Zakup nieruchomości, zwłaszcza komercyjnej, to poważna decyzja inwestycyjna. Jednym z ważnych etapów tej transakcji jest proces due diligence – czyli szczegółowej analizy stanu prawnego, technicznego i finansowego nieruchomości. Sprawdzenie nieruchomości „od podszewki” pozwala uniknąć kosztownych błędów i nieprzyjemnych niespodzianek po zawarciu umowy. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest badanie due diligence nieruchomości, ile trwa, kto je przeprowadza, jakie dokumenty są potrzebne i jakie ryzyka można w jego trakcie wykryć?
Due diligence transakcja
Co to jest due diligence w transakcjach sprzedaży nieruchomości? Due diligence (z ang. „należyta staranność”) to kompleksowy proces badania nieruchomości w celu uzyskania pełnej informacji o jej stanie przed dokonaniem transakcji. Każdy etap badania nieruchomości wymaga specjalistycznej porady prawnej nieruchomości, która dokładnie oceni ryzyka i zabezpieczy inwestora. Tylko kompleksowa analiza pozwala na bezpieczne i świadome podjęcie decyzji inwestycyjnej. Celem jest identyfikacja wszelkich potencjalnych ryzyk prawnych, technicznych i finansowych związanych z nieruchomością oraz potwierdzenie, że inwestycja jest bezpieczna i opłacalna.
Audyt transakcyjny to nie tylko formalność – to jeden z najważniejszych elementów każdej większej transakcji gospodarczej. Jego wyniki mogą doprowadzić do zmiany ceny zakupu, modyfikacji zapisów umowy, a czasem nawet do odstąpienia od transakcji.
Due diligence badanie – jakie są rodzaje due diligence?
W zależności od charakteru nieruchomości i potrzeb inwestora, due diligence może obejmować:
- due diligence prawne – analiza stanu prawnego nieruchomości (m.in. księga wieczysta, wnioski o udzielenie informacji publicznej do różnych instytucji),
- due diligence finansowe – badanie kondycji finansowej poprzez weryfikację dokumentów finansowych związanych z nieruchomością (np. przychody z najmu, zaległości w opłatach),
- due diligence techniczne – ocena stanu technicznego budynków, instalacji, zgodności z przepisami budowlanymi,
- due diligence środowiskowe – sprawdzenie wpływu nieruchomości na środowisko, np. zanieczyszczenia gruntu.
Dowody na zasiedzenie nieruchomości mogą być istotnym elementem weryfikacji stanu prawnego nieruchomości podczas due diligence. Dzięki nim inwestor zyskuje pewność co do legalności posiadania nieruchomości i potencjalnych ryzyk prawnych.
Ile trwa proces due diligence?
Czas trwania due diligence zależy od:
- wielkości i skomplikowania przedmiotu badania,
- zakresu badania (czy obejmuje tylko aspekt prawny, czy także finansowy, podatkowy itp.),
- dostępności dokumentów, a w przypadku złożenia wniosków o udzielenie informacji do różnych urzędów również czasu ich odpowiedzi na ww. wnioski.
Średnio proces ten trwa od 2 do 6 tygodni, choć w dużych transakcjach może trwać kilka miesięcy.
Proces due diligence – na co zwrócić uwagę podczas due diligence?
Podczas badania należy szczególnie skupić się na:
- stanie prawnym nieruchomości – prawo własności, obciążenia hipoteczne, służebności, spory sądowe,
- zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami budowlanymi,
- kondycji technicznej budynków i infrastruktury oraz ewentualnych kosztach remontów,
- aspektach finansowych – aktualnych zobowiązaniach, kosztach utrzymania, podatkach,
- ryzykach środowiskowych i technicznych, które mogą wpłynąć na wartość lub użytkowanie nieruchomości.
Jakie dokumenty są potrzebne do due diligence?
Podstawowa dokumentacja transakcyjna podlegająca badaniu due diligence obejmuje:
- akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
- odpis z księgi wieczystej,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- umowy najmu, dzierżawy i inne kluczowe kontrakty dotyczące nieruchomości,
- decyzje administracyjne (pozwolenie na budowę, pozwolenia na użytkowanie),
- sprawozdania finansowe i podatkowe dotyczące nieruchomości,
- plany finansowe i modele biznesowe związane z inwestycją,
- dokumentacja techniczna,
- opinie techniczne i przeglądy budynków.
Kto przeprowadza due diligence?
Proces ten realizuje zazwyczaj zespół ekspertów: radców prawnych, adwokatów, doradców podatkowych, rzeczoznawców majątkowych, inżynierów budowlanych oraz audytorów finansowych. Koordynację całości zwykle prowadzi kancelaria prawna reprezentująca kupującego. Nasza kancelaria prawna nieruchomości Warszawa pomaga w kompleksowej analizie prawnej nieruchomości, w tym w identyfikacji obciążeń, służebności czy sporów sądowych. Dzięki wsparciu ekspertów proces due diligence staje się szybszy i bardziej bezpieczny dla inwestora.
Ile kosztuje due diligence? Koszty due diligence są ustalane indywidualnie dla każdej transakcji i zależą od wielu czynników takich jak: zakres badania, wielkości podmiotu oraz czasu trwania.
Jakie są etapy due diligence?
Proces due diligence można podzielić na następujące etapy:
- Przygotowanie listy dokumentów i informacji do analizy,
- Przegląd i weryfikacja dokumentacji,
- Analiza prawna, finansowa, techniczna i podatkowa,
- Identyfikacja ryzyk i sporządzenie raportu,
- Negocjacje warunków transakcji na podstawie wyników badania.
Czym różni się due diligence prawne od finansowego?
Due diligence prawne skupia się na stanie prawnym nieruchomości i możliwych ograniczeniach w jej wykorzystaniu lub obrocie. Z kolei due diligence finansowe analizuje opłacalność inwestycji, przychody z najmu, koszty eksploatacji oraz zobowiązania finansowe związane z nieruchomością.
Obie analizy wzajemnie się uzupełniają – prawna pokazuje bezpieczeństwo formalne, finansowa – kondycję ekonomiczną.
Jakie ryzyka można wykryć podczas due diligence?
Dzięki analizie można wykryć między innymi:
- nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
- roszczenia osób trzecich,
- nielegalne zmiany budowlane,
- wady techniczne lub konstrukcyjne,
- zaległości podatkowe lub w opłatach eksploatacyjnych,
- umowy najmu z niekorzystnymi dla kupującego zapisami,
- niezgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy,
- potencjalne koszty remontów i modernizacji.
Takie informacje pozwalają inwestorowi uniknąć błędnych decyzji lub domagać się odpowiednich zabezpieczeń.
Czy due diligence jest obowiązkowe?
Due diligence nie jest prawnie wymagane, ale w praktyce jest standardem w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Pominięcie tego etapu znacznie zwiększa ryzyko inwestycyjne i może doprowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i prawnych.
Due diligence to nie tylko analiza dokumentów – to kluczowy element każdej odpowiedzialnej transakcji. Dzięki niemu inwestorzy i przedsiębiorcy mogą podejmować decyzje w sposób świadomy i zabezpieczony. Pomoc doświadczonej kancelarii prawnej w tym procesie to inwestycja w bezpieczeństwo i przyszłość planowanego przedsięwzięcia. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie due diligence – od analizy prawnej po doradztwo przy negocjacjach.
Masz pytania dotyczące konkretnej nieruchomości? Skontaktuj się z Konsultacja deweloperska Warszawa– pomożemy Ci bezpiecznie przeprowadzić transakcję.