Kupno nieruchomości od dewelopera to ważna inwestycja, która wymaga dopełniania wielu formalności, w tym sporządzenia ważnej umowy deweloperskiej. Niestety, zdarza się, że umowa deweloperska zawiera błędy, które mogą uczynić ją nieważną lub poważnie utrudnić dochodzenie swoich praw. Warto więc wiedzieć, na co zwrócić uwagę jeszcze przed podpisaniem dokumentu i jak rozpoznać nieważną umowę deweloperską.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Jakie błędy czynią umowę nieważną?
Błędy w umowie deweloperskiej, które mogą czynić ją nieważną lub wadliwą to:
1. Brak formy aktu notarialnego – umowa deweloperska, zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa cywilnoprawna podpisana „na kartce” jest nieważna. Jeżeli deweloper proponuje podpisanie dokumentu w biurze, bez obecności notariusza, to poważny sygnał ostrzegawczy. Podkreślić należy, że tylko akt notarialny daje nabywcy prawo do wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej. Bez tego nabywca nie ma realnych gwarancji, że nieruchomość faktycznie stanie się jego;
2. Niepełne lub błędne dane stron – ważna umowa musi jasno określać:
- dane dewelopera (nazwa spółki, adres, KRS, NIP),
- dane nabywcy,
- dokładny opis lokalu i inwestycji.
Brak numeru księgi wieczystej gruntu, powierzchni lokalu czy jednoznacznego wskazania, co dokładnie jest przedmiotem umowy, może prowadzić do sporów. Umowa pozbawiona takich elementów może być podważona;
3. Brak istotnych postanowień ustawowych – treść umowy deweloperskiej szczegółowo reguluje art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jeśli brakuje któregokolwiek z elementów określonych w powyższym artykule – umowa jest wadliwa. To sygnał, że deweloper nie przestrzega przepisów i próbuje ograniczyć prawa nabywcy;
4. Klauzule abuzywne w umowie – wielu deweloperów wciąż stosuje niedozwolone klauzule, czyli postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, rażąco naruszające interesy nabywcy lub sprzeczne z dobrymi obyczajami. Takie zapisy są nieważne, a ich obecność w umowie świadczy o tym, że deweloper stosuje nieuczciwe praktyki naruszające prawo konsumenckie. Konsument, który nie zna swoich praw, może nieświadomie zaakceptować bardzo niekorzystne warunki;
5. Niejasne zasady odpowiedzialności – kolejnym sygnałem alarmowym są postanowienia, które wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność dewelopera, np. za wady budynku, opóźnienia czy niezgodność lokalu z projektem. Umowa, która przerzuca wszystkie ryzyka na nabywcę, jest wadliwa i może być kwestionowana w sądzie.
Co grozi za podpisanie wadliwej umowy?
Wadliwa umowa z deweloperem, a w zasadzie fakt jej podpisania może skutkować wieloma problemami w przyszłości, takimi jak np. unieważnienie umowy przez sąd, koniecznością zwrotu środków, ryzykiem utraty wpłat bez zabezpieczenia, czy długotrwałymi sporami sądowymi. Wadliwe umowy mogą też zawierać nadużycia, które ograniczają prawa nabywcy do reklamacji, czy odstąpienia od umowy. W konsekwencji, nabywca może zostać pozbawiony ochrony przewidzianej prawem, a realizacja inwestycji może być zagrożona.
Jak sprawdzić, czy umowa deweloperska jest ważna?
Umowa deweloperska powinna spełniać wymogi ustawowe, w szczególności określone w art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Kluczowe elementy to między innymi dokładny opis nieruchomości, cena, termin zawarcia umowy przenoszącej własność, zabezpieczenie środków na rachunku powierniczym lub gwarancja bankowa, oraz jasne określenie praw i obowiązków stron. Ważność umowy można wstępnie ocenić poprzez porównanie z wymaganiami ustawy oraz zweryfikowanie, czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i podpisana przez obie strony.
Problemy prawne w umowie deweloperskiej warto skonsultować z prawnikiem, który zna obowiązujące przepisy prawa oraz praktyki.
Jak chronić się przed klauzulami abuzywnymi?
Klauzule abuzywne to postanowienia umowne rażąco naruszające prawa konsumenta. W umowach deweloperskich najczęściej dotyczą one ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, jednostronnej zmiany warunków umowy, czy niejasnych kar umownych. W celu ochrony przed podpisaniem wadliwej umowy zawierającej klauzule niedozwolone, warto dokładnie przeanalizować umowę deweloperską najlepiej z pomocą prawnika oraz zweryfikować rejestr UOKiK, gdzie wiele klauzul abuzywnych zostało już wpisanych. Warto również podkreślić, że nabywca ma prawo negocjować treść umowy, a nie tylko ją akceptować. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości