Współwłasność nieruchomości to częsta i złożona kwestia prawna, z którą zmaga się wielu właścicieli nieruchomości. Dotyczy sytuacji, w której kilka osób posiada jednocześnie prawa do tej samej nieruchomości, co często prowadzi do konfliktów i problemów w zarządzaniu. Zniesienie współwłasności nieruchomości, czyli procedura mająca na celu rozdzielenie nieruchomości między współwłaścicieli lub przekształcenie formy własności tak, by każdy z nich mógł niezależnie dysponować swoją częścią, jest skutecznym rozwiązaniem tych problemów.
Celem takiego działania jest nie tylko uniknięcie sporów i ułatwienie zarządzania nieruchomością, ale również umożliwienie każdemu ze współwłaścicieli swobodnego dysponowania swoją częścią majątku, co może mieć pozytywny wpływ na ich sytuację finansową i życiową. Zniesienie współwłasności otwiera drogę do pełniejszego i bardziej niezależnego korzystania z praw własności, a także może być katalizatorem do dalszych inwestycji i rozwoju.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, zapraszam do lektury! 🙂
Sprawdź również: kancelaria prawna nieruchomości
Zniesienie współwłasności nieruchomości – kiedy można znieść współwłasność?
Na początek muszę Cię przeprosić, ale pominę kwestie samej współwłasności nieruchomości. To zdecydowanie temat na osoby wpis. 🙂 Musisz jednak wiedzieć, że taki stan może trwać bardzo długo. Nie ma bowiem ograniczeń czasowych, jeśli chodzi o zniesienie współwłasności ułamkowej (bo z takim rodzajem współwłasności mamy do czynienia w przypadku nieruchomości). Taką współwłasność można zawsze znieść, niezależnie od tego, jak długo taki stan się utrzymywał.
Jest od tego jeden wyjątek – tzw. współwłasność przymusowa. Zgodnie z ustawą o własności lokali takiej współwłasności znieść nie można. Odnosi się ona do wspólnych części budynku i gruntu, na którym stoi budynek, w którym znajdują się nieruchomości lokalowe. Wówczas każdy ze współwłaścicieli ma udział w tej nieruchomości wspólnej i – mimo że jest to współwłasność ułamkowa, to nie można takowej znieść.
Zdarza się to jednak bardzo rzadko, dlatego przejdźmy do sytuacji „klasycznej” współwłasności nieruchomości. Pewnie zastanawiasz się, jak ją znieść? Już tłumaczę!
Zniesienie współwłasności nieruchomości na 2 sposoby
Do zniesienia współwłasności nieruchomości prowadzą dwie alternatywne drogi…
1. UMOWNE ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI
Pierwszą możliwością jest oczywiście „dogadanie się” wszystkich współwłaścicieli co do zniesienia współwłasności. Wymaga to jednak udziału wszystkich z nich, gdyż stanowi to przekroczenie zakresu zwykłego zarządu. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę – w przypadku nieruchomości musi jednak ona przybrać formę aktu notarialnego. Określa się w niej:
- przedmiot zniesienia współwłasności (czyli to, której nieruchomości owo zniesienie dotyczy) oraz
- sposób jej zniesienia (czyli metodę – o możliwościach wyboru w tym zakresie przeczytasz w dalszej części artykułu).
2. SĄDOWE ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI
Jeśli współwłaściciele nie są w stanie zawrzeć umowy znoszącej współwłasność lub jest to dla nich za drogie rozwiązanie (ze względu na konieczność udania się do notariusza), mogą wystąpić na drogę sądową.
W praktyce to bardzo często wykorzystywana możliwość. Nawet gdy właściciele są zgodni, że chcą znieść współwłasność, ale pragną jednocześnie zaoszczędzić – idą do sądu. Koszty zniesienia nie zależą tutaj od bowiem wartości nieruchomości (jak u notariusza). Mimo że nie jest szybko, jest tanio. 🙂
Jeśli sprawa trafia do sadu, to istotne jest to, że:
- Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (nie liczy się to, jak długo istniał ten stan).
- Z wnioskiem takim może wystąpić każdy współwłaściciel, niezależnie od wielkości jego udziału.
- Po przeprowadzeniu postępowania i uprawomocnieniu się postanowienia, uczestnicy postępowania (czyli tutaj współwłaściciele) nie mogą dochodzić żadnych roszczeń od innych uczestników. Chodzi np. o roszczenia związane z rozliczeniem nakładów i korzyści lub dot. wynagrodzenia związanego ze sprawowaniem zarządu. Oznacza to, że współwłaściciele muszą rozstrzygnąć wszelkie spory w ramach postępowania o zniesienie współwłasności, gdyż po jego zakończeniu nie będzie to możliwe.
- Przeszkodą dla sądowego zniesienia współwłasności jest umowa między współwłaścicielami, że żaden z nich przez pewien okres czasu (nie dłuższy niż 5 lat!) nie wystąpi o zniesienie współwłasności.
Umowa między współwłaścicielami, czyli „mały” problem…
Jeśli ww. umowa zostanie zawarta, a któryś współwłaściciel jednak wystąpi do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości, wówczas każdy pozostały współwłaściciel może się powołać na tę umowę, a przez to zablokować sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości. Taki zarzut musi jednak podnieść przy pierwszej możliwej okazji.
Jeśli nikt nie podniesie zarzutu z tej umowy lub gdy po prostu nie została takowa zawarta, nie ma przeszkód do zniesienia współwłasności.
Co ważne, taką umowę można ponawiać, ale może być zawarta na max. 5 lat!
Metody podziału nieruchomości
Możliwe są 3 metody podziału nieruchomości po zniesieniu jej współwłasności:
- podział fizyczny,
- przyznanie na własność jednemu z właścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- tzw. sprzedaż sądowa.
Zanim przejdę do omówienia poszczególnych metod podziału, warto zaznaczyć, że można je mieszać.
Przykład
Połowa będzie sprzedana, a połowa przypadnie jednemu ze współwłaścicieli.
Musisz też wiedzieć, że istnieją w obrocie umowy jedynie ograniczające współwłasność, ale nie znoszące jej.
Przykład
Mamy czterech współwłaścicieli i redukujemy do dwóch – za spłatą pozostałych dwóch.
1. PODZIAŁ FIZYCZNY
Polega on na podzieleniu nieruchomości na tyle części, ile jest właścicieli i przyznaniu każdemu z nich jedną z tych części jako jedynemu właścicielowi.
Bywa, że w przypadku wykorzystania tej metody pojawia się kwestia dopłat od jednego właściciela na rzecz pozostałych. Dzieje się tak, gdyż nie zawsze możliwe jest racjonalne i proporcjonalne do udziałów podzielenie nieruchomości – a to dlatego, że podział ten:
- musi być niesprzeczny z ustawą i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości oraz nie może istotnie zmieniać nieruchomości lub zmniejszać jej wartości.
Metoda ta często wykorzystywana jest przy dużych nieruchomościach gruntowych, ale w takim przypadku trzeba uważać na lokalne akty prawne – np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ten ostatni określa często minimalną powierzchnię nieruchomości, szczególnie tych przeznaczonych pod zabudowę.
2. PRZYZNANIE NA WŁASNOŚĆ Z OBOWIĄZKIEM SPŁATY
W tym przypadku nie ma większej filozofii. 🙂 Jeden spośród współwłaścicieli otrzymuje nieruchomość na wyłączność z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Tamci tracą udziały, a spłata ma stanowić rekompensatę. Oczywiście ten, na rzecz którego ma być przyznana własność nieruchomości, musi się na to zgodzić, a także być w stanie dokonać ww. spłaty.
3. SPRZEDAŻ SĄDOWA
Ze sprzedażą sądową możemy mieć do czynienia, gdy np. nikogo nie stać na to, by spłacić resztę lub gdy nikt nie chce być jedynym właścicielem nieruchomości. Polega na tym, że nieruchomość zostaje sprzedana w trybie egzekucyjnym, a uzyskane w ten sposób środki dzieli się między współwłaścicieli.
Choć może się to wydawać najlepszą opcją, musisz wiedzieć, że wcale tak nie jest.. Taki podział jest możliwy tylko w przypadku sądowego zniesienia współwłasności. Nieruchomość zostaje sprzedana w drodze licytacji – jak w postępowaniu egzekucyjnym. W pierwszej kolejności rzeczoznawca sporządza tzw. operat szacunkowy, czyli wycenia nieruchomość. Cena wywoławcza przy pierwszej egzekucji to 3/4 sumy oszacowania, a przy drugiej egzekucji to tylko 2/3. To sprawia, że cena wywoławcza jest podawana znacznie poniżej rzeczywistej wartości nieruchomości. Do tego dochodzą spore koszty organizacji licytacji…
Widzisz więc, że dużo lepszym rozwiązaniem jest „dogadanie się” z pozostałymi współwłaścicielami i próba sprzedaży nieruchomości na własną rękę – co oczywiście jest możliwe. Wystarczy tylko przy sporządzaniu umowy o zniesienie współwłasności nieruchomości określić metodę podziału jako sprzedaż.
Podsumowanie
Chociaż zniesienie współwłasności nieruchomości może się wydawać proste – uwierz, że nie zawsze takie jest… Gdybyś musiał się z nim zmierzyć, chętnie pomożemy!
Koniecznie przeczytaj też ten artykuł: Prawnik budowlany – jaka jest jego rola?