Zapewnienie dostępu do drogi koniecznej lub do mediów to nie tylko kwestia komfortu, ale przede wszystkim istotny czynnik wpływający na wartość i funkcjonalność każdej nieruchomości. Droga konieczna jest niezbędna, aby umożliwić dojazd do nieruchomości, a co za tym idzie – zapewnić prawidłowe funkcjonowanie i dostępność. Z kolei dostęp do wody, prądu czy gazu jest fundamentem, który umożliwia codzienne, bezproblemowe funkcjonowanie domostw i przedsiębiorstw. W dalszej części artykułu przyjrzymy się, co – jako inwestor – możesz zrobić, aby zapewnienie dostępu do drogi koniecznej lub do mediów nie spędzało Ci snu z powiek.
PS Wiemy, że problemów takich jak te są dziesiątki… Dlatego już na wstępie przypominamy, że pomagamy inwestorom w osiągnięciu ich nieruchomościowych celów – obsługa prawna nieruchomości
Zapraszamy do lektury!
Co to jest droga konieczna?
Droga konieczna, zdefiniowana w polskim prawie cywilnym (art. 145 Kodeksu cywilnego), odnosi się do służebności gruntowej, która umożliwia właścicielowi nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich przez teren innego gruntu. Jest to prawo przejazdu lub przejścia, ustanawiane w sytuacjach, gdy dana nieruchomość nie ma do nich bezpośredniego dostępu. To szczególnie istotny aspekt relacji sąsiedzkich – zarówno na obszarach wiejskich, dla zapewnienia dostępu do pól uprawnych czy innych obiektów gospodarczych, jak i miejskich, gdzie może chodzić o dostęp do budynków mieszkalnych czy usługowych.
Istotnym aspektem tego prawa jest jego obligatoryjny (przymusowy) charakter. Oznacza to, że właściciel gruntu może żądać jej ustanowienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu.
Kiedy można żądać ustanowienia służebności drogowej?
Zgodnie z art. 2 pkt 14 p.z.p. dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub pośredni, na przykład przez drogę wewnętrzną lub przez służebność drogową. Co ważne, brak odpowiedniego dostępu musi być interpretowany szeroko. Służebność drogi koniecznej może być zatem ustanowiona nawet wtedy, jeśli taki dostęp jest, ale nie spełnia wymagań funkcjonalnych lub komunikacyjnych. Przykład? Z powodu warunków mikroklimatycznych, np. podtopień, niemożliwe jest swobodne dojechanie do nieruchomości przez większą część roku. Dodatkowo, potrzeba takiej drogi może wynikać z okresowych problemów użytkowych, na przykład jeśli obecna droga jest nieprzejezdna z powodu złego stanu technicznego.
Przebieg takiej drogi powinien minimalizować obciążenia dla właściciela gruntu, przez który droga zostanie ustanowiona, zabezpieczając jednocześnie prawo służebnika do korzystania z niej – jednak w sposób, który najmniej zakłóca prawa tego pierwszego.
Procedura uzyskania drogi koniecznej
Jeśli chcesz ustanowić służebność drogową, opcji jest kilka:
- umowa z właścicielem nieruchomości, przez którą chcesz przejeżdżać – wtedy oświadczenie tego właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego;
- zasiedzenie – czyli sytuacja, gdy tak długo przejeżdżasz przez grunt sąsiada, że nie pamiętasz kiedy się to zaczęło;
- postanowienie sądu – czyli „pójście na noże” (chociaż ustanowienie takiej służebności odbywa się w trybie nieprocesowym)
- w drodze decyzji administracyjnej – gdy dochodzi do wywłaszczenia.
Ciebie najpewniej interesuje droga sądowa (nie czytałbyś aż do tego momentu, gdybyś wiedział, że bez problemu dogadasz się z panem Mieciem i podpiszecie umowę). Dlatego też w dalszej części skupimy się na tym, jak wygląda postępowanie przed sądem w tym zakresie.
Krok po kroku: jak ubiegać się o ustanowienie drogi koniecznej?
- Określ potrzeby: W pierwszej kolejności ustal, czy brak dostępu do drogi publicznej utrudnia racjonalne użytkowanie nieruchomości.
- Zgromadź dokumentację: Niezbędne jest przygotowanie m.in. aktualnych odpisów z ksiąg wieczystych zarówno własnej nieruchomości, jak i nieruchomości, przez którą miałaby przebiegać droga. Więcej o potrzebnych dokumentach poniżej.
- Przygotuj i złóż wniosek do sądu: Ponieważ tak jak wspomnieliśmy – to tryb nieprocesowy – do sądu składasz wniosek (a nie pozew!) o ustanowienie drogi koniecznej. Oprócz wielu wymogów formalnych, które taki wniosek musi spełniać, konieczne jest jego uzasadnienie i przedstawienie dowodów na poparcie zawartych w nim twierdzeń. Jeśli potrzebujesz pomocy w jego sporządzeniu, jako kancelaria prawna nieruchomości jesteśmy do Twojej dyspozycji!
- Poczekaj na wynik postępowania: Sąd analizuje sytuację, biorąc pod uwagę potrzeby wnioskodawcy oraz możliwe obciążenie dla właściciela gruntu służebnego. To może potrwać – szczególnie, gdy po drodze „nawiną” się opinie biegłych (geodety i rzeczoznawcy majątkowego) czy też oględziny.
Wymagane dokumenty i potencjalne koszty
- Dokumenty: Jako wnioskodawca musisz zgromadzić dokumenty takie jak aktualne odpisy ksiąg wieczystych, wypisy z ewidencji gruntów, kopie map zasadniczych, kopię mapy ewidencyjnej – Twojej nieruchomości oraz wszystkich nieruchomości, przez które ma przebiegać droga konieczna.
- Koszty: Koszty postępowania obejmują opłaty sądowe (200 zł od wniosku). Ponadto może zostać nałożone na wnioskodawcę obowiązek wypłaty wynagrodzenia dla właściciela gruntu, przez którego zostanie ustanowiona droga konieczna. Do tego mogą dojść koszty reprezentacji przed sądem, jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika. Pamiętaj jednak, że w takim przypadku najlepiej wybrać do specjalisty – prawnicy od nieruchomości.
Dostęp do mediów – elektryczność, woda, kanalizacja
Zapewnienie dostępu do podstawowych mediów takich jak elektryczność, woda czy kanalizacja również jest kluczowe dla każdej nieruchomości, wpływając nie tylko na jej funkcjonalność, ale również na wartość inwestycji. Niestety w praktyce często zdarzają się sytuacje, w których nieruchomość jest odcięta nie tylko od drogi publicznej, ale również od istotnych mediów.
Problem jest o tyle istotny, że przepisy Kodeksu cywilnego regulują jedynie służebność przesyłu, która może zostać ustanowiona na rzecz przedsiębiorców przesyłowych, którzy planują budowę lub już posiadają infrastrukturę przesyłową. Oczywiście może się zdarzyć, że przedsiębiorstwo przesyłowe nie zdecyduje się na pociągnięcie przewodów do danej działki. Co więcej, często zdarza się, że tacy przedsiębiorcy przesyłowi stawiają właścicielom nieruchomości warunek, że aby mogli się przyłączyć do sieci, najpierw muszą za to zapłacić, czyli wybudować urządzenia przesyłowe, a potem niejako za darmo je oddać…
Pojawia się pytanie, czy właściciel takiej odciętej nieruchomości może w inny sposób wybrnąć z takiej sytuacji? Czy ma prawo żądać od sąsiada ustanowienia specjalnego rodzaju służebności gruntowej, umożliwiającej podłączenie do tych sieci?
Chociaż prawo nie definiuje bezpośrednio służebności dla przeprowadzenia mediów, istnieje możliwość zastosowania artykułu 145 Kodeksu cywilnego, który reguluje służebność drogi koniecznej, o której pisaliśmy wyżej.
Kiedy możliwe jest ustanowienie służebności mediów i jak to zrobić?
Analogicznie jak w przypadku drogi koniecznej, ustanowienie służebności mediów jest możliwe, gdy nieruchomość nie jest połączona z urządzeniem przesyłowym. Chodzi więc o sytuację, gdy doprowadzenie mediów wymaga wykorzystania instalacji na działce sąsiada.
Najlepszą opcją będzie oczywiście zawarcie umowy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, a w przypadku gdy nie wyraża on na to zgody – wystąpienie do sądu ze stosownym wnioskiem. W obu przypadkach sąsiad może oczywiście zażądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie takiej służebności. Świadczenie to może być jednorazowe lub okresowe. Zazwyczaj jednak przyjmuje postać jednorazowej płatności.
Podsumowanie – zapewnienie dostępu do drogi koniecznej lub do mediów
Zapewnienie dostępu do drogi koniecznej oraz mediów takich jak woda, gaz, czy energia elektryczna, to kluczowe elementy w planowaniu każdej inwestycji nieruchomościowej. Przemyślane zabezpieczenie tych dostępów nie tylko zwiększa wartość inwestycji, ale także eliminuje potencjalne przeszkody prawne i logistyczne w przyszłości.
Jeżeli napotkasz trudności lub masz wątpliwości co do aspektów prawnych związanych z dostępem do drogi koniecznej lub mediów, niezbędne może okazać się wsparcie specjalisty. Warto zwrócić się o pomoc do doświadczonego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości – a takich w GK Radcowie nie brakuje! Napisz do nas, a my pomożemy Ci zabezpieczyć Twoje interesy. 🙂