Zakup nowego mieszkania od dewelopera to czasem duże wyzwanie organizacyjne i finansowe. Z tego powodu, niezwykle ważne jest zrozumienie wszystkich praw i obowiązków, jakie wynikają z umowy deweloperskiej.
Jednym z istotnych elementów tej umowy jest rękojmia dewelopera, czyli instytucja prawna, która chroni nabywcę przed wadami nieruchomości. Przed zakupem nieruchomości od dewelopera warto wiedzieć, czym dokładnie jest rękojmia, ile trwa i jakie prawa przysługują nabywcom mieszkań w jej ramach.
Przy czym należy pamiętać, iż lokale nabyte na podstawie tzw. nowej ustawy deweloperskiej nie są objęte rękojmią dewelopera, a odpowiedzialnością kontraktową i odszkodowawczą.
Co to jest rękojmia dewelopera?
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedającego – w tym przypadku dewelopera – za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. Co to jest rękojmia w umowie deweloperskiej?
W przypadku umowy deweloperskiej deweloper odpowiada za wady nieruchomości, które istniały w momencie jego wydania nabywcy, nawet wtedy, jeśli te wady ujawnią się później. To jeden z kluczowych mechanizmów ochrony prawnej nabywcy nieruchomości, który umożliwia dochodzenie swoich roszczeń w przypadku wad budynku.
Rękojmia dotyczy wad i nieprawidłowości w jakości, funkcjonalności lub bezpieczeństwie budynku. Warto wiedzieć, że rękojmia dewelopera jest niezależna od gwarancji.
Jakie są różnice między rękojmią a gwarancją dewelopera?
Często pojawia się pytanie: rękojmia a gwarancja dewelopera – czym różnią się te dwa pojęcia? Otóż rękojmia jest obowiązkiem wynikającym z prawa i deweloper nie może się od niej uchylić, nawet jeśli w umowie tego nie zaznaczono. Natomiast gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera, który w ramach umowy może udzielić dodatkowych gwarancji jakościowych na nieruchomość lub jej elementy.
Gwarancja z reguły obejmuje określony czas i wskazuje konkretne wady lub usterki, których dotyczy. Prawo rękojmi w umowach z deweloperem obowiązuje na mocy przepisów Kodeksu cywilnego i w odróżnieniu od gwarancji, nabywca nie musi zawierać dodatkowych ustaleń, aby z niej skorzystać.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Rękojmia dewelopera obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne nieruchomości. Czym są wady fizyczne nieruchomości? To wszelkie defekty, które powodują, że nieruchomość nie spełnia warunków umowy, np. są nieszczelne okna, krzywe ściany czy problemy z instalacją wodno-kanalizacyjną.
Wady prawne z kolei dotyczą sytuacji, gdy sprzedawca nie był uprawniony do sprzedaży nieruchomości lub gdy na sprzedanej nieruchomości ciążą nieujawnione prawa osób trzecich.
W ramach rękojmi nabywca może domagać się naprawy wady, obniżenia ceny, a w przypadku istotnych wad – może nawet odstąpić od umowy. Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości obejmuje również sytuacje, w których nieruchomość jest na przykład niezgodna z obowiązującymi przepisami budowlanymi.
Jakie są prawa nabywcy w ramach rękojmi dewelopera?
Prawo rękojmi daje nabywcy kilka wariantów działania, w zależności od rodzaju i rozmiaru wady. W przypadku wykrycia wady fizycznej lub prawnej nabywca może żądać naprawy wady przez dewelopera, obniżenia ceny zakupu, lub nawet odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna i nieusuwalna.
Prawnicy świadczący doradztwo nieruchomości Warszawa, (gdzie ceny mieszkań są wysokie i nabywcy oczekują, że otrzymają nieruchomość bez najmniejszych defektów), mają duże doświadczenie w obsłudze roszczeń z tytułu rękojmi.
Warto również pamiętać, że w ramach rękojmi to na deweloperze spoczywa obowiązek udowodnienia, że wada nie istniała w momencie sprzedaży.
Ile trwa rękojmia dewelopera przy zakupie mieszkania?
Jak długo trwa rękojmia dewelopera? Zgodnie z polskim prawem, czas trwania rękojmi przy zakupie mieszkania od dewelopera wynosi 5 lat.
Okres rękojmi przy zakupie nieruchomości liczony jest od momentu wydania nieruchomości nabywcy, czyli od chwili, gdy kupujący podpisze protokół odbioru i formalnie przejmie mieszkanie.
Czas obowiązywania rękojmi dewelopera jest zatem dość długi, co daje nabywcy pewien komfort. W ciągu tych 5 lat, jeśli w mieszkaniu pojawią się jakiekolwiek wady, nabywca ma prawo zgłaszać je deweloperowi i żądać ich naprawy lub rekompensaty.
Należy jednak pamiętać, że choć rękojmia chroni przed wieloma wadami, to nie obejmuje ona usterek wynikających z normalnego zużycia czy niewłaściwego użytkowania. Dlatego w przypadku wykrycia usterki tak istotne jest rzetelne doradztwo prawne, które pomoże prawidłowo zgłosić wadę i dochodzić swych praw.
W przypadku zakupu mieszkania w stolicy, prawo nieruchomości Warszawa reguluje kwestie związane z rękojmią i z gwarancją, zapewniając ochronę prawną dla nabywców i umożliwiając skuteczne dochodzenie swoich praw wobec dewelopera.