Jesteś właścicielem nieruchomości, ale nie wiesz co się z nią dzieje? Uważaj, bo po latach możesz stracić do niej prawo! W niniejszym artykule opisujemy zasiedzenie nieruchomości, a także sposoby, które pozwolą Ci zatrzymać dom, działkę czy mieszkanie – nawet mimo długotrwałego braku zainteresowania. W skrócie: zasiedzenie nieruchomości – jak go uniknąć? Zapraszamy do lektury!
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości to bardzo szczególna forma nabycia nieruchomości, która polega na przeniesieniu własności w wyniku użytkowania jej przez określony i nieprzerwany czas przez osobę niebędącą właścicielem.
Instytucja ta wynika z art. 172 Kodeksu cywilnego. Przepis ten określa dokładne warunki, które muszą zostać spełnione, aby zasiedzenie nieruchomości było możliwe. Mowa tam o:
- Korzystaniu z nieruchomości jako posiadacz samoistny, a więc jako osoba, która włada nią jak właściciel, wcale nim nie będąc;
- Upływie określonego i nieprzerwanego czasu tego władztwa, a dokładniej:
-
- 20 lat – jeżeli posiadacz samoistny działał w dobrej wierze;
- 30 lat – jeżeli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie nieruchomości – dobra wiara vs. zła wiara
Pojęcia takie jak dobra czy zła wiara mogą brzmieć nieco zagadkowo. Wyjaśnijmy więc, co oznaczają w kontekście zasiedzenia nieruchomości:
- Dobra wiara to inaczej brak świadomości posiadacza samoistnego co do tego, że nie posiada on prawa własności do konkretnej nieruchomości, którą przez określony czas włada. Dobra wiara spotykana jest często po podpisaniu nieważnej umowy kupna nieruchomości lub ze względu na nieuregulowane kwestie spadkowe.
- Zła wiara to z kolei pełna świadomość posiadacza samoistnego dotycząca tego, że nie ma on żadnych praw do danej nieruchomości, którą – mimo to – włada.
Ustawodawca dla powyższych sytuacji wprowadził dwa odmienne terminy, gdyż ideą zasiedzenia nie jest nieuprawnione odbieranie nieruchomości ich właścicielom, ale porządkowanie stosunków społecznych i stabilizacja życia (szczególnie tych, którzy nie mają świadomości co do braku posiadania określonego prawa własności).
Zasiedzenie nieruchomości – jak wygląda w praktyce? Skutki zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa po spełnieniu opisanych wyżej przesłanek.
Jeżeli więc dany posiadacz samoistny, nawet działając w złej wierze, użytkował naszą nieruchomość nieprzerwanie przez 31 lat, ma do niej prawo. Stał on się bowiem jej właścicielem z datą, w której upłynął wymagany okres zasiedzenia.
Potwierdzeniem powyższego będzie wydanie przez sąd deklaratoryjnego postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, które poprzedzone jest zwyczajowo odpowiednim postępowaniem.
Wydane postanowienie może być natomiast podstawą do zmian w księdze wieczystej.
Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia nieruchomości?
Przede wszystkim do zasiedzenia nie może dojść, jeżeli osoba, która włada naszą nieruchomością, jest tak zwanym posiadaczem zależnym, a więc:
- Użytkownikiem;
- Zastawnikiem;
- Najemcą;
- Dzierżawcą;
- Osobą mająca inne prawo zależne.
Zasiedzenie nieruchomości nie dojdzie także do skutku w momencie przerwania okresu zasiedzenia. Bieg ten przerwać możesz na przykład: wytaczając powództwo windykacyjne czy zawierając umowę regulującą korzystanie z nieruchomości (dzięki czemu posiadacz samoistny stanie się posiadaczem zależnym).
Oprócz powyższego, nie jest również możliwe zasiedzenie między innymi:
- Części składowych rzeczy (na przykład jednego pokoju w mieszkaniu);
- Nieruchomości przeznaczonych do użytku publicznego (na przykład cmentarza);
- Dróg publicznych.
Zasiedzenie nieruchomości – jak go uniknąć?
Boisz się, że Twoja nieruchomość zostanie zasiedziana? Oto co możesz zrobić:
- Regularnie kontroluj swoją nieruchomość (jeżeli nie możesz tego robić samodzielnie, poproś o pomoc sąsiadów lub skorzystaj z usług zarządcy);
- Wykonuj czynności właścicielskie (takie jak remonty czy ogrodzenie terenu);
- Zadbaj o formalne umowy z każdą osobą, która będzie korzystać z Twojej nieruchomości;
- Podejmuj działania od razu, gdy zauważysz, że ktoś korzysta z Twojej nieruchomości bez odpowiedniego zezwolenia oraz tytułu prawnego (doraźnie możesz w tym celu zawiadomić policję, a w razie długotrwałych problemów wystąp do sądu z pozwem o wydanie nieruchomości);
- Regularnie sprawdzaj i aktualizuj wpisy w księdze wieczystej.
Choć może się wydawać, że 20 lub 30 lat to bardzo długi okres – zasiedzenia się zdarzają!
Masz więcej pytań o kwestię zasiedzenia nieruchomości? Napisz do nas lub zadzwoń na numer: +48 577 194 294. Chętnie pomożemy!