Kupując nieruchomość wiele osób koncentruje się głównie na cenie, lokalizacji czy stanie technicznym mieszkania lub działki, zapominając o równie istotnej kwestii, jaką są wady prawne nieruchomości. To one mogą sprawić, że nieruchomość okaże się problematyczna, a czasem wręcz niemożliwa do swobodnego użytkowania czy odsprzedaży. Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem i jak odpowiednio zabezpieczyć transakcje?
Jak uniknąć wad prawnych nieruchomości?
Wada prawna nieruchomości oznacza sytuację, w której prawo własności lub możliwość korzystania z nieruchomości jest ograniczona, sporna albo obciążona na rzecz osób trzecich. Kupno nieruchomości z wadami prawnymi może oznaczać, że możesz nie być jej pełnoprawnym właścicielem i nie możesz nią w pełni dysponować, tak jak zakładałeś.
Aby uniknąć wad prawnych nieruchomości konieczna jest szczegółowa analiza stanu prawnego nieruchomości. W praktyce często spotyka się z sytuacje, gdy osoba sprzedająca nie jest jedynym właścicielem albo nie przeprowadzono postępowania spadkowego. Dociekliwość w przypadku transakcji kupna nieruchomości to podstawa. Nie każda działka nadaje się pod budowę, a nie każdy budynek został wzniesiony zgodnie z prawem. Dlatego warto sprawdzić oprócz księgi wieczystej m.in. też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Aby sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości przede wszystkim musisz posiadać jej numer. Jeżeli posiadasz, wystarczy, że wpiszesz go na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, służącej do elektronicznego przeglądu ksiąg wieczystych nieruchomości (https://ekw.ms.gov.pl/). System wyświetli wszystkie działy księgi (własność, hipoteka, służebność itd.). Kupujący powinien zawsze sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie są ujawnione ograniczone prawa rzeczowe, bowiem mogą one istotnie zmniejszać wartość rynkową nieruchomości.
Zwróć szczególną uwagę na:
- właściciela nieruchomości,
- czy są wpisane hipoteki,
- czy istnieją służebności (np. dożywocie, przejazd, przesył),
- czy widnieją wzmianki – oznaczają one toczące się sprawy lub nowe wnioski, które mogą zmienić stan prawny.
Jakie dokumenty weryfikować przed zakupem?
Zweryfikowanie zapisów w księdze wieczystej to jedna z pierwszych czynności przed zakupem. Warto poprosić o akt notarialny – umowę sprzedaży, darowizny, postanowienie sądu o spadku, akt poświadczenia dziedziczenia czy inny dokument, na którego postawie właściciel nabył nieruchomość.
Księga wieczysta i akt notarialny to podstawowe dokumenty potrzebne do weryfikacji nieruchomości, ale nie jedyne.
Jeżeli kupujemy działkę należy zweryfikować także dokumenty geodezyjno-techniczne jak np. wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, decyzje administracyjne (np. o warunkach zabudowy), pozwolenie na użytkowanie.
Jeżeli na nieruchomości wpisana jest hipoteka, konieczny będzie także dokument z banku określający warunki spłaty i zgody na jej wykreślenie. Unikanie wad prawnych przy zakupie mieszkania polega także na zweryfikowaniu, czy w lokalu nie ma zameldowanych osób trzecich.
Należy także zweryfikować czy brak jest długów (podatki, czynsz, media). Gmina powinna wystawić zaświadczenie o braku zaległości podatkowych, a jeżeli kupujemy mieszkanie to wspólnota lub spółdzielnia wystawi zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem i opłatami eksploatacyjnymi.
Wady prawne nieruchomości nie zawsze są widoczne na pierwszy rzut oka. Często kryją się w dokumentach, których analiza wymaga cierpliwości i wiedzy. Współpraca z kancelaria prawna Warszawa to sposób na zabezpieczenie transakcji nieruchomości.