Opłata za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedałem działkę, miasto żąda opłaty za uchwalenie lub zmianę planu miejscowego.

Renta Planistyczna.

Błędy przy wycenie nieruchomości.

Sprzedałem działkę. Dostałem zawiadomienie o wszczęciu postępowania o nałożeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości działki po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego. Dostałem decyzję o nałożeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości działki po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego.

Gmina nałożyła tzw. rentę planistyczną, czyli opłatę za wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego.

Podstawa prawna ? art. 36 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Gmina ma prawo do żądania od Ciebie do 30% różnicy wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego.

Wiele osób jest nieświadomych istnienia opłaty planistycznej i często po sprzedaży nieruchomości z konsternacją przyjmuje informacje o obowiązku zapłaty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na rzecz Gminy lub informację o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty za uchwalenie lub zmianę planu.

W tedy zaczyna się pojawiać wiele ładnie brzmiących pojęć, wieszczących nadchodzącą burzę: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sprzedaż nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, działka budowlana, zabudowa, opłata planistyczna, renta planistyczna, wzrost wartości nieruchomości, uchwalenie planu miejscowego, zmiana planu miejscowego, postępowanie administracyjne, zawiadomienie, operat szacunkowy, wycena, biegły, porównanie nieruchomości, nieruchomości podobne, metoda wyceny, metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, notata korygując ?K?, odwołanie, skarga do sądu administracyjnego itd.

Czy można uchylić opłatę planistyczną? Czy można obniżyć opłatę planistyczną?

Według Nas ? TAK.

Wynika to z faktu, iż podstawą ustalenia i nałożenia opłaty planistycznej są operaty szacunkowe. Czyli wyceny wykonane przez biegłych w toku postępowania administracyjnego.

Biegły winien wykonać dwie wyceny. Pierwsza wycena nieruchomości przed zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego. Druga wycena nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego.

Jeżeli druga wartość jest wyższa od pierwszej, czyli nieruchomość ? działka zdrożała na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, Gmina może żądać do 30% tej różnicy.

Przy czym, w naszej ocenie, operat szacunkowy często jest pracą ?artystyczną? i nie ma wiele wspólnego z rzeczywistością. Nasze stanowisko wynika z przeprowadzenia wielu spraw, w których zakwestionowaliśmy i uchyliliśmy operaty, doprowadzając do uchylenia decyzji administracyjnych.

Co więcej nie każda, nawet korzystna zmiana przeznaczenia działki, na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego, powinna skutkować naliczeniem opłaty. Szczególnie w mniejszych miastach, uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, dające możliwość lepszego wykorzystania działki, nie zawsze powoduje wzrost wartości działki.

Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że w Twojej sprawie operat szacunkowy zawiera wiele błędów, dzięki którym możesz uniknąć lub obniżyć opłatę planistyczną.

O najczęściej popełnianych błędach w operatach piszemy poniżej, na podstawie jednej z prowadzonych przez nas spraw.

Dlatego warto brać czynny udział w postępowaniu administracyjnym i podejmować działania w celu uchylenia lub zmniejszenia opłaty.

Jakie działania podjąć w celu uniknięcia obniżenia opłaty planistycznej? Krok po kroku.

• Pisemne stanowiska w sprawie

• Uwagi do operatu

• Wniosek o wykonania nowej opinii ? operatu

• Wniosek o zmianę biegłego

• Wniosek o przeprowadzenie oceny operatu przez Izbę Rzeczoznawców Majątkowych (podstawa prawna ? art. 157 Ustawy o gospodarce nieruchomościami)

• Odwołanie od decyzji Wójta, Burmistrza czy Prezydenta Miasta

• Udział w postępowaniu odwoławczym

• Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Jeżeli chcesz skutecznie bronić swoich praw, powinieneś skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych. Czego nie powinien robić biegły rzeczoznawca majątkowy? Jak zaskarżyć operat?

Prowadząc jedną z naszych ?typowych? spraw, właśnie o naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego, mieliśmy możliwość poznać szeroki zakres błędów popełnianych przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Tym samym błędów popełnianych prze organy administracyjne.

Mało powiedzieć, że sprawa rozpoczęła się w 2016 roku i do dziś nie została ostatecznie zakończona. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie dwukrotnie uchylał decyzje o nałożeniu opłaty, wskazując na rażące błędy przy sporządzaniu operatu. W konsekwencji WSA uznało, iż organ administracyjny wadliwie przeprowadził postępowanie dowodowe.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej polecam zapoznać się z wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, które może pobrać tutaj:

• Wyrok WSA w Warszawie z 10.05.2018 r. IV SA/Wa 2969/17
• Wyrok WSA w Warszawie z 17.07.2020 r. IV SA/Wa 33/20

Najistotniejsze błędy

• Sporządzenie dwóch operatów dla dwóch działek, stanowiących jedną nieruchomość

• Brak wyceny działki przed uchwaleniem planu i zastąpienie tej wyceny zastosowaniem noty korygującej ?K?

• Brak dokładnych opisów nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą

• Brak analogicznych transakcji na rynku lokalnym ? brak zastosowania transakcji z innych rynków

• Sporządzenie operatu pomimo stwierdzenia biegłego o braku możliwości ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego

• Pominięcie istotnych cech nieruchomości wycenianej (np. brak zjazdu, faktyczne przeznaczenie i wykorzystanie działki, położenie w strefie usługowo-handlowej)

• i wiele innych?

Jeżeli chcesz zakwestionować operat szacunkowy w postępowaniu dotyczącym opłaty planistycznej lub w jakimkolwiek innym postępowaniu, służymy pomocą! Potrafimy skutecznie doprowadzić do zmiany wyceny lub uchylenia operatu.