Na co zwrócić uwagę przy podziale działki przy działalności deweloperskiej?

Trudności związane z podziałem działek związane są przede wszystkim z małą dostępnością gruntów odpowiednich pod zabudowę. Problemów dostarcza również brak świadomości deweloperów dotyczący definicji nieruchomości, a także przedmiotu przyszłej sprzedaży.

Co stanowi przedmiot sprzedaży?

Decydując się na inwestycje budowlane należy odróżniać prawne aspekty sprzedaży, które wpływają na wymagania i obostrzenia banków udzielających kredyty hipoteczne od kwestii marketingowych. Podkreślenia wymaga, że „dom” jest sformułowaniem ogólnym, często emocjonalnym, nie stanowi jednak przedmiotu sprzedaży, którym w rzeczywistości jest nieruchomość.

W rozumieniu polskiego prawa pod pojęciem nieruchomości należy rozumieć sam grunt, jak również budynki, które są trwale z tym gruntem związane lub części budynków (lokale), o ile stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W związku z tym już na etapie planowania inwestycji warto przeanalizować co w istocie będzie stanowiło przedmiot sprzedaży – wydzielone działki z samodzielnymi budynkami, lokale czy może udziały w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z domu. Ostatnia z wymienionych możliwości nie spotyka się z przychylnością banków w kwestii finansowania.

Na czym polegają podziały działek pod domy i mieszkania?

Należy zauważyć, że podział działek może odbywać się w różnych formach i trybach Rozróżnia się podział w drodze decyzji administracyjnej czy orzeczenia sądowego, jak również zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy. Warto jednak dodać, że przepisy prawne dopuszczają również w szczególnych przypadkach podział niezgodny z planem zagospodarowania.

Ponadto w zależności od charakteru prawnego działki obowiązują różne obostrzenia. Inaczej wygląda podział działki rolnej, a inaczej działki budowlanej.

Dodatkowo podział nieruchomości gruntowej może być dokonany na różnych etapach – przed budową, w jej trakcie lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Problemy związane z podziałem mogą wynikać także z braku wiedzy, która dotyczy wydzielenia niezbędnych dróg wewnętrznych, ciągów komunikacyjnych czy nawet miejsc postojowych.

Dlaczego podział działki nie zawsze jest możliwy?

Ograniczenia w podziale działek mogą wynikać ze statusu prawnego danej nieruchomości. W szczególności obostrzenia te dotyczą nieruchomości rolnych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje co do zasady, że możliwy jest podział takiej nieruchomości na działki o powierzchni  nie mniejsze niż 3 000 m2.

Ponadto przeszkody wynikać mogą również z decyzji o warunkach zabudowy czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wskazują jakie mogą być minimalne powierzchnie działek. Zwykle sprowadza się to do konieczności wydzielenia większych działek, niż wynika to z rzeczywistego posadowienia budynków.

W jaki sposób przygotować się do inwestycji zakładającej sprzedaż budynków po podziale działek?

Przede wszystkim o ewentualnych podziałach i przedmiocie sprzedaży należy pomyśleć jeszcze przed projektowaniem, a na pewno jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Brak odpowiedniej analizy planowanej inwestycji może skutkować niedotrzymaniem terminów względem potencjalnych nabywców lub namnożeniem kosztów związanych z jej realizacją.

Podkreślić należy, że każda nieruchomość wymaga indywidualnego podejścia i znalezienia optymalnego rozwiązania. Niekiedy właściwym będzie zawnioskowanie o warunki zabudowy i podział działki na podstawie decyzji WZ. Niekiedy koniecznym rozwiązaniem będzie skorzystanie z wydzielania dróg wewnętrznych umożliwiających dalsze podziały. Innym razem dla danej nieruchomości jedną opcję stanowi skorzystanie z przepisów, które zezwalają na podziały niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy. W tym jednak przypadku należy liczyć się z możliwością odmownych decyzji ze strony organów administracji. Kolejnym rozwiązaniem może być sądowe zniesienie współwłasności wraz z podziałem geodezyjnym, a czasami nawet w trybie zawezwania do próby ugodowej.

Należy zaznaczyć, że aktualnie najbardziej ryzykowny jest podział na podstawie art. 95 pkt 7 Ustawy gospodarce nieruchomościami, czyli podział po wybudowaniu budynków niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy warunkami zabudowy.

Mając na względzie powyższe najlepiej jest rozważyć wszystkie okoliczności na początku i inwestycji i zaplanować jej realizację tak, aby nie dopuścić do jej przesunięcia, a w skrajnych wypadkach nawet uniemożliwienia sprzedaży.

 

Skontaktuj się z nami! tel. +48 577 194 294, email: biuro@gkradcowie.pl