1 stycznia 2019 roku, w życie weszła ustawa, która z automatu zmieniła użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Innymi słowy, jeśli byłeś użytkownikiem wieczystym gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe, od tamtego momentu stałeś się pełnoprawnym właścicielem tego kawałka ziemi. Niby prosta sprawa, prawda? Jak to jednak najczęściej bywa – diabeł tkwi w szczegółach. W praktyce oznaczało to również wprowadzenie nowego obowiązku. Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego – bo o tym mowa – ma zrekompensować Skarbowi Państwa (lub gminie) utratę wpływów z dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste. I tu zaczynają się schody – bo choć przekształcenie miało uprościć życie właścicieli, to niektóre jego aspekty wciąż wywołują pytania i wątpliwości, zwłaszcza u przedsiębiorców.
Poniżej kilka słów o zasadach naliczania opłat przekształceniowych. Zapraszamy do lektury!
Kiedy ma zastosowanie ustawa z 2019 roku? Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (zwana potocznie ustawą przekształceniową) to game-changer dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Kiedy dokładnie wchodzimy na ścieżkę przekształcenia? To zależy od typu nieruchomości.
Podstawowym warunkiem, aby skorzystać z przekształcenia, jest to, że grunt musi być zabudowany budynkiem mieszkalnym – jednorodzinnym albo wielorodzinnym, w którym minimum połowę powierzchni zajmują mieszkania. Dotyczy to także gruntów pod budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami/urządzeniami budowlanymi, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Warto dodać, że jeżeli na gruncie jest więcej budynków, budynki niemieszkalne nie mogą przekroczyć 30% powierzchni użytkowej budynków położonych na tym gruncie. W przeciwnym razie (np. jeśli na działce znajduje się budynek o przeznaczeniu typowo komercyjnym – biuro, hala produkcyjna) możesz zapomnieć o automatycznym przekształceniu na podstawie tej ustawy. Wówczas przekształcenie po prostu nie wchodzi w grę.
Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego – czym jest?
Gdy wygasa użytkowanie wieczyste, oznacza to, że użytkownicy wieczyści przestają płacić coroczne opłaty za korzystanie z gruntu. Te zaś wcześniej kierowane były do Skarbu Państwa lub lokalnych władz. Użytkowanie wieczyste było czasowym prawem do gruntu, a opłaty za nie stale zasilały budżet. Natomiast przekształcenie go w pełne prawo własności to zmiana, która daje więcej możliwości i większą swobodę nowym właścicielom, jednak dla ich poprzedników (Skarbu Państwa, lokalnych władz) oznacza koniec dochodów.
Z tego powodu, aby zrekompensować straty budżetowe, nowi właściciele muszą uiścić tzw. opłatę przekształceniową.
Opłata przekształceniowa w praktyce
Nowi właściciele nieruchomości mają dwie opcje, jeśli chodzi o płatność za przekształcenie:
- opłatę jednorazową lub
- roczną opłatę przekształceniową.
Roczna opłata przekształceniowa
Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej, zgodnie z ustawą, jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby na dzień 1 stycznia 2019 roku. Oznacza to, że jeśli wcześniej płaciłeś 1% rocznej wartości gruntu za jego użytkowanie (w przypadku gruntów na cele mieszkaniowe), to teraz roczna opłata przekształceniowa wynosi dokładnie tyle samo.
Opłatę w tym przypadku wnosi się corocznie przez okres 20 lat, począwszy od 1 stycznia 2019 roku. Co więcej, możliwe jest uzyskanie bonifikaty od opłaty rocznej. Taką szansę mają właściciele domów jednorodzinnych, lokali mieszkalnych i spółdzielnie mieszkaniowe w przypadku gruntów należących wcześniej do:
- Skarbu Państwa – jeśli wojewoda wydał takie zarządzenie
- jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały rady lub sejmiku.
Zgodnie z ustawą, opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Właściciel może jednak złożyć wniosek (nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności) o rozłożenie opłaty na raty lub ustalenie innego terminu opłaty. Co jednak ważne, spłata musi nastąpić w danym roku kalendarzowym.
Opłata jednorazowa
Zgodnie z art. 7 ustawy właściciel gruntu może zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłaty – w kwocie, która pozostała do spłaty. Może to zrobić w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty, jednak takie zgłoszenie musi być pisemne.
W tym przypadku także możliwe jest otrzymanie bonifikaty – mogą ją otrzymać właściciele domów jednorodzinnych, mieszkań oraz spółdzielnie, za przekształcenie gruntu należącego do samorządu, jeśli taką bonifikatę uchwali rada lub sejmik.
A co z przedsiębiorcami?
Sytuacja przedsiębiorców kształtuje się jednak nieco inaczej. Co prawda, podobnie jak osoby fizyczne, obowiązuje ich zasada 20-letniego płacenia opłaty rocznej. Jednak ponieważ przekształcenie może być uznane za pomoc publiczną (w końcu dzięki temu możliwe jest nabycie gruntu po cenie niższej niż normalnie trzeba byłoby zapłacić, zawierając np. umowę sprzedaży), ryzykują konieczność dopłaty (w grę wchodzi tutaj bowiem kwestia pomocy de minimis).
Aby tego uniknąć, ustawodawca przewidział dla przedsiębiorców alternatywę polegającą na spłacie pełnej wartości nieruchomości, rozłożonej na 99/50/33 lata – w zależności od stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Co ważne, przedsiębiorcy nie mogą skorzystać z bonifikat, o których wcześniej wspominaliśmy.
Podsumowanie: Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego
Podsumowując, ustawa z 2019 roku, która przekształciła użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność, wprowadziła również obowiązek opłaty przekształceniowej. Właściciele mają co do zasady do wyboru wniesienie opłaty jednorazowo lub w formie rocznych opłat przez okres 20 lat. Możliwe jest także uzyskanie bonifikaty. Zasady te jednak różnią się nieco w przypadku przedsiębiorców.
Jeśli przekształcenie dotknęło również Ciebie i masz wątpliwości związane z opłatą przekształceniową lub szukasz wsparcia prawnego w tej kwestii – skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości Warszawa!
Przeczytaj też ten wpis: Wykupienie nieruchomości z użytkowania wieczystego – jak to zrobić?