Jedną ze spraw, której należy dopilnować przy zakładaniu działalności gospodarczej jest określenie siedziby dla jej prowadzenia (lub przynajmniej celów korespondencyjnych). Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się, czy mogą bez przeszkód prowadzić działalność gospodarczą w swoim lokalu mieszkalnym. Pytanie to rodzi się najczęściej wtedy, gdy wspólnota mieszkaniowa zaczyna wyrażać sprzeciw wobec takiej działalności. Warto zatem dowiedzieć się, jakie przepisy regulują te kwestie, jakie są prawa właściciela lokalu i czy wspólnota rzeczywiście ma prawo wprowadzać zakaz działalności w mieszkaniu. O tym właśnie opowiemy w dzisiejszym artykule.
Czy wspólnota może zakazać działalności gospodarczej?
Z prawnego punktu widzenia wspólnota mieszkaniowa nie może w sposób dowolny zakazać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. Sama uchwała wspólnoty nie może być podstawą do nałożenia generalnego zakazu tego typu działalności. W polskim systemie prawnym prowadzenie firmy w lokalu mieszkalnym jest dozwolone, o ile nie narusza to przeznaczenia lokalu ani nie zakłóca praw innych mieszkańców.
Uchwała wspólnoty a działalność – to relacja, która musi opierać się na zgodności z przepisami prawa. Jeśli regulamin wspólnoty zawiera zapisy ograniczające lub zakazujące prowadzenia działalności w mieszkaniu, to nie mogą one być sprzeczne z nadrzędnymi przepisami. Ostatecznie decyduje nie tylko treść uchwały, ale też to, czy działalność faktycznie zakłóca korzystanie z lokali przez innych właścicieli.
Jakie przepisy regulują działalność w mieszkaniu?
Prowadzenie firmy w lokalu mieszkalnym regulują przede wszystkim przepisy ustawy o własności lokali oraz przepisy o prowadzeniu firmy w mieszkaniu zawarte w ustawach podatkowych i kodeksie cywilnym. Kluczowe znaczenie ma również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który może przewidywać konkretne funkcje dla danej nieruchomości.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciel może korzystać ze swojego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeżeli lokal ma status lokalu mieszkalnego, to jego podstawową funkcją jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak, że prowadzenie działalności gospodarczej w bloku jest całkowicie wykluczone.
W praktyce działalność gospodarcza w lokalu mieszkalnym jest dozwolona, o ile ma charakter dodatkowy i nie zmienia przeznaczenia lokalu. Przykładowo: biuro rachunkowe, pracownia architektoniczna czy usługi online, które nie generują ruchu klientów, są zazwyczaj akceptowane. Jednak prowadzenie salonu fryzjerskiego, punktu kurierskiego czy warsztatu może spotkać się ze sprzeciwem wspólnoty.
Co zrobić, gdy wspólnota sprzeciwia się firmie?
W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa sprzeciwia się prowadzeniu działalności w lokalu, warto przede wszystkim przeanalizować przyczyny tego sprzeciwu. Często wynika on nie z samego faktu prowadzenia firmy, lecz z uciążliwości z tym związanych – np. hałasu, zwiększonego ruchu osób, problemów z parkowaniem czy zakłócania ciszy nocnej.
W takich przypadkach warto spróbować rozwiązać spór polubownie – wyjaśniając zakres działalności, ewentualnie zobowiązując się do podjęcia działań ograniczających uciążliwości. Jeżeli jednak wspólnota podejmie uchwałę ograniczającą możliwość prowadzenia działalności w lokalu, właściciel może zaskarżyć taką uchwałę do sądu, powołując się na przepisy prawa oraz swoje prawa właściciela lokalu.
Jakie są prawa właściciela lokalu?
Prawa właściciela lokalu określają przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawa o własności lokali. Właściciel lokalu ma prawo korzystać z niego zgodnie z jego przeznaczeniem i nie może być tego prawa arbitralnie pozbawiony przez wspólnotę mieszkaniową.
Jeśli lokal został formalnie przeznaczony jako lokal mieszkalny, jego właściciel nadal może prowadzić w nim działalność gospodarczą – o ile nie zmienia to charakteru lokalu ani nie narusza praw innych mieszkańców.
Warto jednak pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa również ma swoje prawa – w szczególności prawo do ochrony interesów ogółu właścicieli. W przypadku konfliktu interesów może dojść do sytuacji, w której właściciel i wspólnota będą musieli dochodzić swoich racji przed sądem.
Prawa właściciela lokalu obejmują także możliwość wystąpienia z pozwem o uchylenie uchwały, jeśli ta narusza zasady współżycia społecznego lub jest sprzeczna z przepisami prawa. Właściciel może również domagać się uznania, że prowadzenie firmy w lokalu mieszkalnym nie wpływa negatywnie na nieruchomość wspólną ani na komfort innych mieszkańców. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości