Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z podpisaniem umowy deweloperskiej na etapie, gdy inwestycja dopiero powstaje. W praktyce często pojawia się pytanie: czy zmiana projektu przez dewelopera jest możliwa bez zgody kupującego? Przeczytaj więcej na temat – deweloper zmiana projektu mieszkania.
Czy deweloper może zmienić projekt bez zgody klienta?
Co do zasady jednostronna zmiana umowy deweloperskiej nie jest dopuszczalna. Deweloper nie ma prawa samodzielnie wprowadzać istotnych modyfikacji, takich jak układ ścian, powierzchnia mieszkania czy standard wykończenia. Deweloper zmianę projektu mieszkania może wprowadzić wyłącznie w przypadkach określonych w umowie lub gdy jest to konieczne z uwagi na przepisy prawa budowlanego. W praktyce zmiana projektu przez dewelopera zwykle ma miejsce w zakresie drobnych korekt technicznych, które nie mają znaczenia dla wartości ani funkcjonalności nieruchomości.
Jakie prawa ma kupujący przy zmianach?
Prawa kupującego przy zmianie projektu wynikają zarówno z umowy deweloperskiej, jak i z ustawy prawo konsumenckie. Nabywca ma prawo żądać zachowania warunków umowy, w szczególności aby inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem i umową (w tym m. in. co do powierzchni, układu funkcjonalnego mieszkania i standardu wykonania). Jeśli zmiany w projekcie są istotne – kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłaconych środków. Prawa nabywcy obejmują także w razie poniesienia szkody możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, gdy obowiązki dewelopera wobec kupującego nie zostały wykonane prawidłowo. Warto też podkreślić, że kupujący ma prawo domagać się usunięcia nieuzgodnionych zmian lub przywrócenia stanu zgodnego z umową.
Podsumowując, kupujący przy zmianach projektu ma przede wszystkim prawo do: sprzeciwu wobec jednostronnych modyfikacji, zawarcia aneksu jako warunku skutecznej zmiany, odstąpienia od umowy w przypadku istotnych naruszeń oraz dochodzenia odszkodowania za poniesione straty.
Kiedy zmiana projektu jest dozwolona?
Jednostronna zmiana planu inwestycji jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy:
- wynika z konieczności dostosowania projektu do wymogów prawa budowlanego lub decyzji administracyjnych,
- dotyczy zmian nieistotnych (np. drobnych elementów technicznych),
- została wyraźnie przewidziana w umowie poprzez odpowiednie klauzule zmiany projektu.
Inne przypadki wymagają zgody nabywcy. Wówczas strony podpisują aneks do umowy, wprowadzający nowe ustalenia. Na uwadze należy mieć, że zmiana projektu budowlanego wymaga co do zasady zatwierdzenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej i dla dewelopera wiąże się z kosztami, a zatem podejmowana jest zazwyczaj tylko wtedy, gdy jest to absolutnie konieczne.
Jak zabezpieczyć się w umowie?
Zabezpieczenie interesów w umowie odbywa się przede wszystkim poprzez sporządzenie dokładnego opisu przedmiotu umowy, wprowadzenia wymogu zgody klienta na istotne zmiany oraz ustanowienia realnych sankcji dla dewelopera za naruszenie tych postanowień.
Kupujący powinien zadbać o to, aby w umowie znalazły się szczegółowe klauzule zmiany projektu, określające:
- jakie zmiany mogą być wprowadzane bez zgody,
- jakie zmiany wymagają zgody nabywcy,
- jakie są konsekwencje odstąpienia od umowy w przypadku istotnych zmian.
Dobrą praktyką jest także żądanie załączenia do umowy dokumentacji technicznej i planów w wersji szczegółowej. Dzięki temu nabywca ma wyraźny punkt odniesienia, co pozwala później łatwo wykazać, że wprowadzono zmiany. Kupujący w tym zakresie może skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje treść umowy i zaproponuje stosowne poprawki. Kancelaria prawna Warszawa oferuje profesjonalną pomoc prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości