Zmiana przeznaczenia nieruchomości, a w szczególności odrolnianie, to procesy, które mogą się wydawać proste i zrozumiałe. W praktyce jednak obrosły one w kilka mitów. Te zaś mogą kosztować Cię – jako inwestora – wiele nerwów oraz pieniędzy.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości to bowiem nie tylko kwestia administracyjna, ale również kluczowy czynnik wpływający na wartość, funkcjonalność oraz potencjalne zyski z inwestycji w nieruchomości. Często postrzegana jako złoty środek na zwiększenie wartości działki i jeszcze częściej mylona ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Co naprawdę stoi za tymi procesami i jak je przeprowadzić? Zapraszam do lektury!
Zmiana przeznaczenia nieruchomości VS. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego
Na „rozgrzewkę” wyjaśnijmy sobie jedną kwestię:
- zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz
- zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego…
TO NIE TO SAMO!
Pierwsza procedura jest dużo bardziej złożona i skomplikowana, natomiast druga (zmiana sposobu użytkowania) wymaga jedynie dokonania zgłoszenia. Czym dokładnie się różnią? Czytaj dalej!
Zmiana przeznaczenia nieruchomości budynkowej i lokalowej – zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części to proces, który wymaga odpowiedniego zgłoszenia do właściwego organu. Możesz to zrobić, jeśli masz prawo do dysponowania nieruchomością. Oznacza to, że musisz być właścicielem, zarządcą lub inwestorem obiektu.
Zmiana obejmuje wszelkie działania, które wpływają na bezpieczeństwo, warunki zdrowotne, ochronę środowiska lub strukturę obciążeń obiektu. To może być na przykład zmiana z użytkowania mieszkalnego na komercyjne lub rozpoczęcie działalności, która wpływa na środowisko.
UWAGA!
Może się okazać, że zmiana sposobu użytkowania wiąże się z potrzebą przeprowadzenia robót budowlanych. Jeśli takie roboty wymagają pozwolenia na budowę – złóż wniosek o pozwolenie na budowę obejmujący zmianę sposobu użytkowania. Jeżeli jednak potrzebne jest tylko zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, nie musisz się martwić. Urząd uzna wówczas Twoje zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania za zgłoszenie budowy lub robót budowlanych.
Zastanawiasz się, jak dokładnie przebiega procedura i jakie dokumenty są potrzebne? Dokładny opis całej procedury znajdziesz na stronie rządowej: Jak zgłosić zmianę sposobu użytkowania?
Co jeśli nie zgłosisz zmiany?
Nieprzestrzeganie procedury zgłoszenia może skutkować postępowaniem legalizacyjnym (w wyniku którego zostaniesz zobowiązany do uiszczenia opłaty legalizacyjnej) lub nawet nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.
PS Nie trzeba dodawać, że zgłoszenia powinieneś dokonać PRZED wprowadzeniem zmiany, prawda? 🙂
Podsumowując, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania jest kluczowe do legalnego dostosowania obiektu do nowych funkcji. Nie myl go jednak ze zmianą przeznaczenia gruntów – o czym poniżej.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości – GRUNTY. Od czego zacząć?
W zakresie zmiany przeznaczenia nieruchomości gruntowej sprawa nie jest taka prosta. Znaczenie mają tutaj przede wszystkim dwa dokumenty:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub
- decyzja o warunkach zabudowy.
To od nich będą zależały Twoje kolejne kroki. Na początku musisz określić, czy dla Twojego gruntu został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
To główne narzędzie, za pomocą którego gmina określa przeznaczenie terenów. Plan uchwalany jest przez radę gminy i określa, jakie inwestycje mogą być realizowane na danym obszarze. Jeśli dla Twojej nieruchomości istnieje już taki dokument, a jego treść nie jest zgodna z tym, na co chcesz przeznaczyć swoją działkę – musisz wystąpić o zmianę owego planu. Uzbrój się jednak w cierpliwość, bo proces ten jest żmudny i może potrwać bardzo długo (a do tego wcale nie musi zakończyć się sukcesem)…
Szczegóły znajdziesz tutaj: Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Decyzja o warunkach zabudowy
W sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania, możesz wystąpić o wydanie decyzji:
- o warunkach zabudowy albo
- o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego – gdy inwestycja ma znaczenie publiczne (ale raczej będzie Cię interesować pierwsza opcja).
Określają one, jakie budowle można wznosić na danym gruncie i jakie warunki muszą spełniać. Co ważne, dla tej samej nieruchomości może być wydanych wiele decyzji o warunkach zabudowy!
Różnice między miejscowym planem a warunkami zabudowy
Istotne jest, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdy jest uchwalony, ma pierwszeństwo i uchyla wcześniej wydane warunki zabudowy. Jest on też zazwyczaj bardziej ogólny i trudniejszy do zmiany, ale zapewnia większą stabilność planistyczną. Warunki zabudowy są bardziej elastyczne i mogą być szybciej dostosowane do aktualnych potrzeb.
Realizacja zamierzeń budowlanych
Jeśli Twoje plany są zgodne z obowiązującym planem miejscowym lub otrzymałeś pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, możesz przejść do fazy realizacyjnej. Obejmuje ona uzyskanie pozwolenia na budowę i przystąpienie do prac budowlanych. Organem, który wydaje pozwolenia na budowę, jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.
PS Szczególnym rodzajem zmiany przeznaczenia gruntu jest tzw. odrolnienie. W tym przypadku sprawa jeszcze bardziej się komplikuje… Dlaczego? Wyjaśniam poniżej!
Odrolnienie po reformie planistycznej – jak odrolnić działkę?
Odrolnienie działki to zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany. W związku z reformą planistyczną z 24 września 2023 roku proces ten stał się bardziej złożony, szczególnie dla gruntów rolnych klas I-III położonych poza granicami miast.
Reformą planistyczną wprowadzono bowiem wymóg, by do końca 2025 roku każda gmina uchwaliła tzw. plan ogólny, który określa zasady zagospodarowania przestrzennego. Plan ten zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunki zagospodarowania przestrzennego, wprowadzając jednolite zasady dla całej gminy.
Zarządzanie gruntami rolnymi to skomplikowany proces, który wymaga nie tylko wiedzy rolniczej, ale również prawnej. Właśnie dlatego warto skorzystać z usług specjalisty – prawnik od gruntów rolnych specjalizuję się w sprawach związanych z gruntami.
Procedura odrolnienia poza granicami miast
Proces odrolnienia działek położonych poza miastem składa się z dwóch głównych etapów:
- Zmiana przeznaczenia gruntu: Musisz uzyskać zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, o których wspominaliśmy wcześniej.
- Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej: Przykładowo, jeśli masz grunt rolny i chcesz zbudować na nim dom, musisz najpierw wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Oznacza to po prostu rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.
Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów klasy I-III
Co więcej, dla gruntów wysokiej jakości, oprócz ww. dwóch kroków, zmiana przeznaczenia na cele nierolnicze wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Taka zgoda jest konieczna, aby grunty te mogły być przeznaczone na cele inne niż rolne w ramach nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
A ponieważ ten ostatni jest ważniejszym aktem niż decyzja o warunkach zabudowy, rolne przeznaczenie gruntu, ustalone w takim planie, uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza, że – co do zasady – odrolnienie musi rozpocząć się od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – szczególnie, jeśli konieczne jest uzyskanie zgody ministra (por. wyrok NSA ws. II OSK 64/18).
W praktyce więc grunty klasy I-III leżące poza granicami miast nie mogą być odrolnione w tzw. uproszczonej procedurze, tj. bez zgody ww. organu.
Obszar uzupełnienia zabudowy
Uproszczone odrolnienie tego typu gruntów (tj. klas I–III) będzie jednak możliwe, jeśli Twój grunt znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszar ten gmina może określić w planie ogólnym (to co innego niż plan miejscowy!). Wówczas będziesz mógł starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopóki jednak plan ogólny nie zostanie wydany i taki obszar nie zostanie wyznaczony – uzyskanie popularnej „WZ” (decyzji o warunkach zabudowy) nie będzie możliwe.
Grunty klasy IV-VI
Przed wprowadzeniem reformy planistycznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów klasy IV-VI nie sprawiało trudności (po spełnieniu odpowiednich warunków oczywiście). Po reformie, wydawanie takich decyzji możliwe jest tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy. Ustawa określa jednak, że nie ma to zastosowania do spraw wszczętych do 31 grudnia 2025 r. W praktyce więc do końca 2025 roku nic się nie zmienia w zakresie gruntów wyższych klas.
UWAGA!
Niezależnie od lokalizacji, każdy proces odrolnienia kończy się wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej, co jest niezbędne do rozpoczęcia jakiejkolwiek inwestycji budowlanej na tego typu terenie.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości – podsumowanie
Jeśli przerażają Cię wszystkie formalności związane ze zmianą sposobu użytkowania budynku, zmianą przeznaczenia gruntów czy odrolnieniem – skontaktuj się z nami. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa jest do Twojej dyspozycji. Jako doświadczony zespół prawników wszystko Ci wytłumaczymy i pomożemy przebrnąć przez każdy etap procedury!
Może Cię też zainteresować: Zapewnienie dostępu do drogi koniecznej lub do mediów w 2024