Rynek nieruchomości nieustannie się zmienia, a kupujący coraz częściej stają przed sytuacją, w której chcą zrezygnować z podpisanej już umowy deweloperskiej albo przejąć prawa do mieszkania od kogoś innego. Rozwiązanie, jakim jest cesja umowy deweloperskiej, budzi duże zainteresowanie, ale i wiele pytań: jak wygląda procedura, jakie koszty trzeba ponieść, jakie wiążą się z tym ryzyka i jakie obowiązki mają poszczególne strony? W artykule przybliżamy najważniejsze zagadnienia związane z cesją.
Na czym polega cesja umowy deweloperskiej?
Cesja umowy deweloperskiej to przeniesienie praw z umowy deweloperskiej zawartej pierwotnie między deweloperem a pierwszym nabywcą na inną osobę lub podmiot. W praktyce oznacza to, że dotychczasowy kupujący (cedent) dokonuje przeniesienia praw majątkowych oraz obowiązków wynikających z zawartej umowy na inną osobę (cesjonariusza). Dzięki temu dochodzi do tzw. cesji mieszkania od dewelopera – nowy nabywca lokalu wchodzi w miejsce dotychczasowego i staje się stroną stosunku prawnego z deweloperem.
Umowa cesji wymaga zachowania formy aktu notarialnego, tak jak sama umowa deweloperska.
Najczęściej cesja mieszkania od dewelopera ma miejsce gdy:
- pierwszy nabywca kupił mieszkanie na wczesnym etapie budowy, ale z różnych powodów nie chce lub nie może go ostatecznie nabyć,
- mieszkania w danej inwestycji są już wyprzedane i jedyną możliwością „wejścia” w inwestycję jest właśnie cesja,
- ktoś potraktował zakup umowy deweloperskiej jako formę inwestycji i planuje odsprzedaż z zyskiem.
Jakie koszty wiążą się z cesją?
Koszty cesji umowy deweloperskiej obejmują przede wszystkim:
- wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego
- opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz
- w niektórych przypadkach – wynagrodzenie pośrednika, jeśli uczestniczy on w transakcji.
Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu umowy. Strony mogą dowolnie ustalić, kto faktycznie ponosi te koszty – cedent czy nabywca lokalu – i takie ustalenia powinny zostać precyzyjnie opisane w umowie cesji.
Czy cesja wymaga zgody dewelopera?
Co do zasady, cesja umowy deweloperskiej krok po kroku wymaga poinformowania dewelopera, a często również uzyskania jego zgody – zależy to od treści pierwotnej umowy. W praktyce większość deweloperów wpisuje do kontraktu klauzulę, że przeniesienie praw na osobę trzecią jest możliwe tylko za ich zgodą. A wówczas bez zgody dewelopera cesja nie jest możliwa. Ma to na celu zachowanie kontroli nad tym, kto staje się stroną umowy oraz kto będzie dalej płacił raty i realizował zobowiązania.
Cesja umowy deweloperskiej ryzyko niesie głównie wtedy, gdy strony nie sprawdzą zapisów umowy lub też przeoczą wymóg zgody dewelopera. Dlatego warto przed podpisaniem cesji upewnić się, jakie obowiązki stron wynikają z pierwotnej umowy.
Jak rozliczyć podatek od cesji?
Podatki przy cesji umowy deweloperskiej zależą od charakteru transakcji. Jeśli cedent zbywa przeniesienie praw majątkowych wynikających z umowy w zamian za wynagrodzenie, to uzyskany dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Nabywca lokalu nie płaci wówczas podatku PCC, ponieważ cesja dotyczy praw, a nie gotowego prawa własności nieruchomości. Obowiązki stron w zakresie podatków, ale też w zakresie analizy umowy należy zatem rozpatrywać indywidualnie i warto skonsultować się z kancelarią prawną.
Warto przeczytać też: Dowody na zasiedzenie nieruchomości