W polskim systemie prawnym funkcjonują różne formy władania nieruchomością. Najbardziej pełnym prawem jest własność nieruchomości, jednak przez wiele lat powszechnie stosowano również użytkowanie wieczyste, zwłaszcza w odniesieniu do gruntów publicznych. Choć oba prawa są zbliżone pod względem możliwości korzystania z nieruchomości, różnią się istotnie zarówno charakterem prawnym, czasem trwania, jak i zakresem obowiązków właściciela lub użytkownika wieczystego.
Różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością
Czym różni się użytkowanie wieczyste od własności? Własność daje pełnię praw do nieruchomości. Właściciel może nią swobodnie rozporządzać – zbywać, obciążać, zabudowywać, użytkować bez ograniczeń czasowych, oczywiście w granicach prawa i przeznaczenia terenu.
Natomiast użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, ale pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami do rzeczy. Grunt pozostaje własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a użytkownik wieczysty otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości niemal tak, jak właściciel — jednak przez określony czas, najczęściej 99 lat. Prawo to ma charakter terminowy i wiąże się z koniecznością uiszczania opłaty rocznej, tzw. opłaty za użytkowanie wieczyste.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Czy można przekształcić użytkowanie wieczyste we własność? Odpowiedź na pytanie jest twierdząca. Ustawodawca w ostatnich latach podjął kompleksową reformę systemu użytkowania wieczystego. Najważniejszym krokiem była ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Zgodnie z nią, od 1 stycznia 2019 r. większość użytkowników wieczystych gruntów mieszkaniowych uzyskała z mocy prawa własność gruntu – w zamian opłacając tzw. opłatę przekształceniową (płatną jednorazowo lub w ratach).
W przypadku gruntów komercyjnych lub wykorzystywanych w innych celach nadal istnieje możliwość przekształcenia, jednak odbywa się to na podstawie indywidualnych wniosków i za odpowiednią opłatą ustaloną przez organ publiczny.
Dowiedź się więcej: Analiza prawna umów
Prawa i obowiązki użytkownika wieczystego
Jakie prawa ma użytkownik wieczysty? Do najważniejszych praw użytkownika wieczystego należą:
- korzystanie z nieruchomości oraz jej zagospodarowanie zgodnie z ustalonym celem,
- obciążyć użytkowanie hipoteką, np. w celu zabezpieczenia kredytu,
- możliwość oddania prawa do korzystania z nieruchomości osobom trzecim (np. najem, dzierżawa),
- prawo do uzyskania przedłużenia użytkowania po upływie terminu, o ile istnieje uzasadniony interes użytkownika.
Jednocześnie użytkownik wieczysty ma obowiązek ponoszenia opłat rocznych oraz przestrzegania warunków korzystania określonych umową – w przeciwnym razie organ publiczny może odmówić przedłużenia prawa lub nawet podjąć działania zmierzające do jego rozwiązania.
Sprawdź: Obsługa prawna deweloperów i inwestorów Warszawa
Czy użytkowanie wieczyste można sprzedać?
Tak – wieczyste użytkowanie jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Może być sprzedane, darowane, wniesione aportem do spółki czy obciążone hipoteką. Transakcja taka powoduje przeniesienie uprawnień do korzystania z nieruchomości na kupującego. Przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego, tak samo jak w przypadku sprzedaży prawa własności nieruchomości.
Warto jednak pamiętać, że kupujący przejmuje zarówno prawa, jak i obowiązki użytkownika, w tym związane z opłatami rocznymi oraz ograniczeniami wynikającymi z przeznaczenia nieruchomości. Ponadto każda zmiana właściciela prawa wymaga ujawnienia w księdze wieczystej.
Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa
Użytkowanie wieczyste, choć zbliżone do własności, jest prawem mniej stabilnym i obciążonym większą ingerencją organów publicznych. Dla wielu osób przekształcenie tego prawa we własność stanowiło istotne uproszczenie sytuacji prawnej i finansowej. Każdy posiadacz użytkowania wieczystego powinien dokładnie przeanalizować swoje prawa i obowiązki, a w przypadku planowania sprzedaży czy przekształcenia, skorzystać ze wsparcia jakim są porady prawne nieruchomości Warszawa, udzielone przez profesjonalistę z zakresu prawa nieruchomości. Radca prawny nieruchomości Warszawa pomoże w dopełnieniu wszelkich formalności i przedstawi ścieżkę działania sprzedaży lub przekształcenia użytkowania wieczystego.