Odstąpienie od umowy przedwstępnej to temat, który budzi wiele emocji i nie mniej nieporozumień. W praktyce bywa ratunkiem dla jednej strony, ale poważnym problemem dla drugiej – zwłaszcza gdy w grę wchodzi zadatek lub kara umowna. Jak odstąpić od umowy przedwstępnej nieruchomości?
Kiedy można odstąpić od umowy przedwstępnej?
Odstąpienie od umowy jest dopuszczalne, gdy istnieje podstawa ustawowa albo gdy strony zastrzegły prawo do odstąpienia w samej umowie. W odniesieniu do kwesti – umowa przedwstępna, dzieje się to najczęściej w trzech sytuacjach:
- Gdy strony wprost przewidziały w umowie prawo odstąpienia od umowy (termin, sposób i skutki).
- Gdy ma miejsce niewykonanie umowy – druga strona pozostaje w zwłoce z dokonaniem czynności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. brak dokumentów, brak finansowania), a uprawniony uprzednio wyznaczył dodatkowy, rozsądny termin.
- Gdy następuje trwała przeszkoda niezawiniona przez strony, co uzasadnia rozwiązanie umowy na etapie poprzedzającym zawarcie umowy przenoszącej własność.
W praktyce obrotu nieruchomościami często także pada pytanie: jak odstąpić od umowy przedwstępnej nieruchomości. Jeżeli zaistniała któraś z wyżej wskazanych przyczyn należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu. Powinno być ono złożone w formie pisemnej i doręczone drugiej stronie. W piśmie należy wskazać datę umowy, przyczynę odstąpienia oraz ewentualne skutki finansowe, np. zwrot lub zatrzymanie zadatku. Radca prawny nieruchomości Warszawa może pomóc zarówno przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej, jak i wcześniej – w analizie treści umowy przedwstępnej i wskazać ewentualne ryzyka prawne przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jakie są skutki odstąpienia od umowy?
Skutki odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości zależą od tego, na jakiej podstawie i w jakiej formie dokonano odstąpienia, ale co do zasady prowadzą do wygaśnięcia wszystkich zobowiązań stron wynikających z tej umowy. Oznacza to, że żadna ze stron nie ma już obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna przestaje wywoływać skutki prawne. Innymi słowy, oznacza to powrót do sytuacji sprzed kontraktu oraz brak obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej – to klasyczne skutki odstąpienia od umowy przedwstępnej.
W praktyce strony muszą się wzajemnie rozliczyć z tego, co sobie świadczyły – zwrócić przekazane kwoty, dokumenty lub wydane przedmioty.
Jeżeli w dokumencie przewidziano sankcje, zadziała relacja odstąpienie a kara umowna – uprawniony może dochodzić kary za niewykonanie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (o ile została zastrzeżona). W sytuacjach spornych porady prawne nieruchomości Warszawa ułatwiają podjęcie decyzji o dalszych krokach prawnych, takich jak odstąpienie od umowy lub mediacja.
Czy można odzyskać zadatek?
Co do zasady – tak, ale zależy to od przyczyny. W praktyce rozliczenie zadatku wygląda tak:
- Gdy dojdzie do skutecznego odstąpienia z powodu winy drugiej strony, działa zwrot zadatku przy odstąpieniu według reguł: uprawniony, który dał zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej; uprawniony, który zadatek otrzymał, może go zatrzymać.
- Jeżeli żadna ze stron nie ponosi winy albo spełnienie świadczenia stało się niemożliwe z przyczyn niezależnych od stron, zadatek co do zasady podlega zwrotowi w nominalnej wysokości.
Przy czym należy pamiętać, że zadatek i zaliczka to nie to samo. Zadatek stanowi formę zabezpieczenia wykonania umowy i w razie niewywiązania się jednej ze stron może zostać zatrzymany lub żądany w podwójnej wysokości, podczas gdy zaliczka jest jedynie przedpłatą, która zawsze podlega zwrotowi.
Dowiedź się więcej: Analiza prawna umów
Czy odstąpienie wymaga formy notarialnej?
Zasadniczo jednostronne odstąpienie od umowy nie wymaga aktu notarialnego, chyba że strony same zastrzegły w kontrakcie szczególną formę dla oświadczeń o odstąpieniu. Dla pewności dowodowej rekomendowana jest forma pisemna z potwierdzeniem doręczenia.
Inaczej wygląda rozwiązanie umowy notarialnej za porozumieniem – jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w akcie notarialnym, to jak rozwiązać umowę przedwstępną notarialną? Najbezpieczniej w tej samej formie (akt notarialny), ponieważ to już porozumienie stron, a nie jednostronne oświadczenie.
Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa reprezentuje klientów w sporach dotyczących nieruchomości, w tym odstąpienia od umowy sprzedaży lub zwrotu zadatku, jak też pomaga ustalić, jakie roszczenia stron wynikają z niewykonania lub odstąpienia od umowy przedwstępnej.