdzenia prawdziwości wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy oraz prawidłowego udokumentowania przez dewelopera faktycznego zaawansowania robót w tym zakończenia danego etapu. Nadto po zakończeniu budowy do sprawdzenia także pozwolenia na użytkowanie. Ponownie mamy do czynienia z podwójnymi zabezpieczeniami. Z jednej strony odpowiedzialność cywilna i karna kierownika budowy za wpisy w dzienniku budowy, z drugiej dodatkowa kontrola wpisów przez podmioty zewnętrzne. Jeszcze większe wątpliwości interpretacyjne budzi obowiązek sprawdzenia przez bank zamierzonego przeznaczenia przez dewelopera środków z wypłat banku wyłącznie na finansowanie lub refinansowanie inwestycji. Gównie dlatego, że nie zdefiniowano pojęć finansowanie lub refinansowanie inwestycji. Przy tak nieostrych przepisach, wątpliwość budzi w jaki sposób bank będzie sprawdzał i oceniał, czy przeznaczenie środków jest zgodne z ustawą. Możliwe, że banki ograniczą się wyłącznie do oświadczeń deweloperów. Należy także podkreślić, że jeżeli w toku kontroli bank stwierdzi jakiekolwiek nieprawidłowości, będzie zobowiązany do wstrzymania wypłat, do czasu ich usunięcia przez dewelopera.
Wszystkie te obowiązki w oczywisty sposób podniosą koszty banków, a w konsekwencji koszty deweloperów i ceny mieszkań.
Umowy
Nowa ustawa deweloperska wprowadza także wiele zmian w zakresie umów zawieranych z nabywcami. Nowością jest objęcie regulacją ustawową także lokali użytkowych lub udziału w nich, nabywanych łącznie z lokalami mieszkalnymi. Do tej pory ustawa deweloperska dotyczyła wyłącznie nabywania lokali mieszkalnych. Z tego tytułu powstało wiele nieścisłości w zakresie jednoczesnego nabywania chociażby miejsc postojowych w garażach podziemnych, które w większości stanowią odrębne lokale użytkowe. W przypadku nabywania miejsc postojowych dotychczasowa umowa deweloperska, zawierała w sobie da facto odrębną umowę przedwstępną na zakup udziału w hali garażowej. Teraz natomiast sprzedaż taka zostanie zunifikowana. Mieszkanie i kupowane wraz z nimi miejsca postojowe będą objęte jedną umową rezerwacyjną, deweloperską itp., a przede wszystkim będą korzystały z pełnej ochrony ustawowej.
Nowe przepisy wprowadzają także tzw. rekompensatę. Jeżeli umowa deweloperska lub inna umowa zobowiązująca do sprzedaży lokalu nie będzie określała kar umownych za nienależyte jej wykonanie, a deweloper dopuści się takiego naruszenia, to będzie zobowiązany do zapłaty nabywcy rekompensaty. Wysokość rekompensaty została określona jako równowartość ustawowych odsetek za opóźnienie przysługujących deweloperowi za opóźnienia w płatności przez nabywcę. Jednocześnie ustawa nie definiuje nienależytego wykonywania obowiązków przez dewelopera, a także czy rekompensata będzie wyliczana od całej ceny mieszkania, czy jej części dla poszczególnych etapów inwestycji, co zaiste stanie się elementem wielu wątpliwości interpretacyjnych oraz sporów sądowych. Nie mniej można przyjąć, iż jednym przypadków nienależytego wykonania umowy przez dewelopera będzie np. opóźnienie w realizacji inwestycji, opóźnienie lub odmowa przystąpienia od odbioru lokalu czy zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność.
Ustawa rozszerza także zakresu umów podlegających regulacji. To już nie tylko umowa deweloperska, ale także umowa rezerwacyjna, a także każda umowa zawarta z deweloperem mająca na celu nabycie lokalu przez osobę fizyczną, w tym umowa przedwstępna sprzedaży lokali w zrealizowanej już inwestycji.
Za umowę rezerwacyjną ustawodawca uważa zawrówno umowę zawieraną z deweloperem, jak również z fliperem czyli innym przedsiębiorcą, który posiada prawa do lokalu w ramach inwestycji, na podstawie umowy uprzednio zawartej z deweloperem. Umowa rezerwacyjne będzie zawierana wyłącznie na czas określony i tylko w formie pisemnej. Jeżeli nabywca będzie ubiegał się o kredyt, to czas ten powinien umożliwiać uzyskanie decyzji kredytowej. Nowością jest, iż przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej, deweloper zobowiązany będzie do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego. Opłata rezerwacyjna została ograniczona do wysokości 1% ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłata będzie przekazywana na rachunek powierniczy. Jeżeli nabywca otrzyma negatywną decyzję kredytową, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty. Co ciekawe ustawodawca w dwóch przypadkach potraktował opłatę rezerwacyjną, jak zadatek i nakazał deweloperowi lub fliperowi zwrot opłaty w podwójnej wysokości. Pierwszy dotyczy niewykonywania przez dewelopera lub flipera umowy rezerwacyjnej, czyli np. w przypadku dalszego oferowania lokalu do sprzedaży pomimo zawartej umowy rezerwacyjnej. Drugi natomiast, gdy umowa rezerwacyjna została zawarta przed umową przenoszącą własność lokalu, a w lokalu stwierdzono wady, które nie zostały usunięte odpowiednio przez dewelopera lub flipera, czego skutkiem było nieprzystąpienie przez nabywcę do umowy przenoszącej własność.
Zmiany nastąpią także w umowach deweloperskich. Jedną z najistotniejszych zmian, jak była mowa wyżej, jest objęcie umową deweloperska lokali użytkowych nabywanych wraz z lokalem mieszkalnym. Zatem do tych lokali będą stosowane wszelkie postanowienia umowy deweloperskiej. Zmianą systemową będzie także obowiązek załączenia już do umowy deweloperskiej oświadczenia banku lub innego wierzyciela ze zgodą lub zobowiązaniem do udzielenia zgody na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Czyli pozwolenia banku finansującego inwestycję na przeniesienie na nabywcę lokalu bez hipoteki banku, pod warunkiem, że nabywca uprzednio zapłaci całość ceny za lokal. Dotychczas zgoda taka była wymagana w momencie zawierania umowy przenoszącej własność, a umowa deweloperska zawierała jedynie zobowiązanie do jej uzyskania i ewentualne prawo odstąpienia w przypadku braku zgody. Co więcej deweloper będzie zobowiązany do uzyskania przedmiotowej zgody lub zobowiązania do jej udzielenia już na rozpoczęcia procesu sprzedażowego. Tym samym, uzyskanie zgody lub promesy banku będzie jedną z czynności poprzedzających i warunkujących rozpoczęcie sprzedaży. Jeżeli deweloper nie uzyska tych dokumentów przed rozpoczęciem sprzedaży, może ponosić odpowiedzialność karną, zagrożoną karą grzywny. Ponadto w umowie deweloperskiej znajdą się informacje o zwartej uprzednio umowie rezerwacyjnej i wniesionej opłacie rezerwacyjnej, a także nowe podstawy odstąpienia od umowy. Do nowych i najistotniejszych podstaw odstąpienia należą między innymi brak zgody lub zobowiązania banku do jej udzielenia na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, nieusunięcie wad istotnych lokalu stwierdzonych w protokole odbioru, a uznanych przez dewelopera oraz stwierdzenie wady istotnej przez rzeczoznawcę budowlanego.
Kolejne nowości to ustawowa regulacja tzw. innych umów zobowiązujących dewelopera do przeniesienia własności lokalu czy domu jednorodzinnego na rzecz osób fizycznych. Chodzi tu głównie o umowy przedwstępne sprzedaży na lokale czy domy już wybudowane i posiadające pozwolenie na użytkowanie. Ustawodawca bardzo dokładnie określił elementy tych umów. Zasadniczo będą ona analogiczne do umowy deweloperskiej, z tą różnicą, że w miejsce zobowiązania do wybudowania lokalu, będą zawierać zobowiązanie do przeniesienia jego własności oraz opisy dokumentów świadczących o zakończeniu budowy i możliwości użytkowania budynku. Umowy te będą zawierały między innymi zobowiązania i postanowienia opisujące nieruchomość, przedmiot umowy, jego powierzchnię, sposób pomiaru powierzchni, sposób i termin zapłaty ceny za pośrednictwem rachunku powierniczego, opisy decyzji administracyjnych dotyczących inwestycji, terminów zakończenia prac, podstaw odstąpienia, podstaw i wysokości kar umownych, pozwoleń na użytkowanie itd.
Odbiór lokalu
Zmianie uległy także procedury odbiorowe. Najistotniejsze to między innymi możliwość usunięcia tzw. wad nieistotnych przez nabywcę na koszt dewelopera w przypadku, jeżeli deweloper nie usunie uznanych przez siebie wad nieistotnych w terminie określonym ustawą. Niestety termin ten został opisany bardzo nieprecyzyjnie, gdyż jest to 30 dni od podpisania protokołu plus ewentualnie dodatkowy termin wskazany przez dewelopera, który nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy, cokolwiek to sformułowanie oznacza. W przypadku wad istotnych, ich nieusunięcie przez dewelopera będzie stanowiło podstawę odstąpienia od umowy.
Ciekawym, a jednocześnie kolejnym niedoprecyzowanym rozwiązaniem ustawowym jest prawo do odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej lub innej podobnej np. przedwstępnej, w przypadku stwierdzenia wad istotnych potwierdzonych w opinii rzeczoznawcy budowlanego. Opinia będzie niezbędna, aby nabywca mógł skutecznie odmówić dokonania powtórnego odbioru, po uprzedniej odmowie odbioru na skutek wad lokalu. Problem w tym, że uprawnienie do powołania biegłego zostało opatrzone jedynie miesięcznym terminem na złożenie wniosku o wydanie opinii, a nie ostatecznym terminem jej uzyskanie. To z kolei może powodować wiele nadużyć. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której pewna grupa osób może odmówić odbioru lokalu. zlecić sporządzenie opinii i czekać na jej uzyskanie kilka miesięcy, aby zblokować dewelopera i w ten sposób uzyskać dodatkowe profity. W prawdzie w takim wypadku deweloper będzie mógł odstąpić od umowy w terminach ustawowych twierdząc, że nabywca nie wykonał zobowiązań umownych, ale prawo to wydaje się być iluzoryczne, gdyż deweloperzy będą obawiać się nieskuteczności odstąpienia i wszelkich skutków z tym związanych.
Jakie będą obowiązki informacyjne?
Uchwalone przepisy istotnie zmieniają także obowiązki informacyjne po stronie deweloperów. Ideą ustawodawcy jest, aby nabywca pozyskał wszelkie informacje o lokalu lub domu, inwestycji, budowie i sąsiedztwie, niezależnie na jakim etapie przystępuje do zakupu. Czy zawiera umowę rezerwacyjną, deweloperską, przedwstępną, czy wyłącznie umowę przenoszącą własność.
W ramach obowiązków informacyjnych przede wszystkim zmieniono wzór prospektu informacyjnego oraz zasady jego sporządzania i udostępniania. Prospekt będzie opisywał oddzielnie, każde zadanie inwestycyjne (etap) w ramach inwestycji. Rozszerzono w nim katalog informacji udostępnianych nabywcy. Między innymi deweloperzy będą musieli opisywać w prospekcie ustalenia planów miejscowych dla działek znajdujących się w obszarze 100 m od inwestycji oraz wszystkie inwestycje planowane w promieniu 1 km. Dotyczy to zarówno inwestycji prywatnych, jak i publicznych, wynikających z takich dokumentów jak np. plany miejscowe, studium uwarunkowań, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje środowiskowe, decyzji ZRID, decyzji o inwestycji celu publicznego itd. Tym samym deweloperzy będą zobowiązani przed rozpoczęciem sprzedaży pozyskać informacje, czy dla nieruchomości w analizowanym obszarze zostały wydane w/w decyzje, plany itd. oraz co z nich wynika. Przekazanie prospektu informacyjnego będzie musiało nastąpić zawsze przed zawarciem pierwszej umowy z nabywcą, tj. odpowiednio umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej czy przedwstępnej, a nie jak dotychczas wyłącznie przed zawieraniem umowy deweloperskiej. Prospekt winien być przekazany na trwałym nośniku, co oznacza, że może on mieć formę papierową, ale także elektroniczną.
Ponadto rozszerzono katalog dokumentów, jakie deweloper zobowiązany jest okazać nabywcy na jego żądanie, co jest związane z rozszerzeniem regulacji ustawowych zakresu umów zawieranych po zakończeniu inwestycji. I tak deweloper, na żądanie nabywcy, zobowiązany będzie przed zawarciem umowy przedwstępnej dodatkowo okazać pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu czy akt wyodrębnienia lokalu oraz zgodę banku lub zobowiązanie do jej udzielenia na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Zakres dokumentów zależy od etapu inwestycji. Nowością jest, iż z dokumentami dewelopera, będą mogły się zapoznać także osoby planujące zawarcie umowy sprzedaży lokalu czy domu z fliperami.
Obowiązek informacyjny dewelopera zaistnieje także w przypadku planowania zawarcia wyłącznie umowy przenoszącej własność gotowego lokalu. W takim wypadku deweloper bez dodatkowego żądania nabywcy będzie zobowiązany do poinformowania go o: zagospodarowaniu przestrzennym terenu, opisie lokalu czy domu zgodnie z treścią prospektu informacyjnego, o posiadaniu zgody lub zobowiązania na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu oraz możliwości zapoznania się z dokumentami inwestycji w biurze dewelopera.
W ustawie znalazła się też pewna „perełka” legislacyjna, za sprawą poprawek Senatu, a mianowicie art. 28, który w ogóle nie dotyczy deweloperskich inwestycji mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych. Wręcz przeciwnie przepis ten dotyczy budowy lokali o charakterze użytkowym, których nabywcami są osoby fizyczne. W takim przypadku deweloper, czy inny przedsiębiorca przed zawarciem umowy zobowiązany będzie poinformować nabywcę, iż przedmiotem sprzedaży nie jest lokal mieszkalny, a sprzedaż nie korzysta z ochrony ustawy deweloperskiej. Prawdopodobnie jest to skutek rozpowszechnienia sprzedaży tzw. aparthoteli czy condohoteli, czyli lokali użytkowych o przeznaczeniu usług hotelarskich lub podobnych, które wiele osób mogło mylić z lokalami mieszkalnymi.
Podsumowując nowa ustawa deweloperska stanowi rewolucję dotychczasowego systemu regulacji prawnej sprzedaży lokali mieszkalnych w nowych inwestycjach. Z jednej strony ustawa poparta jest wspaniałymi ideami, a z drugiej brakuje twardych danych dla uzasadnienia jej wprowadzenia. Zawiera ona wiele nieścisłości, nieostrych pojęć i nadmiernych zabezpieczeń. W konsekwencji nowe przepisy mocno dociążą deweloperów, szczególnie tych najmniejszych i przemeblują ich dotychczasowe procesy sprzedażowe. Finalnie powstanie wiele kosztów, które na końcu znajda odzwierciedlenie w cenach mieszkań.
Artykuł dostępny jest również na portalu Investor Real Estate Expert.