Zakup mieszkania nie musi nastąpić po cenie ustalonej przez sprzedającego. Kupujący ma szansę zrobić wiele, by ostateczna kwota do zapłaty okazała się dla niego bardziej korzystna. Pierwszy krok to realna ocena, ile procent można wynegocjować przy zakupie mieszkania. Drugi – przedstawienie argumentów, które skłonią sprzedającego do zejścia z ceny. Na jak dużą zniżkę można liczyć? I czy w kontekście negocjacji istnieją duże różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym?
Zapraszamy do lektury!
Negocjacja ceny domu lub mieszkania – na ile procent mniej zgadzają się sprzedawcy nieruchomości?
Raporty regularnie sporządzane przez Metrohouse i Credipass dostarczają aktualnych informacji co do tego, na ile procent obniżki może przełożyć się negocjacja ceny mieszkania. Wynika z nich, że w pierwszym kwartale 2023 roku w sześciu największych polskich miastach było to średnio -1,5 do -2,5% względem początkowej ceny. To stosunkowo niewiele, szczególnie w zestawieniu z danymi z 2022 roku, gdzie wynik ten wynosił średnio o 2 punkty procentowe więcej.
Negocjacje ceny mieszkań po wejściu w życie kredytu 2% stają się trudniejsze
Z powodu wojny w Ukrainie i rosnącej inflacji wielu Polaków nie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Z momentem wejścia w życie kredytu 2% dużo się w tym zakresie zmieniło. Chętnych na zakup nieruchomości przybywa. A skoro popyt wzrasta, to i ceny mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym), idą w górę.
Gdy dodamy do tego ww. inflację i wysokie ceny materiałów podbijające stawki na rynku pierwotnym, daje to znacznie mniejsze pole do negocjacji niż na początku 2023 roku, a tym bardziej w latach wcześniejszych. Wiedząc jednak, jak umiejętnie targować się o cenę mieszkania, wciąż można ustalić względnie korzystne warunki.
Zakup mieszkania a negocjacje: duże różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym
To, ile można wynegocjować na mieszkaniu, będzie zależeć w dużej mierze od sposobu zakupu nieruchomości: na rynku pierwotnym lub wtórnym. W tym drugim przypadku możliwości zejścia z ceny jest znacznie więcej, a jednocześnie dla negocjacji istotne będą zupełnie inne czynniki niż przy umowie z deweloperem. Najlepiej więc omówić obie te sytuacje osobno.
Jak negocjować cenę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?
Zacznijmy od tego, że oczekiwania sprzedających często są zawyżone względem realiów. Tym samym cena transakcyjna (realna cena sprzedaży) może znacząco się różnić od ceny ofertowej.
Dochodzi wtedy do sytuacji, gdy sprzedający coraz bardziej się niecierpliwi i z upływem czasu wprowadza kolejne obniżki. Jeśli więc oferta pozostaje aktualna już od kilku miesięcy, może to być znak, że istnieje duża szansa na ustalenie kwoty korzystniejszej dla kupującego.
Oczywiście to nie jedyne, o czym trzeba pamiętać przy negocjacji ceny mieszkania. Warto wziąć pod uwagę także inne czynniki, m.in.:
- zainteresowanie ofertą;
- szybkość zapłaty;
- powierzchnia nieruchomości;
- termin przekazania;
- lokalizacja;
- stan techniczny i stan prawny nieruchomości.
Ostatni podpunkt ma szczególnie duże znaczenie. Czy mieszkanie wymaga remontu? Jaka jest kondycja okien, ścian i podłóg? Czy wszystkie instalacje są sprawne? Czy mieszkanie ma miejsce postojowe, balkon i komórkę lokatorską? A to tylko kilka spośród wielu pytań, które warto sobie zadać.
Równie istotna będzie dokładna analiza stanu prawnego nieruchomości. Nie tylko pozwoli zabezpieczyć interesy kupującego i uchronić go przed niekorzystnymi decyzjami. Może mu też dostarczyć solidnych argumentów do negocjacji ceny.
Dlaczego warto ją przeprowadzić? O tym pisaliśmy w tym artykule [link do artykułu o audycie prawnym nieruchomości].
Jak negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym? Tutaj możliwości jest niestety mniej
Deweloperzy nie są tak skłonni do obniżania cen jak sprzedawcy na rynku wtórnym. Tym bardziej, że zwykle nie zależy im na szybkim zbyciu nieruchomości i nie mogą narzekać na popyt. Nie oznacza to jednak, że nie pójdą na żadne ustępstwa. Co obniża cenę mieszkania?
- atrakcyjny sposób zapłaty – np. zapłata większości ceny z góry może skłonić dewelopera do obniżki;
- nabycie kilku mieszkań na raz;
- zakup mniej atrakcyjnej nieruchomości – np. z niekorzystnym układem, na parterze czy bez balkonu.
Może Cię także zainteresować: Zakup mieszkania od dewelopera – co sprawdzić?
Zakup mieszkania – o czym pamiętać przy negocjacji ceny? Podsumowanie
Warto przynajmniej spróbować obniżyć cenę mieszkania i to obojętnie, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny. A jeszcze lepiej dobrze się do tych negocjacji przygotować i znaleźć solidne argumenty przemawiające za obniżką. W końcu nie jest tak istotne, o ile procent sprzedający zdecyduje się zejść po negocjacji ceny mieszkania – każde ustępstwo z jego strony przełoży się na dodatkowe tysiące w kieszeni kupującego.
Pytania i odpowiedzi:
Na ile można negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym?
Obecnie pole do negocjacji jest niewielkie. W pierwszym kwartale 2023 roku możliwe były obniżki rzędu średnio 1,5-2,5%. Po wejściu w życie kredytu 2%, a tym samym zwiększenia się popytu na mieszkania te wartości prawdopodobnie jeszcze spadną.
Ile można utargować przy zakupie mieszkania?
Wiele zależy tu od sytuacji akurat panującej na rynku, rodzaju zakupu (rynek pierwotny czy wtórny), stanu nieruchomości, lokalizacji i szeregu innych czynników. Choć zdarzają się przypadki zejścia z ceny nawet o kilkanaście procent, to należą raczej do wyjątków. Średnie obniżki utrzymują się w zakresie 2-5%.
Jak negocjować cenę sprzedaży mieszkania?
Do takich negocjacji warto się przygotować – przede wszystkim przeprowadzić audyt techniczny i prawny nieruchomości. Pozwoli to znaleźć solidne argumenty, które mogą przemawiać za obniżeniem ceny. Zasada jest stosunkowo prosta: im więcej wad i niedociągnięć, tym większe pole do obniżek.
Jak targować się o cenę mieszkania?
Inne zasady będą obowiązywać w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, a inne na rynku wtórnym. W tym drugim przypadku najlepiej przygotować się do negocjacji, przeprowadzając wcześniej szczegółowy audyt nieruchomości. Z kolei przed zawarciem umowy z deweloperem dobrze jest przeanalizować m.in. układ mieszkania i z zastanowić się, czy istnieje możliwość szybkiej zapłaty – to elementy, które mogą skłonić go do zejścia z ceny.