Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny. Ciężko przewidzieć, co będzie za rok czy dwa. Jedno jest pewne – ceny stale rosną, a inflacja jest coraz większa. Koszty utrzymania mieszkania, raty kredytu – to część stałych opłat, które muszą ponosić właściciele nieruchomości. Jako radcy prawni zajmujący się na co dzień prawem nieruchomości doskonale wiemy, jak wygląda sytuacja rynkowa. Nie jest niczym dziwnym, że właściciele chcą zabezpieczyć swoje interesy. Zawarcie klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu pozwala uniknąć strat finansowych. Czym jest owa waloryzacja czynszu najmu? Odpowiedź znajdziesz poniżej!
Sprawdź również: Umowa lokatorska
W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na następujące pytania:
- Czym jest waloryzacja czynszu najmu?
- Kiedy waloryzacja jest możliwa?
- Waloryzacja czynszu a podwyżka czynszu – czym się różnią?
- Jak powinna brzmieć klauzula waloryzacyjna?
- Jaka jest różnica między waloryzacją czynszu najmu lokalu użytkowego a lokalu mieszkalnego?
- Czy waloryzacja czynszu jest obowiązkowa?
Czym jest waloryzacja czynszu najmu?
Waloryzacja czynszu najmu to nic innego, jak dostosowanie wysokości czynszu do zmian zachodzących na rynku. Jej głównym celem jest utrzymanie pierwotnej wartości ekonomicznej czynszu. Innymi słowy: chodzi o to, by najem się opłacał, a Twój dochód – jako właściciela nieruchomości – był stały. Pewnie nie raz przeszło Ci przez myśl, że przecież 1000 zł sprzed dwóch lat zupełnie różni się od dzisiejszego „tysiaka”. Właśnie dzięki waloryzacji unikniesz sytuacji, w której czynsz jest zbyt niski, a co za tym idzie – najem staje się nieopłacalny. Dlatego waloryzacja czynszu najmu jest jak mechanizm antyinflacyjny.
Sposób waloryzacji nie został jednak nigdzie uregulowany, dlatego strony umowy ustalają tę kwestię indywidualnie – przy zawarciu umowy (o czym więcej poniżej).
Kiedy waloryzacja jest możliwa?
Warto zaznaczyć, że waloryzacja czynszu najmu „nie dzieje się sama”. Aby można było ją przeprowadzić, konieczne jest umieszczenie stosownego zapisu w umowie. Jeśli planujesz wynająć nieruchomość, koniecznie sprawdź, czy w Twojej takowy się znajduje.
Co w przypadku, gdy Twój potencjalny wynajmujący trochę zna się na prawie, poszedł do prawnika lub przynajmniej przeczytał ze zrozumieniem umowę, w której zastosowałeś klauzulę waloryzacyjną? Nic strasznego – powiedz mu, że takie postanowienie zabezpiecza także jego interesy – nie zaskoczysz go bowiem niespodziewaną podwyżką czynszu. I wilk syty, i owca cała! 🙂
Waloryzacja vs. podwyżka czynszu – to nie to samo!
Musisz wiedzieć, że waloryzacja NIE jest tym samym, co zwykła podwyżka czynszu. Ta ostatnia bowiem jest niezależna od zmian rynkowych – stosujesz ją, jeśli np. akurat stwierdzisz, że Twój lokal jest taki super, że powinieneś na nim zarabiać więcej. Możesz też ją zastosować, jeśli zapomniałeś o umieszczeniu klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu. W tym kontekście musisz jednak pamiętać o jednej kwestii.
Mianowicie, przy tak rozumianej podwyżce obowiązują odmienne zasady w przypadku lokali wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe (tzw. użytkowe) oraz w przypadku lokali mieszkalnych.
- LOKALE UŻYTKOWE – zastosowanie ma art. 685 (1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
„Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.”
- LOKALE MIESZKALNE – lokatorzy są bardziej chronieni (ustawą o ochronie praw lokatorów). Z tego względu podwyższenie czynszu lokalu mieszkalnego jest nieco trudniejsze i bardziej rygorystycznie uregulowane. O ile nie ustalisz w umowie dłuższego terminu, wysokość czynszu możesz wypowiedzieć z zachowaniem aż trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (to minimum, nie możesz ustalić krótszego). Jednak szczegółowe zasady dokonywania podwyżek na podstawie tej ustawy to zdecydowanie temat na osobny wpis.
Po co zatem waloryzacja?
Dzięki waloryzacji masz pewność, że rzeczywista wartość opłaty za wynajem, którą ustalisz w umowie, nie zmieni się przez cały okres jej obowiązywania i pozostanie na tym samym poziomie, co w chwili jej zawarcia (mimo, że same cyferki ulegną zmianie). Zastosowanie waloryzacji nie jest więc Twoim „widzimisię”, tylko skutkiem zmian rynkowych.
Jak powinna brzmieć klauzula waloryzacji?
W umowie najmu wynajmujący wraz z najemcą mogą ustalić wszystkie kwestie związane z waloryzacją – właśnie za pomocą klauzuli waloryzacyjnej.
Na co zwrócić uwagę, formułując takie postanowienie umowne?
WSKAŹNIK WALORYZACJI – rodzaj wskaźnika waloryzacji jest dowolny. Może nim być np. cena złota, HICP (najczęściej w przypadku najmu komercyjnego). Zazwyczaj jednak stosuje się wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, czyli tzw. wskaźnik inflacji. - DATA – dobrze jest też określić datę, od kiedy zastosowanie będzie miała nowa stawka. Przykładowo: „Zmiana czynszu nastąpi od kolejnego miesiąca kalendarzowego po ogłoszeniu ww. wskaźnika.”
- SPOSÓB PRZEPROWADZENIA WALORYZACJI – określ, czy nastąpi ona „automatycznie”, tj. bez aktywności którejkolwiek ze stron, czy też będzie ona uzależniona od złożonego drugiej stronie oświadczenia.
- PRAWA KAŻDEJ STRONY – ustal, czy z żądaniem waloryzacji może wystąpić także najemca. Po co? Wybrany wskaźnik może po pewnym czasie zacząć spadać. Najemca będzie wówczas zainteresowany obniżeniem czynszu – warto to od razu uregulować.
- WARTOŚĆ WSKAŹNIKA – jeśli wartość wybranego wskaźnika wynosi 0 lub mniej, waloryzacja Ci się nie opłaci. Dobrze jest wprowadzić do umowy zapis, że w takim wypadku waloryzacja nie będzie obowiązywała.
Jak uwzględnić inflację w umowie najmu?
Najczęściej wybieranym wskaźnikiem jest wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który ogłasza na początku każdego roku Prezes Głównego Urzędu Statystycznego. Jak wspomniałem już wyżej – to właśnie wskaźnik inflacji. Dlatego też czynsz najmu zazwyczaj waloryzuje się raz w roku – gdy zostanie oficjalnie ogłoszone, ile ona wynosi.
FAQ – waloryzacja czynszu najmu
Jaka jest różnica między waloryzacją czynszu najmu lokalu użytkowego a lokalu mieszkalnego?
Czynsz lokali mieszkalnych jest zwykle waloryzowany w oparciu o ww. wskaźnik inflacji. Sytuacja z waloryzacją czynszu lokali użytkowych jest nieco bardziej złożona. Jeśli lokal jest wynajmowany na cele komercyjne, z reguły bierze się pod uwagę także inne wskaźniki niż inflacja, np. HICP.
Czy waloryzacja czynszu jest obowiązkowa?
Waloryzacja czynszu najmu nie jest obowiązkowa! Jednak coraz częściej zaleca się ją w umowach najmu. Decyzja o stosowaniu waloryzacji zależna jest od stron umowy – a jej warunki zawsze można negocjować.
Jak obliczyć waloryzację czynszu najmu?
Obliczenie waloryzacji czynszu najmu może być skomplikowane. Warto w takim przypadku skontaktować się z prawnikami od nieruchomości. Specjaliści, którzy zajmują się tematem, jakim jest obsługa prawna nieruchomości (tacy jak my) doskonale wiedzą, w jaki sposób obliczyć waloryzację.
Obliczenie waloryzacji odbywa się w trzech etapach:
- Wybór wskaźnika waloryzacji np. wskaźnika GUS – inflacji.
- Określenie wartości czynszu, od którego oblicza się waloryzację.
- Pomnożenie początkowej wartości czynszu przez wybrany wskaźnik, a następnie dodanie wyniku do początkowej wartości czynszu.
Waloryzacja czynszu – podsumowaie
Waloryzacja czynszu najmu jest korzystna dla obu stron. Najemca nie zostanie postawiony przed faktem nagłej podwyżki czynszu, z kolei interesy wynajmującego także będą zabezpieczone. Obecny rynek mieszkań zmienia się dynamicznie, dlatego warto poprawnie skonstruować umowę najmu i zawrzeć w niej klauzule waloryzacyjne. Jako kancelaria prawna nieruchomości Warszawa wiemy, jak zrobić to dobrze. Jeśli potrzebujesz porady w tym zakresie, skontaktuj się z nami pod numerem telefonu +48 577 194 294.