Kupno mieszkania to jedno z najważniejszych i najważniejszych decyzji życiowych, z którymi możemy się zmierzyć. Dla wielu osób marzeniem jest posiadanie własnego, nowoczesnego mieszkania spełniającego wszystkie ich oczekiwania. Jednym z najpopularniejszych sposobów na zdobycie wymarzonego lokum jest zakup mieszkania od dewelopera.
Rynek Pierwotny
Deweloperzy w Polsce mają znaczący udział na rynku mieszkaniowym, co potwierdzają najnowsze dane Eurostatu. Zajmują aż 47 proc. udziału, co stanowi największy odsetek wśród dużych krajów europejskich. Istnieje kilka powodów, dla których mieszkania od deweloperów cieszą się tak dużą popularnością w Polsce.
Jednak głównym powodem popularności mieszkań od deweloperów w Polsce jest deficyt mieszkaniowy. W Polsce brakuje około 2 milionów mieszkań, uwzględniając mieszkania niezamieszkane oraz potrzeby migrantów. Braki te wynikają z długoletniego problemu niedoboru mieszkań, z którym Polska boryka się od wielu lat.
Odkręcenie kurków z kredytami mieszkaniowymi w 2021 roku wpłynęło na wzrost popytu na nieruchomości. Polacy zyskali większą dostępność do finansowania zakupu mieszkania, co przyczyniło się do zwiększonej aktywności na rynku mieszkaniowym.
Jakie etapy są kluczowe podczas zakupu mieszkania od dewelopera?
Wybór odpowiedniego dewelopera oraz jego sprawdzenie
Dobór odpowiedniego dewelopera to kluczowy krok w procesie zakupu nowego mieszkania. Sprawdzenie, jak długo deweloper działa na rynku oraz ile inwestycji zrealizował dotychczas, może dać nam pewność, że posiada odpowiednie know-how i jest rzetelny.
Współpraca z doświadczonym deweloperem zapewnia systematyczny, konsekwentny i bezpieczny proces inwestycyjny, zgodny z najwyższymi standardami. Istotne jest również zwrócenie uwagi na wartość dodaną, taką jak ekologiczne rozwiązania na osiedlach, które wpływają pozytywnie na środowisko i przynoszą oszczędności mieszkańcom. Stabilność dewelopera potwierdzają również jego powiązania kapitałowe, zwłaszcza w przypadku grupy, która dysponuje różnorodnymi spółkami z różnych branż.
Nagrody, wyróżnienia i certyfikaty, które deweloper otrzymał, są również ważnym wskaźnikiem jakości jego projektów.
Przy ocenie dewelopera istotny jest także kontakt i otwartość obsługi w biurze, a poziom komunikacji z klientami świadczy o standardach dewelopera. Studiowanie portfolio dewelopera, zarówno pod względem architektonicznym, jak i jakości wykończenia, zagospodarowania części wspólnych czy funkcjonalności, pozwoli nam ocenić jego standardy. Obejrzenie już zrealizowanych inwestycji na miejscu i rozmowa z mieszkańcami również dostarczą nam cennych informacji.
Gdzie można sprawdzić Dewelopera?
- w Polskim Związku Firm Deweloperskich ? przynależność będzie sygnałem, że deweloper został zweryfikowany i działa w oparciu o kodeks dobrych praktyk
- w Krajowym Rejestrze Sądowym – sprawdzisz kluczowe informacje na temat spółki, jej kapitału, ewentualnych wierzytelności czy zaległości
Zgodnie z obowiązującą od 1 lipca 2022 roku nową ustawą deweloperską, jako kupujący mamy prawo żądać od dewelopera prospektu informacyjnego który musi zawierać dokumentację dotyczącą inwestycji. Dokument ten jest istotny i warto dokładnie go przeanalizować, ponieważ dostarcza ważnych informacji, takich jak:
- Doświadczenie dewelopera – w prospekcie zostaną wymienione zrealizowane inwestycje, co pozwoli nam ocenić kompetencje dewelopera.
- Informuje o sytuacji finansowej dewelopera – czy nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne
- Status prawny działki, na której ma być zrealizowana inwestycja – dowiemy się, czy działka jest obciążona, na przykład w związku z zabezpieczeniem kredytu bankowego.
- Plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek – pozwoli nam to ocenić, jakie są plany dotyczące sąsiednich terenów.
- Planowane inwestycje infrastrukturalne w promieniu 1 km od lokalizacji inwestycji – takie jak drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.
- Posiadanie niezbędnych zezwoleń na realizację inwestycji, projektu i księgi wieczystej nieruchomości.
- Termin zakończenia inwestycji i przekazania prawa własności nieruchomości.
- Informacje dotyczące finansowania inwestycji i zabezpieczenia interesów nabywców, w tym informacje o banku prowadzącym rachunek powierniczy.
Możemy także zażądać sprawozdań finansowych firmy lub spółki-matki w przypadku spółek celowych powołanych do realizacji konkretnej inwestycji, aby dokładnie sprawdzić kondycję przyszłego kontrahenta. Deweloper powinien również zapewnić nam dostęp do innych dokumentów, takich jak pozwolenie na budowę, projekt i księga wieczysta nieruchomości.
Odrębną część prospektu stanowi informacja dotycząca wybranego przez nas lokalu, standardu wykończenia, zamontowanych instalacji oraz danych dotyczących części wspólnej budynku. Również tę część należy dokładnie przeanalizować, aby ocenić ewentualne nakłady finansowe, jakie będą konieczne przed przeprowadzką.
Umowa rezerwacyjna
Umowa deweloperska może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna ma formę pisemną, ale nie musi być aktem notarialnym.
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Po jej podpisaniu deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia danego lokalu z oferty sprzedaży wybranego przez rezerwującego na czas podjęcia ostatecznej decyzji lub sprawdzenia zdolności kredytowej.
Jeśli nie możemy od razu podpisać umowy deweloperskiej, a przedstawiona nam zostaje umowa rezerwacyjna i warto dokładnie zapoznać się z jej treścią. Automatyczne zaakceptowanie dokumentu zaproponowanego przez sprzedawcę może mieć negatywne konsekwencje dla klienta, nawet jeśli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej.
- Opłata rezerwacyjna. Wysokość wpłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zaliczana jest na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej
- Obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego. Deweloper ma obowiązek informowania o zmianach wprowadzonym w prospekcie informacyjnym w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej
Niezależnie od powyższego, istotne jest dokładne zapoznanie się z postanowieniami umowy rezerwacyjnej, które umożliwiają deweloperowi rozwiązanie umowy rezerwacyjnej lub zaproponowanie innego lokalu niż ten objęty umową. Jeśli tego rodzaju postanowienia pojawią się w projekcie umowy, należy zadbać o odpowiednią rekompensatę dla nabywców.
Umowa deweloperska
„Jest to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.”
Umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego, a koszty ponoszone są zarówno przez dewelopera, jak i przez nabywcę.
Umowa powinna zawierać informacje dotyczące m.in.:
- Określenie stron umowy, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej
- Cena mieszkania
- Informacje o nieruchomości – powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości
- Określenie powierzchni i układu pomieszczeń
- Termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania
- Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
- Określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej
- Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron
- Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu
- Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę
- Informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.
Jeśli umowa nie zawiera wszystkich informacji określonych w art. 35 ustawy deweloperskiej, klient ma prawo do zerwania umowy z deweloperem.
Wpłaty na rachunek dewelopera – czy są objęte ochroną?
Wybór sposobu płatności za nieruchomość jest istotnym aspektem przy zakupie od dewelopera. Istnieją różne metody finansowania, zależne od możliwości i preferencji kupującego. Deweloperzy często oferują różne formy płatności, które mogą być uzależnione od ich kapitału własnego i charakteru inwestycji.
W umowie deweloperskiej zostaje podany numer rachunku, na który należy dokonywać wpłat w celu zakupu domu lub mieszkania, oraz ustalony zostanie harmonogram wpłat. Deweloperzy przechowują wpłaty klientów na rachunkach powierniczych przeznaczonych na cele mieszkaniowe.
Rodzaje rachunków powierniczych przy zakupie mieszkania od dewelopera
- Zamknięty rachunek powierniczy. Klient wpłaca środki na rachunek, które trafiają do dewelopera dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, czyli w momencie, gdy nieruchomość staje się własnością klienta. Jest to najbezpieczniejsza opcja z perspektywy klienta.
- Otwarty rachunek powierniczy. Deweloper otrzymuje przelewy od banku w transzach po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Przelew środków wymaga potwierdzenia zakończenia danego etapu prac przez kierownika budowy. Bank wyznacza eksperta z uprawnieniami budowlanymi do monitorowania postępów prac. Ostatnia transza wypłacana jest po zawarciu aktu notarialnego przeniesienia własności.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: co zapewnia kupującym mieszkanie?
Działający od 1 lipca 2022 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny daje konsumentom poczucie bezpieczeństwa w sytuacji zakupu mieszkania lub domu z rynku pierwotnego. Kupujący nie muszą obawiać się upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, ponieważ w razie nieprzewidzianych sytuacji mogą oni ubiegać się o zwrot środków z Funduszu.
W celu zapewnienia obsługi, DFG Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny zbudował od podstaw system informatyczny, dzięki któremu gromadzony jest szereg danych na temat inwestycji deweloperskich.
Umowa przyrzeczona – Przeniesienie prawa własności
Umowa przyrzeczona to umowa, w rezultacie której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego i może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania.
Przeniesienie własności nieruchomości odbywa się poprzez akt notarialny, a umowa przyrzeczona powinna zawierać określone elementy:
- Opis stanu prawnego nieruchomości: Umowa powinna zawierać szczegółowy opis prawnego stanu nieruchomości, włączając w to informacje o wszelkich ograniczeniach czy obciążeniach.
- Postanowienia dotyczące spełnienia warunków umowy przedwstępnej lub deweloperskiej
- Opis dokumentów niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
- Rozliczenie środków finansowych klienta: Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje dotyczące rozliczenia wszystkich środków finansowych wniesionych przez klienta w trakcie budowy, włączając w to wpłaty, koszty dodatkowe czy ewentualne zobowiązania finansowe.
- Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości: Jeśli nieruchomość posiada części wspólne, umowa powinna zawierać opis zasad i regulacji dotyczących korzystania z tych części, takich jak tereny rekreacyjne, parkingi czy inne infrastruktury.
Na podstawie umowy przenoszącej własność, zostanie założona indywidualna księga wieczysta, a notariusz złoży wniosek do sądu o wpisanie prawa własności (nabywca zostanie ujawniony w drugim dziale księgi).
Jeśli nabywca korzysta z kredytu hipotecznego, wnioskowany jest również wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wszystkie te czynności wiążą się z dodatkowymi opłatami, które są wymagane obok taksy notarialnej. Ponadto, nabywca musi ponieść odpowiednie opłaty za odpisy aktu notarialnego.
Ważne! Jeśli przeniesienie prawa własności na nabywcę nie zostanie dokonane w określonym terminie zawartym w umowie deweloperskiej, nabywca po wypływie dodatkowego terminu ma prawo do odstąpienia od umowy. Dopiero w przypadku niewywiązania się dewelopera z tego dodatkowego terminu, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i ubiegać się o zwrot środków.
Podpisanie umowy przyrzeczonej stanowi istotny krok w procesie przeniesienia własności na nabywcę i zapewnia odpowiednią ochronę prawna obu stron. Przy podpisywaniu umowy warto skonsultować się z radcą prawnym, aby upewnić się, że wszystkie istotne kwestie zostały uwzględnione i zabezpieczone w umowie.
Pomoc radcy prawnego podczas transakcji – weryfikacja dokumentów i umowy deweloperskiej
Weryfikacja dokumentów i umowy deweloperskiej przez radcę prawnego jest istotna z kilku powodów.
Umowa deweloperska jest kompleksowym dokumentem, który reguluje prawa i obowiązki zarówno dewelopera, jak i klienta. Weryfikacja przez radcę prawnego pozwala upewnić się, że umowa jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i chroni interesy klienta. Radca prawny może zidentyfikować potencjalne ryzyka, lukę prawną lub niekorzystne postanowienia umowne, które mogą wpływać na prawa i zobowiązania klienta.
Weryfikacja dokumentów i umów przez radcę prawnego pomaga upewnić się, że wszystko jest czytelne i nie budzi wątpliwości co do interpretacji. Radca prawny może również dokonać ewentualnych poprawek, które zapewnią pełniejszą ochronę praw klienta.
Weryfikacja umowy przez radcę prawnego daje klientowi pewność, że jego interesy są właściwie uwzględnione w umowie. Radca prawny może pomóc w negocjacjach z deweloperem w celu wprowadzenia korzystniejszych warunków umownych dla klienta. Może również doradzić w zakresie dodatkowych zabezpieczeń prawnych, takich jak klauzule ochronne czy postanowienia dotyczące gwarancji jakości.
Współpraca z radcą prawnym pomaga uniknąć potencjalnych sporów i ryzyka związanego z nieprawidłowymi lub niekorzystnymi postanowieniami umownymi.
Dlatego zapraszamy do skorzystania z usług prawnych Kancelarii Grzechowiak Kotiuk. Jesteśmy zespołem doświadczonych, ambitnych i otwartych na wyzwania prawników. Wyróżnia nas nieszablonowe myślenie i wysoka specjalizacja w ramach obsługi prawnej Deweloperów. Usługi „szyjemy na miarę” dla naszych Klientów.