Tempo rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, zwłaszcza w największych miastach, jest zawrotne, a wraz z nim rośnie liczba pytań dotyczących relacji pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a deweloperem. Jednym z kluczowych zagadnień jest odpowiedzialność za usterki deweloperskie powstające w częściach wspólnych budynku.
W praktyce to właśnie te obszary – klatki schodowe, garaże, instalacje, elewacja czy dach – często wymagają szczególnej kontroli po zakończeniu prac budowlanych. W dzisiejszym artykule wyjaśnimy Państwu, jak wygląda rękojmia za wady w częściach wspólnych, kto ponosi odpowiedzialność za naprawy oraz jakie możliwości działania ma wspólnota mieszkaniowa. Mamy nadzieję, że wyniesiecie stąd Państwo pomocną wiedzę, a w razie jakichkolwiek wątpliwości zapraszamy do kontaktu.
Kto odpowiada za wady w częściach wspólnych?
W momencie, gdy inwestycja zostaje ukończona, a właściciele lokali dokonują odbioru technicznego, wspólnota mieszkaniowa nabywa prawa związane z częściami wspólnymi. Odpowiedzialność za wady w tych obszarach ponosi deweloper – i to zarówno na podstawie gwarancji, jak i przepisów o rękojmi.
Co istotne, rękojmia obejmuje również wady, które nie były widoczne podczas odbioru inwestycji. To oznacza, że wspólnota może zgłaszać je także później, gdy ujawnią się podczas użytkowania budynku. Odpowiedzialność dewelopera rozciąga się na wady fizyczne, takie jak nieszczelny dach, pękające tynki, nierówne posadzki w garażu czy problemy z wentylacją. W praktyce więc to on powinien finansować niezbędne naprawy, zgodnie z zakresem wynikającym z przepisów.
Jak wspólnota może zgłosić usterki?
Procedura zgłaszania wad w częściach wspólnych jest stosunkowo prosta, lecz wymaga staranności i odpowiedniej dokumentacji. Na wstępie ważną rolę odgrywa zarząd wspólnoty, który działa w imieniu wszystkich właścicieli. To on formalnie dokonuje zgłoszenia wady, a nie pojedynczy mieszkańcy.
Zgłoszenie powinno przybrać formę pisemną i zawierać szczegółowy opis wady, jej lokalizację, datę stwierdzenia oraz dokumentację zdjęciową. Często pomocny jest również protokół usterek, który powstaje podczas odbioru części wspólnych. Jeżeli jednak wady ujawnią się później, wspólnota może przygotować kolejny protokół wewnętrzny lub skorzystać z opinii inspektora nadzoru.
Zgłaszanie usterek przez wspólnotę powinno uwzględniać także wyznaczenie rozsądnego terminu ich usunięcia. W praktyce wygląda to następująco:
- określenie zakresu wady i miejsca jej wystąpienia,
- przesłanie zgłoszenia do dewelopera,
- wskazanie oczekiwanego terminu realizacji,
- udostępnienie dostępu do pomieszczeń technicznych lub przestrzeni wymagających napraw.
Warto, aby zarząd wspólnoty zachował korespondencję oraz potwierdzenia wysyłki – może to mieć znaczenie przy ewentualnych sporach.
Ile trwa gwarancja dewelopera?
Każdy deweloper jest zobowiązany udzielić gwarancji na budynek, choć jej długość może różnić się w zależności od inwestycji. W praktyce najczęściej stosowany okres gwarancyjny dla części wspólnych wynosi od 3 do 5 lat. Informacja o długości gwarancji powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej lub w dokumentacji powykonawczej przekazywanej wspólnocie.
Warto jednak pamiętać, że gwarancja to nie jedyna podstawa odpowiedzialności. Równolegle obowiązuje rękojmia za wady w częściach wspólnych, która trwa 5 lat od daty przeniesienia własności lokali na pierwszych nabywców. W przeciwieństwie do gwarancji rękojmia nie wymaga udowodnienia winy dewelopera – wystarczy wykazać istnienie wady fizycznej budynku.
W praktyce oznacza to, że nawet po upływie gwarancji wspólnota nadal może żądać napraw finansowanych przez dewelopera, jeśli wada wynika z błędu budowlanego, projektowego lub niewłaściwego wykonawstwa. To jeden z powodów, dla których tak ważne jest prowadzenie dokładnej dokumentacji i reagowanie na usterki natychmiast po ich wykryciu.
Co zrobić, jeśli deweloper nie usunie usterek?
Zdarza się, że pomimo zgłoszenia wad deweloper nie podejmuje żadnych działań lub wykonuje prace pozorne, które nie prowadzą do rzeczywistej naprawy problemu. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa ma kilka możliwości działania.
Po pierwsze, warto ponowić zgłoszenie, przypominając o wcześniejszej korespondencji i wskazując konsekwencje prawne braku reakcji. Po drugie, można skorzystać z pomocy profesjonalistów – inspektorów budowlanych, rzeczoznawców lub prawników. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa, specjalizująca się w sporach z deweloperami, może przygotować wezwanie do wykonania obowiązków, opinię techniczną lub uczestniczyć w negocjacjach.
Jeśli deweloper nadal pozostaje bierny, wspólnota może:
- zlecić naprawę na koszt i ryzyko dewelopera, powołując się na przepisy o rękojmi,
- skierować sprawę do sądu, żądając wykonania napraw lub zwrotu kosztów,
- dochodzić odszkodowania za szkody powstałe w związku z wadą.
W takich sytuacjach wsparcie prawnika bywa nieocenione. Profesjonalne porady prawne nieruchomości Warszawa lub pomoc specjalisty, jak radca prawny nieruchomości Warszawa, pozwalają ocenić szanse powodzenia sprawy i wybrać właściwą strategię.