Na co zwrócić uwagę przy podziale działki przy działalności deweloperskiej?
Trudności związane z podziałem działek związane są przede wszystkim z małą dostępnością gruntów odpowiednich pod zabudowę. Problemów dostarcza również brak świadomości deweloperów dotyczący definicji nieruchomości, a także przedmiotu przyszłej sprzedaży.
Co stanowi przedmiot sprzedaży?
Decydując się na inwestycje budowlane, należy odróżniać prawne aspekty sprzedaży, które wpływają na wymagania i obostrzenia banków udzielających kredyty hipoteczne od kwestii marketingowych. Podkreślenia wymaga, że ?dom? jest sformułowaniem ogólnym, często emocjonalnym, nie stanowi jednak przedmiotu sprzedaży, którym w rzeczywistości jest nieruchomość.
W rozumieniu polskiego prawa pod pojęciem nieruchomości należy rozumieć sam grunt, jak również budynki, które są trwale z tym gruntem związane lub części budynków (lokale), o ile stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W związku z tym już na etapie planowania inwestycji warto przeanalizować co w istocie będzie stanowiło przedmiot sprzedaży ? wydzielone działki z samodzielnymi budynkami, lokale czy może udziały w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z domu. Ostatnia z wymienionych możliwości nie spotyka się z przychylnością banków w kwestii finansowania.
Na czym polegają podziały działek pod domy i mieszkania?
Należy zauważyć, że podział działek może odbywać się w różnych formach i trybach. Rozróżnia się podział w drodze decyzji administracyjnej czy orzeczenia sądowego, jak również zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy. Warto jednak dodać, że przepisy prawne dopuszczają również w szczególnych przypadkach podział niezgodny z planem zagospodarowania.
Ponadto w zależności od charakteru prawnego działki obowiązują różne obostrzenia. Inaczej wygląda podział działki rolnej, a inaczej działki budowlanej.
Podział działki budowlanej
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, działka budowlana jest rozumiana jako grunt, na którym znajduje się zabudowa, o takiej wielkości, cechach geometrycznych, dostępie do drogi publicznej oraz wyposażeniu w urządzenia infrastruktury technicznej, które umożliwiają właściwe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń zlokalizowanych na tej działce.
Działka, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Aby dokonać podziału działki, ważne jest, aby upewnić się, że jest on zgodny z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Plan miejscowy określa szczegółowe zapisy dotyczące minimalnej i maksymalnej powierzchni działek budowlanych, ich wymiarów i innych cech.
Jeśli dla danego obszaru nie ma planu miejscowego, konieczne jest przestrzeganie zapisów zawartych w decyzji o warunkach zabudowy. Przed złożeniem wniosku o podział działki, należy uzyskać decyzję dotyczącą warunków zabudowy. W praktyce oznacza to, że cały proces podziału może się znacznie wydłużyć o czas potrzebny na uzyskanie decyzji.
Jak wykonać wstępny projekt podziału nieruchomości?
Wstępny projekt podziału nieruchomości wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku ? na kopii mapy katastralnej. Można go wykonać samodzielnie, ale w celu uniknięcia błędów zalecane jest skorzystanie z doświadczonego geodety.
Zgodnie z ustawą z dnia 7 grudnia 2024 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać szereg informacji, w szczególności:
- Określenie granic nieruchomości, która ma być podzielona.
- Oznaczenie tej nieruchomości zgodnie z danymi z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a jeśli nie są one dostępne, to zgodnie z innymi dokumentami określającymi stan prawny nieruchomości.
- Podanie powierzchni nieruchomości, która ma być podzielona.
- Naniesienie granic projektowanych działek gruntu na mapie w kolorze czerwonym.
- Przedstawienie powierzchni projektowanych działek gruntu na mapie w kolorze czerwonym.
- Propozycję sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla projektowanych działek gruntu, przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej.
Po sporządzeniu przez geodetę wstępnego projektu podziału nieruchomości, możemy złożyć wniosek.
Co powinien zawierać wniosek? Sprawdź: PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI ? RODZAJE I ZASADY POSTĘPOWANIA
Gdzie zgłosić wniosek o podział działki?
Wniosek o podział działki należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Zazwyczaj to urząd gminy jest właściwy do rozpatrzenia takiego wniosku. Należy udać się do wydziału geodezji lub odpowiedniego działu ds. podziałów nieruchomości i tam złożyć wniosek. Warto wcześniej skontaktować się z tym urzędem, aby dowiedzieć się, jakie dokładnie dokumenty są wymagane i jakie opłaty trzeba uiścić.
Dalsze procedury podziału działki
W przypadku pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału, wnioskodawca ubiegający się o dokonanie podziału powinien zatrudnić geodetę, który wykona część czynności związanych z podziałem nieruchomości.
Uprawniony geodeta przygotowuje operat podziału nieruchomości, w którym zamieszcza się:
- mapę z projektem podziału;
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
- wykaz zmian gruntowych.
Następnie składa operat techniczny wraz z projektem podziału nieruchomości do ODGiK (powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej), gdzie jest on badany pod kątem zgodności z dokumentami geodezyjnymi będącymi w posiadaniu Ośrodka. Jeśli jest zgodny, uzyskuje klauzulę o przyjęciu do PZGiK (państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego).
Dodatkowo podział nieruchomości gruntowej może być dokonany na różnych etapach ? przed budową, w jej trakcie lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Problemy związane z podziałem mogą wynikać także z braku wiedzy, która dotyczy wydzielenia niezbędnych dróg wewnętrznych, ciągów komunikacyjnych czy nawet miejsc postojowych.
Dlaczego podział działki nie zawsze jest możliwy?
Ograniczenia w podziale działek mogą wynikać ze statusu prawnego danej nieruchomości. W szczególności obostrzenia te dotyczą nieruchomości rolnych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje co do zasady, że możliwy jest podział takiej nieruchomości na działki o powierzchni nie mniejsze niż 3 000 m2.
Ponadto przeszkody wynikać mogą również z decyzji o warunkach zabudowy czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wskazują jakie mogą być minimalne powierzchnie działek. Zwykle sprowadza się to do konieczności wydzielenia większych działek, niż wynika to z rzeczywistego posadowienia budynków.
W jaki sposób przygotować się do inwestycji zakładającej sprzedaż budynków po podziale działek?
Przede wszystkim o ewentualnych podziałach i przedmiocie sprzedaży należy pomyśleć jeszcze przed projektowaniem, a na pewno jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Brak odpowiedniej analizy planowanej inwestycji może skutkować niedotrzymaniem terminów względem potencjalnych nabywców lub namnożeniem kosztów związanych z jej realizacją.
Podkreślić należy, że każda nieruchomość wymaga indywidualnego podejścia i znalezienia optymalnego rozwiązania. Niekiedy właściwym będzie zawnioskowanie o warunki zabudowy i podział działki na podstawie decyzji WZ. Niekiedy koniecznym rozwiązaniem będzie skorzystanie z wydzielania dróg wewnętrznych umożliwiających dalsze podziały. Innym razem dla danej nieruchomości jedną opcję stanowi skorzystanie z przepisów, które zezwalają na podziały niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy. W tym jednak przypadku należy liczyć się z możliwością odmownych decyzji ze strony organów administracji. Kolejnym rozwiązaniem może być sądowe zniesienie współwłasności wraz z podziałem geodezyjnym, a czasami nawet w trybie zawezwania do próby ugodowej.
Należy zaznaczyć, że aktualnie najbardziej ryzykowny jest podział na podstawie art. 95 pkt 7 Ustawy gospodarce nieruchomościami, czyli podział po wybudowaniu budynków niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy.
Mając na względzie powyższe najlepiej jest rozważyć wszystkie okoliczności na początku i inwestycji i zaplanować jej realizację tak, aby nie dopuścić do jej przesunięcia, a w skrajnych wypadkach nawet uniemożliwienia sprzedaży.
Podział działki przez Dewelopera – Grzechowiak Kotiuk Radcowie prawni
W Kancelarii Grzechowiak Kotiuk oferujemy kompleksową pomoc prawną dla Deweloperów dotyczącą podziału nieruchomości. Nasz zespół radców prawnych oferuje także porady prawne, przygotowanie dokumentacji i umów dotyczących działań deweloperskich, transakcji kupna, najmu i sprzedaży nieruchomości, a także negocjacje finansowe.
Umów się na konsultację