Inwestycja budowlana na obcym gruncie to dość specyficzny stan. W takim przypadku przepisy przewidują wzajemne roszczenia właściciela budynku oraz właściciela gruntu. Odnoszą się one do sytuacji, gdy budynek lub inne urządzenie znacznie przewyższają wartość samego gruntu.
W tym artykule znajdziesz informacje dotyczące inwestycji budowlanej na obcym gruncie i następujących kwestii:
- Jakie przepisy regulują budowę na obcym gruncie?
- Czym jest budynek oraz inne urządzenie?
- Czy budujący na obcym gruncie może żądać przeniesienia własności zajętej działki?
- Czy właściciel gruntu może żądać, aby budujący nabył od niego własność działki?
- W jakiej formie następuje przeniesienie własności gruntu, na którym wybudowano budynek lub inne urządzenie?
- Czy budujący na obcym gruncie może żądać zwrotu poczynionych nakładów?
- Inwestycja budowlana na obcym gruncie a amortyzacja.
Jakie przepisy regulują budowę na obcym gruncie?
Przepisy odnoszące się do inwestycji budowlanej na obcym gruncie można znaleźć w Kodeksie cywilnym. Regulują one sytuację, gdy postawiony budynek lub inne urządzenie znacznie przewyższa wartością zajętą na ten cel działkę.
Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wszystko, co jest częścią składową gruntu, dzieli jego los prawny. Odnosi się ona również do budowy na obcym gruncie. W sytuacji wzniesienia budynku lub innego urządzenia na gruncie, który zgodnie z powołaną zasadą zaabsorbuje prawo własności tych przedmiotów, jako części składowe, ustawodawca przewidział możliwość rozliczenia pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a właścicielem gruntu.
Czym jest budynek oraz inne urządzenie?
Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęć „budynku” oraz „innych urządzeń”. Ich wyjaśnienie można znaleźć w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.
Jako „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Prawo budowlane nie zawiera legalnej definicji „innych urządzeń”. Jednak na podstawie ww. definicji pojęcia „budynku” można per analogiam odnieść pewne jej elementy także do „innych urządzeń”.
Czy budujący na obcym gruncie może żądać przeniesienia własności zajętej działki?
Osoba, która wzniosła na powierzchni lub pod powierzchnią cudzego gruntu budynek lub inne urządzenie, może żądać, aby właściciel przeniósł na nią własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
By uzyskać takie uprawnienie, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
- dana osoba musi być samoistnym posiadaczem nieruchomości – czyli władać nią jak właściciel,
- dana osoba musi pozostawać w dobrej wierze – osoba władająca nieruchomością jak właściciel posiada błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przeświadczenie, że przysługuje jej określone uprawnienie; dobra wiara powinna istnieć w momencie wznoszenia budynku lub innego urządzenia,
- wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenia musi przekraczać znacząco wartość zajętej pod budowę działki – w tym przypadku chodzi o wartość rynkową.
Czy właściciel gruntu może żądać, aby budujący nabył od niego własność działki?
Podobnego roszczenia może dochodzić właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Może on żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Nasz zespół prawników specjalizuje się w dziedzinie jaką jest prawo budowlane i obsługa prawna nieruchomości, co pozwala nam zapewnić profesjonalną i rzetelną pomoc na każdym etapie przedsięwzięcia. Zapraszamy do skorzystania a naszych usług.
W jakiej formie następuje przeniesienie własności gruntu, na którym wybudowano budynek lub inne urządzenie?
Przeniesienie własności gruntu w oparciu o zgłoszone roszczenie budującego lub właściciela gruntu może nastąpić:
- w postaci umowy pomiędzy stronami, wymagającej dla swej ważności formy aktu notarialnego,
- w oparciu o orzeczenie sądu wydane w trybie procesowym.
Czy budujący na obcym gruncie może żądać zwrotu poczynionych nakładów?
Zgodnie z orzecznictwem budowa na obcym gruncie nie stanowi nakładu koniecznego. Można ją jednak interpretować jako inny nakład.
Jak wynika z Kodeksu cywilnego, zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile:
- zwiększają one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi,
- nie zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
Inwestycja budowlana na obcym gruncie a amortyzacja
Budynki wybudowane na obcym gruncie stanowią odrębną grupę składników majątku, które podlegają amortyzacji niezależnie od przewidywanego okresu używania. Ich amortyzacji dokonuje się na ogólnych zasadach, które wynikają z ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastosowaniem stawek z Wykazu stawek amortyzacyjnych.
Możliwość podwyższenia podstawowych stawek przy amortyzacji budynków wybudowanych na obcym gruncie istnieje, gdy są one używane w warunkach:
- pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2,
- złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4.
Podsumowanie – inwestycja budowlana na obcym gruncie
Inwestycja budowlana na obcym gruncie wymaga dużych nakładów finansowych. By uniknąć problemów i ograniczyć ryzyko, należy dokładnie zweryfikować podstawę własności danej nieruchomości, jak również jej dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.
Jako prawnicy od nieruchomości wiemy, na co zwrócić uwagę, by zagwarantować bezpieczeństwo Twojej inwestycji budowlanej. Zapraszamy do kontaktu! tel. +48 577 194 294.
FAQ
Czy budujący na obcym gruncie może żądać przeniesienia własności zajętej działki?
Budujący na obcym gruncie może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. By uzyskać takie uprawnienie musi być samoistnym posiadaczem nieruchomości, pozostawać w dobrej wierze, a wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenia musi przekraczać znacząco wartość zajętej pod budowę działki.
Czy właściciel gruntu może żądać, aby budujący nabył od niego własność działki?
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby budujący nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
W jakiej formie następuje przeniesienie własności gruntu, na którym wybudowano budynek lub inne urządzenie?
Przeniesienie własności gruntu w oparciu o zgłoszone roszczenie budującego lub właściciela gruntu może nastąpić w postaci umowy pomiędzy stronami (w formie aktu notarialnego) albo w oparciu o orzeczenie sądu wydane w trybie procesowym.
Czy budujący na obcym gruncie może żądać zwrotu poczynionych nakładów?
Budujący może żądać zwrotu nakładów o tyle, o ile zwiększają one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi i nie zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
Inwestycja budowlana na obcym gruncie a amortyzacja
Budynki wybudowane na obcym gruncie podlegają amortyzacji niezależnie od przewidywanego okresu używania. Ich amortyzacji dokonuje się na ogólnych zasadach. Możliwość podwyższenia podstawowych stawek przy amortyzacji budynków wybudowanych na obcym gruncie istnieje, gdy są one używane w warunkach pogorszonych lub złych.
Może Cię też zainteresować ten wpis: Zasiedzenie w złej wierze 2024