Czasami bycie w centrum uwagi nie jest niczym przyjemnym – zwłaszcza gdy mówimy o nieruchomościach wpisanych do Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ). Taki „przywilej” niesie ze sobą wiele ograniczeń, które potrafią skutecznie utrudnić życie inwestorom i właścicielom. Jest jednak na to sposób! Jaki? Wykreślenie nieruchomości z Gminnej Ewidencji Zabytków. Sprawdź poniżej, co zrobić, by mieć szersze pole manewru w związku z Twoją nieruchomością.
Czym jest gminna ewidencja zabytków (GEZ)?
Gminna ewidencja zabytków (GEZ) jest jak czarna lista nieruchomości, na którą nikt nie chce trafić. Dlaczego? Gdy Twoja nieruchomość widnieje w GEZ, oznacza to, że jest zabytkiem pod szczególną ochroną. Brzmi szlachetnie, ale w praktyce wiąże się z masą ograniczeń i formalności.
O tym, czy Twoja nieruchomość dołączy do tego „szacownego grona”, decyduje wójt, burmistrz lub prezydent miasta – zawsze po konsultacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W GEZ znajdą się także obiekty, które wyróżniają się pod względem historycznym, artystycznym lub naukowym. W skrócie: nawet jeśli Twój budynek nie wygląda jak zamek krzyżacki – i tak może stać się „zabytkiem”, z powodu swojej wyjątkowej wartości.
Co ważne, do GEZ wpisuje się także nieruchomości wpisane do rejestru zabytków oraz te, które widnieją w wojewódzkiej ewidencji zabytków.
Jakie są skutki wpisania mojej nieruchomości do Gminnej Ewidencji Zabytków?
Konsekwencją wpisania nieruchomości do GEZ jest nałożenie pewnych ograniczeń na właściciela tej nieruchomości. Dotyczą one przede wszystkim konieczności uzgadniania decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej z wojewódzkim konserwatorem zabytków. To ograniczenie prowadzi do sytuacji, w której właściciele nieruchomości wpisanych do GEZ, a będących w złym stanie technicznym, nie otrzymują pozwolenia na rozbiórkę i muszą utrzymywać np. grożący zawaleniem budynek.
Wpis do GEZ powoduje ograniczenia prawa własności, ale jednocześnie nie nakłada na właścicieli dodatkowych obowiązków (tak jak to się dzieje po wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków). Właściciele nie mają również możliwości pozyskania dotacji ze środków publicznych w celu renowacji takich obiektów. Wpis stanowi ograniczony sposób ochrony zabytków sprowadzający się przede wszystkim do braku możliwości samodzielnego wydawania decyzji administracyjno – budowlanych przez odpowiednie organy. Konieczny jest udział konserwatora zabytków, który jest bezpośrednio odpowiedzialny za ochronę zabytków na danym obszarze.
Mając na uwadze katalog sytuacji, w których konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę oraz restrykcyjne podejście konserwatorów zabytków, ww. ograniczenia mogą stanowić dla właścicieli dość spory problem.
Wykreślenie nieruchomości z gminnej ewidencji zabytków – dlaczego może być korzystne?
Wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ) nie jest równoznaczny z wpisem do rejestru zabytków, ale wciąż nakłada na właściciela szereg ograniczeń, które skutecznie mogą zniechęcać do inwestowania. Wykreślenie z ewidencji może być zatem szczególnie korzystne.
Przede wszystkim, organ administracyjno, przed wydaniem niektórych kluczowych decyzji (np. o pozwoleniu na budowę lub o warunkach zabudowy) musi uzgodnić je z wojewódzkim konserwatorem zabytków. To problematyczne o tyle, że w praktyce uzyskanie zgody na – przykładowo – wyburzenie budynku w złym stanie technicznym często graniczy z cudem.
Nieruchomość w GEZ to również większe wydatki. Właściciele nieruchomości z GEZ nie mogą liczyć na dotacje ze środków publicznych na prace remontowe.
Ułatwienia po wykreśleniu
Wykreślenie nieruchomości z GEZ to przede wszystkim odzyskanie swobody. Swobody, która pozwala podejmować działać bez dodatkowych uzgodnień z konserwatorem. Brak wpisu w GEZ to także koniec z droższymi remontami i utrzymaniem nieruchomości, która np. nadaje się do rozbiórki. W skrócie: wykreślenie oznacza mniej formalności, niższe koszty i większe możliwości wykorzystania potencjału nieruchomości.
Lista TO-DO: Wykreślenie nieruchomości z gminnej ewidencji zabytków
Właściciele nieruchomości mają prawo kwestionować zasadność wpisania ich budynków do Gminnej Ewidencji Zabytków, zwłaszcza jeśli nie przeprowadzono odpowiedniej procedury. Wpisanie nieruchomości do ewidencji powinno odbyć się zgodnie z obowiązującymi przepisami, co oznacza, że właścicielowi należy zapewnić możliwość obrony – w tym złożenia swoich wyjaśnień i zastrzeżeń. Brak takiej możliwości może stanowić podstawę do zaskarżenia wpisu.
Oto, co możesz zrobić (krok po kroku).
1. Spróbuj złożyć wniosek o usunięcie nieruchomości z GEZ
Napisz pismo do organu, w którym poprosisz o usunięcie nieruchomości z ewidencji. Jako argument podaj, że nie spełnia ona kryteriów zabytku według przepisów Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia wniosku jest jednak co do zasady niskie. Co jeszcze możesz zrobić?
2. Zweryfikuj, kiedy Twoja nieruchomość została wpisana do GEZ
Skontaktuj się z odpowiednim organem i poproś o informacje dotyczące daty oraz podstawy prawnej wpisania Twojej nieruchomości do GEZ. Następnie ustal, czy dokument został wydany:
- Przed 1 czerwca 2017 r. czy
- Po 1 czerwca 2017 r.
3. W zależności od daty wpisu, podejmij odpowiednie działania
Jeżeli wpis został dokonany przed 1 czerwca 2017 r.:
- Złóż wezwanie do usunięcia naruszenia do organu, który wydał decyzję o wpisie do GEZ (prezydenta, wójta, burmistrza lub radę gminy).
- Czekaj na odpowiedź. Jeśli organ odmówi usunięcia nieruchomości z GEZ lub nie odpowie w wyznaczonym terminie, możesz wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Jeżeli nieruchomość została wpisana do GEZ po 1 czerwca 2017 r.:
- W tym przypadku nie musisz składać wezwania do usunięcia naruszenia.
- Możesz od razu wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, argumentując, że wpisanie nieruchomości do GEZ naruszyło Twoje prawa.
BONUS: Przygotowanie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
W skardze powołaj się na przepisy Ustawy o samorządzie gminnym, które wskazują na możliwość zaskarżenia uchwały lub zarządzenia do sądu administracyjnego.
- Podkreśl naruszenie Twoich praw własności w związku z wpisem do GEZ, np. bez odpowiedniej procedury.
- Możesz przywołać wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r., który wskazał, że wpis do GEZ bez odpowiednich zabezpieczeń praw właściciela jest niezgodny z Konstytucją.
4. Złóż skargę do sądu
Przygotowaną skargę złóż w odpowiednim sądzie administracyjnym (Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym) wraz z dokumentacją potwierdzającą Twoje argumenty.
Uwaga: Proces ten może być skomplikowany i czasochłonny, dlatego warto rozważyć konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby zwiększyć szanse na pomyślne zakończenie sprawy.
Wykreślenie nieruchomości z gminnej ewidencji zabytków. Podsumowanie
Na pierwszy rzut oka wykreślenie nieruchomości z Gminnej Ewidencji Zabytków może wydawać się trudnym procesem. Jednak odpowiednie przygotowanie i zrozumienie procedur mogą znacząco zwiększyć Twoje szanse na sukces. Jeśli nie chcesz błądzić w gąszczu przepisów, skonsultuj się z nami. Przeprowadzimy Cię przez cały proces i pomożemy uniknąć potencjalnych pułapek.
Chcesz odzyskać swobodę decydowania o swojej nieruchomości? Porozmawiajmy! Skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości Warszawa , a wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie.
Może Cię zainteresować także ten artykuł: Obniżenie lub uniknięcie opłaty planistycznej – 3 wskazówki od prawnika