Księga wieczysta to podstawowe narzędzie ochrony obrotu nieruchomościami. Jej zadaniem jest ujawnianie stanu prawnego nieruchomości i zapewnienie bezpieczeństwa transakcji. Dzięki niej potencjalny nabywca może sprawdzić, kto jest właścicielem działki, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością albo ograniczeniami w rozporządzaniu. Zdarza się jednak, że wpis dokonany w księdze jest wadliwy – najczęściej przejawia się niezgodnością między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Kiedy wpis w księdze wieczystej jest nieważny?
Wpis może zostać uznany za nieważny, gdy jest dokonany niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa lub na podstawie czynności prawnej, która jest nieważna. Przykładem jest sytuacja, gdy wpis nowego właściciela opiera się na umowie sprzedaży, która została przez sąd uznana za nieważną lub gdy wpisano nieistniejące obciążenie nieruchomości, np. hipoteka, która została spłacona. Nieważność wpisu wynika z rozbieżności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i może być kwestionowana zgodnie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis niezgodny ze stanem prawnym nie odzwierciedla rzeczywistych praw i jest pozbawiony mocy prawnej.
Korekta wpisu w księdze wieczystej – jak sprostować błędny wpis?
Sposób zmiany wpisu KW przez sąd wieczystoksięgowy zależy od rodzaju błędu. Błędy pisarskie i rachunkowe (niewielkie omyłki), np. literówki w nazwisku właściciela czy błędny adres, mogą być poprawione przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu lub na wniosek właściciela, bez konieczności opłat i postępowań sądowych.
Z kolei błędy merytoryczne, czyli niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym, np. gdy została wpisana inna osoba niż właściciel nieruchomości lub obciążenie, które nie istnieje. W tym przypadku konieczne jest złożenie wniosku na formularzu urzędowym z załączeniem dokumentów potwierdzających prawidłowy stan prawny. Często wymaga to także korekty dokumentów źródłowych np. aktu notarialnego.
Jeśli sprostowanie jest niemożliwe na podstawie wniosku, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim postępowaniu sąd wydaje wyrok nakazujący dokonanie odpowiednich zmian we wpisach.
Czy można unieważnić wpis sądownie?
Jeżeli wpis w księdze wieczystej jest sprzeczny z rzeczywistym stanem prawnym, właściciel nieruchomości lub inna osoba uprawniona może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).
W ramach procesu sąd ustala, czy podstawą wpisu była ważna czynność prawna i kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości. Jeśli okaże się, że wpis jest wadliwy, sąd wyda orzeczenie stanowiące podstawę do jego zmiany lub wykreślenia.
Jakie skutki ma błędny wpis w księdze wieczystej?
Błędy w księdze wieczystej mogą powodować szereg negatywnych konsekwencji.
Po pierwsze, wprowadzają w błąd osoby zainteresowane nieruchomością, co może prowadzić do sporów prawnych i utrudnień w obrocie nieruchomościami. Utrudnia to np. zbycie lub obciążenie nieruchomości.
Po drugie, jeśli w księdze jest wpisane nieistniejące obciążenie, może to uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego.
Po trzecie, niewłaściwy wpis może spowodować, że osoba, która formalnie jest wpisana jako właściciel, nie będzie mogła skutecznie wykonywać swoich praw do nieruchomości. Wreszcie, błędny wpis może skutkować nieuprawnionym obciążeniem nieruchomości lub ograniczeniem praw właściciela. Dlatego ważne jest jak najszybsze zgłoszenie i usunięcie błędów, aby przywrócić zgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Dla właściciela nieruchomości błędny wpis w księdze to nie tylko formalność – to realne ryzyko utraty prawa własności, problemów przy sprzedaży czy trudności w uzyskaniu finansowania. Dlatego w razie wątpliwości warto niezwłocznie zasięgnąć porady prawnika i podjąć działania w celu naprawy błędu. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości