Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych i prawnych, jakie podejmują osoby fizyczne i przedsiębiorcy. Ze względu na wartość transakcji oraz jej trwałe skutki prawne, ustawodawca przewidział liczne mechanizmy ochrony stron przed skutkami wadliwych, nieświadomych lub nieuczciwych działań.
W określonych przypadkach możliwe jest nawet unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli zostaną spełnione odpowiednie przesłanki prawne. Warto zawczasu dowiedzieć się, kiedy i na jakiej podstawie można żądać unieważnienia takiej umowy oraz jak wygląda procedura w praktyce. Zachęcamy do zapoznania się z treścią artykułu, w którym przybliżamy te właśnie kwestie.
Kiedy można unieważnić umowę sprzedaży mieszkania?
Unieważnienie umowy sprzedaży mieszkania jest możliwe przede wszystkim w sytuacjach, gdy zawarcie umowy nastąpiło z naruszeniem prawa lub gdy jedna ze stron działała pod wpływem błędu, groźby, podstępu albo nie była świadoma skutków swojego oświadczenia woli. Podstawowym warunkiem podważenia umowy jest wykazanie przed sądem cywilnym, że doszło do tzw. wadliwego oświadczenia woli, które skutkowało zawarciem nieważnej umowy.
Przykładowo, umowa może zostać unieważniona, gdy sprzedający nie był świadomy, że sprzedaje nieruchomość (np. z powodu choroby psychicznej lub stanu wyłączającego świadome podejmowanie decyzji), albo gdy kupujący został wprowadzony w błąd co do stanu prawnego lub technicznego nieruchomości. Unieważnienie sprzedaży nieruchomości krok po kroku – cały proces warto rozpocząć od analizy podstaw faktycznych i prawnych przez profesjonalistę –adwokata lub radcę prawnego specjalizującego się w sprawach nieruchomości, który oceni, czy istnieją realne podstawy do skierowania sprawy do sądu.
Jakie są przesłanki unieważnienia umowy?
Przesłanki unieważnienia umowy sprzedaży nieruchomości określa przede wszystkim Kodeks cywilny. Należy tu wyróżnić tzw. wady oświadczenia woli, które obejmują błąd, podstęp, groźbę oraz brak świadomości lub swobody przy składaniu oświadczenia. Błąd musi dotyczyć istotnych elementów umowy – np. powierzchni nieruchomości, jej przeznaczenia, stanu prawnego lub możliwości jej użytkowania.
Oprócz wad oświadczenia woli istotne są również wady prawne przedmiotu sprzedaży – czyli sytuacje, w których sprzedający nie był właścicielem nieruchomości, nieruchomość była zajęta przez osoby trzecie bez ujawnienia tego faktu, albo była obciążona roszczeniami, których nie ujawniono w umowie. Niezgodność umowy z obowiązującymi przepisami prawa, brak formy aktu notarialnego lub pozorność transakcji także mogą prowadzić do uznania, że umowa sprzedaży nieważna sądownie nie wywołuje skutków prawnych.
Warto dodać, że unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości może być skutkiem zarówno bezwzględnej, jak i względnej nieważności. Bezwzględna nieważność występuje z mocy prawa i nie wymaga działania strony (np. sprzedaż nieruchomości przez osobę bez zdolności do czynności prawnych). Natomiast względna nieważność oznacza, że umowa pozostaje ważna, dopóki nie zostanie skutecznie zakwestionowana przez stronę poszkodowaną.
Czy akt notarialny można podważyć?
Wielu uczestników obrotu nieruchomościami zastanawia się, czy akt notarialny można podważyć, skoro jest on dokumentem sporządzanym przez notariusza. Odpowiedź brzmi: tak – akt notarialny, choć ma szczególną formę i moc dowodową, nie chroni automatycznie przed unieważnieniem umowy, jeśli doszło do naruszenia prawa lub wystąpiły inne wspomniane przesłanki.
W praktyce kiedy można unieważnić akt notarialny, zależy od tego, czy przy jego sporządzaniu nie doszło do naruszenia przepisów lub wprowadzenia notariusza w błąd. Akt może zostać zakwestionowany, jeśli np. strona została zmuszona do jego podpisania, działała pod wpływem silnego błędu lub była osobą niezdolną do czynności prawnych. W takich sytuacjach sąd bada okoliczności towarzyszące podpisaniu aktu i może orzec o nieważności umowy sprzedaży mimo jej urzędowej formy.
Jak długo trwa proces unieważnienia?
Postępowanie sądowe dotyczące unieważnienia umowy sprzedaży nieruchomości to sprawa cywilna, która może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Czas trwania zależy od wielu czynników – skomplikowania sprawy, ilości i rodzaju dowodów, liczby świadków, jak również od obłożenia danego sądu cywilnego.
Strona, która składa pozew, musi przedstawić konkretne dowody potwierdzające wadliwe oświadczenie woli lub inne przesłanki unieważnienia umowy. W toku procesu sąd przeprowadza postępowanie dowodowe – przesłuchuje strony, świadków, analizuje dokumenty, a czasem korzysta z opinii biegłych (np. psychologicznych lub rzeczoznawczych). Po zakończeniu postępowania wydawany jest wyrok, w którym sąd może stwierdzić, że doszło do unieważnienia umowy sprzedaży mieszkania i nakazać przywrócenie stanu sprzed zawarcia transakcji.
W przypadku całkowitego unieważnienia umowy obie strony zobowiązane są do wzajemnego zwrotu świadczeń – sprzedający odzyskuje nieruchomość, a kupujący – zapłaconą cenę. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości