Rozbudowa infrastruktury drogowej, budowa nowych tras czy modernizacja istniejących często wiążą się z koniecznością przejęcia prywatnych nieruchomości. Dla właścicieli działek oznacza to ryzyko wywłaszczenia – procedury, która budzi wiele pytań i wątpliwości. Warto wiedzieć, jakie prawa przysługują właścicielowi i jak wygląda proces.
Czy gmina może wykupić działkę bez zgody właściciela?
Gmina może wywłaszczyć nieruchomość bez zgody właściciela wyłącznie wtedy, gdy jest to niezbędne do realizacji celu publicznego, np. budowy drogi, linii kolejowej czy innych inwestycji publicznych. Wywłaszczenie może nastąpić w trybie zwykłym lub uproszczonym, przy czym musi spełniać trzy zasady:
- dokonywane jest przez organy samorządowe lub Skarb Państwa,
- musi służyć celom publicznym (realizacji ma podlegać inwestycja publiczna),
- właściciel ma prawo do sprawiedliwego odszkodowania.
W przypadku budowy dróg publicznych podstawą prawną wywłaszczenia jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, czyli tzw. „specustawa drogowa”. W tym przypadku wywłaszczenie odbywa się na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (ZRID).
W osobnym postępowaniu ustalana jest kwota odszkodowania, jaką powinien otrzymać właściciel wywłaszczonej nieruchomości. Po wydaniu decyzji ZRID, sporządzany jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przed wywłaszczeniem na podstawie tzw. „specustawy drogowej” nie przeprowadza się żadnych rokowań. W tym trybie nie jest również przeprowadzana rozprawa administracyjna, na którą zaprasza się strony postępowania w celu przedstawienia własnych dowodów.
Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ma rekompensować utratę prawa własności i powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość ustalana jest na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który bierze pod uwagę między innymi lokalizację, powierzchnię, przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego oraz ceny podobnych nieruchomości.
W niektórych przypadkach właściciel może ubiegać się również o odszkodowanie za poniesione straty, np. konieczność likwidacji budynków gospodarczych czy utratę dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości.
Warto podkreślić, że właściciel ma prawo kwestionować wysokość odszkodowania, jeśli uzna je za zaniżone. Może składać zastrzeżenia na etapie postępowania administracyjnego, a w razie potrzeby dochodzić swoich praw przed sądem.
Ile trwa procedura wywłaszczenia?
Proces wywłaszczenia nieruchomości pod drogę rozpoczyna się od złożenia wniosku o wydanie decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID). Organ administracji ma 90 dni na jej wydanie, aczkolwiek czas ten jest często dłuższy ze względu na wymogi oceny oddziaływania inwestycji na środowisko i konieczność uzupełnień dokumentacji. Po wydaniu decyzji ZRID i jej uprawomocnieniu następuje fizyczne zajęcie nieruchomości, które następuje najwcześniej po 120 dniach od ostateczności decyzji. Następnie następuje postępowanie ustalające wysokość odszkodowania, które powinno zakończyć się w ciągu 60 dni, lecz w praktyce bywa przedłużane. Cały proces wywłaszczenia może trwać od kilku miesięcy do nawet kilkunastu miesięcy, w zależności od skomplikowania sprawy i działań stron.
Prawa właściciela przy wywłaszczeniu
Czy można odwołać się od decyzji? Właściciel nieruchomości ma prawo odwołać się od decyzji o wywłaszczeniu oraz o odszkodowaniu. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, a organem wyższego stopnia jest zwykle wojewoda.
Jeżeli organ drugiej instancji utrzyma decyzję w mocy, właściciel nadal może skierować sprawę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie – w razie potrzeby – do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Profesjonalne wsparcie prawne pozwala skuteczniej bronić swoich interesów, zwiększyć szanse na uzyskanie wyższego odszkodowania i zadbać o to, by procedura wywłaszczeniowa była prowadzona zgodnie z prawem. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości