Umowa rezerwacyjna

Jakie są najczęstsze problemy związane z umową rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna generalnie uważana jest za dosyć prosty i oczywisty temat. Ale bardzo często przysparza wielu naprawdę istotnych problemów. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, jakie są główne założenia umowy rezerwacyjnej.

Zobacz również: Umowa lokatorska

Umowa rezerwacyjna – czym jest dokładnie?

Definicja umowy rezerwacyjnej znajduje się w art. 29 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z tym przepisem umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Innymi słowy, podpisując umowę rezerwacyjną, mamy pewność, że mieszkanie, które wybraliśmy, zostało dla nas potocznie mówiąc “zaklepane”. 

Umowa rezerwacyjna jest podpisywana najczęściej przed zawarciem umowy deweloperskiej. Warto podkreślić, że nie każdy deweloper daje możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej. Zależy to od polityki biznesowej danego podmiotu. 

Czym jest umowa rezerwacyjna dla dewelopera?

Umowa rezerwacyjna dla dewelopera to prawnie wiążący dokument regulujący kwestie rezerwacji i zakupu nieruchomości w projekcie deweloperskim. Umowa rezerwacyjna nie obliguje potencjalnego kupującego do zakupu nieruchomości. Zawierana jest ona w celu tymczasowego wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedażowej dla innych klientów. Należy podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. 

Oto niektóre z korzyści, które deweloper może uzyskać poprzez umowy rezerwacyjne:

• Płatność opłaty rezerwacyjnej: Deweloper może pobierać opłatę rezerwacyjną od rezerwujących. Opłata rezerwacyjna nie może jednak być wyższa niż 1% ceny nieruchomości. W określonych przypadkach (np. braku pozytywnej decyzji kredytowej) opłata będzie zwracana rezerwującym lub w całości czy części nie będzie podlegała zwrotowi jako wynagrodzenie Dewelopera za czasowe blokowanie sprzedaży lokalu. 
• Lepsza kontrola nad planowaniem: Umowy rezerwacyjne pozwalają deweloperowi na lepsze planowanie procesu budowy i sprzedaży. Dają informacje na temat zainteresowania nieruchomościami w projekcie.
• Zabezpieczenie przed ryzykiem rynkowym: Umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania pozwala deweloperowi ograniczyć ryzyko związanego z brakiem zainteresowania nieruchomościami w projekcie. To pomaga uniknąć sytuacji, w której deweloper miałby trudności ze zbyciem mieszkań po zakończeniu budowy.
• Promocja projektu: Deweloper może użyć podpisanych umów rezerwacyjnych jako narzędzia marketingowego, aby pokazać potencjalnym nabywcom, że projekty cieszą się zainteresowaniem.
• Płynność finansowa: opłata rezerwacyjna dla dewelopera może pomóc w poprawieniu płynności finansowej projektu deweloperskiego, ponieważ wpływają one na przepływ gotówki.

W okresie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper musi regularnie informować rezerwującego o wszelkich modyfikacjach dokonywanych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Te informacje muszą być przekazywane w taki sposób, że rezerwujący jest w stanie jednoznacznie zrozumieć, na czym polegają wprowadzone zmiany.

 

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna nie obliguje żadnej ze stron – ani Ciebie, ani dewelopera – do podpisania umowy deweloperskiej lub umowy kupna-sprzedaży. Chociaż niezawarcie takiej umowy z Twojej winy np. rezygnacja z zakupu może wiązać się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów równoważnych nawet uiszczonej opłacie rezerwacyjnej.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej z deweloperem ma sens m.in. w przypadku, gdy nie jesteś jeszcze w pełni przekonany, czy chcesz zakupić określony dom lub mieszkanie, ale jednocześnie widzisz, że na rynku nieruchomości może pojawić się duże zainteresowanie tym konkretnym lokum. W takiej sytuacji umowa rezerwacyjna daje Ci dodatkowy czas, aby podjąć rozważną decyzję dotyczącą przyszłej transakcji.

Zainteresowani kupnem często także decydują się na podpisanie umowy rezerwacyjnej  w przypadku gdy oczekują na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Kiedy jest ona zbędna?

Natomiast gdy posiadasz gotówkę lub wiesz, że otrzymasz kredyt hipoteczny i jesteś pewny, że chcesz dokonać transakcji, umowa rezerwacyjna może być zbędna. W takiej sytuacji najlepiej jest od razu przejść do podpisania umowy deweloperskiej. Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie daje gwarancji, że deweloper sprzeda Ci mieszkanie.

Kredyt hipoteczny, a umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest bezpieczną opcją, gdy staramy się o kredyt hipoteczny nieruchomości. Umowa rezerwacyjna jest podpisywana na czas określony, a w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.

Dużo umów rezerwacyjnych zawieranych jest po to, żeby na ich podstawie klient mógł pójść do banku i uzyskać promesę udzielenia kredytu. Jeżeli taką promesę uzyska, to wtedy zawrze stosowną umowę ze sprzedającym czy z deweloperem na zakup mieszkania, czy domu. Jeżeli zawieramy umowę rezerwacyjną, deweloper może (ale nie musi) wymagać uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W przypadku jeżeli bank nie udzieli nam kredytu, deweloper zobowiązany jest zwrócić opłatę rezerwacyjną.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.

Według obowiązujących przepisów umowa rezerwacyjna powinna zawierać:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile taka opłata została przewidziana przez strony;
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Na co zwrócić szczególną uwagę przed zawarciem umowy rezerwacyjnej nieruchomości?

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej nieruchomości, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów.

• Okres trwania umowy rezerwacyjnej
  Ważnym aspektem jest okres obowiązywania rezerwacji, który powinien uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej przez rezerwującego, zgodnie z przepisami.
• Opłata rezerwacyjna
  Istnienie tej opłaty zależy od uzgodnień Stron. Według przepisów prawa wysokość opłaty w przypadku umów z deweloperem nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego wskazanej w prospekcie informacyjnym. Jeśli zdecydujesz się na podpisanie odpowiedniej umowy rezerwacyjnej z deweloperem, opłata ta będzie traktowana jako część płatności za mieszkanie. Jednocześnie w takiej sytuacji deweloper ma obowiązek przelać otrzymaną kwotę na mieszkaniowy rachunek powierniczy przeznaczony dla przedsięwzięcia deweloperskiego  w ciągu maksymalnie 7 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej.

Opłata rezerwacyjna powinna zostać natychmiast zwrócona w następujących przypadkach:

• Jeśli rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej.
• Jeśli deweloper wprowadzi zmiany w informacjach zawartych w prospekcie lub jego załącznikach bez wcześniejszego poinformowania Cię o tym.
• Jeśli deweloper nie spełnia swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej (w takim przypadku opłata powinna zostać zwrócona w podwójnej wysokości).
• Jeśli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, poprzedzającej umowę sprzedaży (czyli w sytuacji gdy nie jest zawierana umowa deweloperska) zgłosisz wady mieszkania w protokole odbioru i zdecydujesz się nie podpisywać umowy przenoszącej własność mieszkania (w takim przypadku opłata powinna zostać zwrócona w podwójnej wysokości).

Umowa rezerwacyjna powinna być zwięzła i prosta. Umowa rezerwacyjna nie wymaga, aby umieszczać w niej wszelkie elementy z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, wystarczające jest zawarcie prostych zobowiązań. 

W razie wątpliwości w zakresie spraw na rynku nieruchomości oferujemy profesjonalne doradztwo prawne w sprawach finansowych. Pomożemy podjąć Ci jak najlepszą decyzję.

Jakie są praktyki deweloperów i nabywców zakresie stosowania umowy i jakie są najczęstsze błędy jeśli chodzi o umowy rezerwacyjne?

Wydawałoby się, że umowa rezerwacyjna jest dosyć prostą umową, ale błędów w tych umowach niestety często jest całe mnóstwo. W dużej mierze prawdopodobnie wynika to z niezrozumienia przedmiotu umowy. Najczęściej powtarzającymi się błędami w umowach rezerwacyjnych są zapisy takie jak w umowach przedwstępnych, czyli zobowiązania do zakupu, czy sprzedaży lokalu, mieszkania lub domu. Pobiera się nie opłatę rezerwacyjną a zadatek, tytułem przyszłego zakupu, a przecież nie to jest przedmiotem umowy rezerwacyjnej. Skutkiem umowy nie ma być zakup lokalu, jej skutek to tylko i wyłącznie powstrzymanie się ze sprzedażą, a jednak kupujący i sprzedający na rynku wtórnym, ale też i deweloperzy czy pośrednicy, którzy dostarczają te umowy, często mają błędne wzory umów rezerwacyjnych. Umowy zawierają zapisy dotyczące zobowiązania o kupnie mieszkania, czego absolutnie mieć nie powinny, przynajmniej te na rynku pierwotnym. Zobowiązanie do sprzedaży – zakupu może znaleźć się w umowach rezerwacyjnych na rynku wtórym, ale wtedy nie jest to już umowy rezerwacyjna, tylko umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej, która musi posiadać inne konieczne elementy. Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu umowy z deweloperem przed jej podpisaniem? Jesteśmy do twojej dyspozycji.

Pamiętajmy o jednej z najważniejszych zasad: Tytuł umowy nie świadczy o umowie!

Umowa rezerwacyjna mieszkania a umowa przedwstępna

Są to zupełnie inne umowy i mają różne cele. W skrócie:

Zawarcie umowy rezerwacyjnej pozwala klientowi zarezerwować na czas określony wybraną przez niego nieruchomość i prowadzi do czasowego wyłączenia jej z oferty dewelopera. W niektórych przypadkach, wycofanie się może wiązać się z pewnymi kosztami finansowymi. Ponadto, na podstawie umowy rezerwacyjnej nie można uzyskać kredytu hipotecznego, a jedynie promesę tego kredytu.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje jeszcze przejścia prawa własności nieruchomości na kupującego, a zawiera jedynie zobowiązania do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży. Jest to umowa wiążąca dla obu stron, co oznacza, że wycofanie się z niej może skutkować konsekwencjami finansowymi. Ważnym aspektem umowy przedwstępnej jest możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny na jej podstawie. Na rynku pierwotnym umowa przedwstępna z osobą fizyczną, zastąpiona została umową deweloperską od czasu zakończenia budowy.

Umowa rezerwacyjna – pomoc prawna

Umowa rezerwacyjna dotyczy i jest szczególnie popularna w przypadku nabywania nowych nieruchomości od deweloperów na rynku pierwotnym. Chociaż jej zawarcie nie jest obligatoryjne, często stanowi pierwszy krok przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Jeśli jesteś zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej lub umowy deweloperskiej, warto skorzystać z usług doświadczonej kancelarii prawnej, takiej jak kancelaria prawna nieruchomości GKRadcowie. Jako specjaliści posiadamy szeroką wiedzę w tym temacie i doskonale znamy specyfikę umów tego rodzaju.

Dodatkowo oferujemy wsparcie w negocjacjach z deweloperem. Skorzystaj z usług kancelarii GKRadcowie, aby mieć pewność, że Twoja umowa rezerwacyjna oraz umowa deweloperska, jest solidna i zabezpiecza Twoje interesy.

Najczęściej zadawane pytania

Umowa przedwstępna zadatek czy zaliczka?

Zadatek i zaliczka nie są tym samym, a stanowią dwie inne formy zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej. Zarówno przy zaliczce, jak i zadatku pieniądze są wpłacane jeszcze przed wykonaniem umowy. Jakie są więc między nimi różnice?

Różnice między zadatkiem a zaliczką:

• Zadatek ma charakter odszkodowawczy. W przypadku niewykonania umowy przez kupującego z własnej winy, traci on wpłacony zadatek. Jeżeli zaś do podpisania umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty wpłaconej tytułem zadatku. 
• Zaliczka nie ma charakteru odszkodowawczego. W przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron wpłacona zaliczka podlega zwrotowi na rzecz kupującego. Wobec czego zaliczka nie stanowi zabezpieczenia dla stron na wypadek niewykonania umowy. 

W praktyce, w przypadku zakupu nieruchomości, najczęściej stosuje się zadatek. Ma to na celu zapewnienie większej ochrony obu stronom umowy.

Co powinien zawierać wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania? Umowa rezerwacyjna domu i mieszkania

Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania powinien zawierać:

• Dane stron umowy, czyli rezerwującego (kupującego) i sprzedającego (właściciela mieszkania).
• Dokładny opis nieruchomości, której dotyczy rezerwacja, w tym adres i ewentualnie numer mieszkania, powierzchnię, rozkład pomieszczeń. 
• Cenę danego mieszkania.
• Kwotę opłaty rezerwacyjnej oraz warunki jej zwrotu lub zaliczenia na poczet ceny zakupu.
• Czas trwania umowy rezerwacyjnej.
• Warunki rozwiązania umowy rezerwacyjnej.
• Informacje na temat kosztów umowy rezerwacyjnej i ewentualnych dodatkowych opłat.
• Inne istotne warunki i zapisy, takie jak warunki finansowania zakupu, ewentualne obowiązki stron.

Warto również zaznaczyć, że wzór umowy rezerwacyjnej może różnić się w zależności od praktyk danego rynku nieruchomości i indywidualnych uzgodnień między stronami.

Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi? Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi zgodnie z obecnymi przepisami, gdy:

1. Umowa rezerwacyjna zawiera klauzulę przewidującą taką możliwość.
2. Rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej.
3. Deweloper wprowadzi zmiany w informacjach zawartych w prospekcie lub jego załącznikach bez wcześniejszego poinformowania o tym rezerwującego. 
4. Deweloper nie spełnia swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej.
5. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, poprzedzającej umowę sprzedaży (czyli w sytuacji gdy nie jest zawierana umowa deweloperska) zgłoszone zostaną wady mieszkania w protokole odbioru i zdecydujesz się nie podpisywać umowy przenoszącej własność mieszkania. 

Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej?

Jeżeli do podpisania umowy przyrzeczonej nie może dojść na skutek winy właściciela nieruchomości, wówczas należy skierować do właściciela nieruchomości pismo z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i jednocześnie wezwać go do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W wezwaniu należy wyznaczyć termin, w jakim właściciel nieruchomości ma dokonać zwrotu. Jeżeli mimo wezwania właściciel nie zapłacił, należy skierować sprawę do sądu. 

Umowa rezerwacyjna – na co uważać podpisując umowę rezerwacyjną?

Umowa deweloperska i akt przeniesienia własności często są poprzedzone umową rezerwacyjną. Jak taka umowa powinna wyglądać? Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie. Umowa rezerwacyjna domu czy mieszkania powinna być dokładnie przeczytana przed podpisaniem. Przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej mieszkania należy zwrócić uwagę na:

• Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej, czyli na jak długo jest rezerwacja mieszkania.
• Konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej, w tym możliwe kary finansowe.
• Koszty umowy rezerwacyjnej, w tym wysokość opłaty umowy rezerwacyjnej.
• Definicje i obowiązki stron umowy.

Treść umowy rezerwacyjnej może różnić się w zależności od rodzaju nieruchomości (dom, mieszkanie, działka). Warto wziąć pod uwagę swoje indywidualne potrzeby i warunki transakcji przed jej podpisaniem. Warto pamiętać, że rozwiązanie umowy rezerwacyjnej może różnić się w praktyce w zależności od podpisanej umowy rezerwacyjnej. Szczególną uwagę należy zwrócić na konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej, jakie są określone w treści umowy rezerwacyjnej i to, jakie prawa i obowiązki posiadają strony umowy rezerwacyjnej.

Wynajem mieszkania, jaka umowa? Umowa rezerwacyjna a najem

W przypadku wynajmu mieszkania zwykle nie stosuje się umowy rezerwacyjnej ani opłaty rezerwacyjnej, ale zawiera umowę najmu, która reguluje kwestie wynajmu na stałe lub określony czas. Umowa ta może być zawarta w formie pisemnej lub ustnej, ale zaleca się sporządzanie jej na piśmie, aby uniknąć późniejszych nieporozumień. Umowa dotyczy najmu i określa prawa i obowiązki wynajmującego (właściciela mieszkania) oraz najemcy (osoby wynajmującej mieszkanie). Umowa ta nie zawiera zazwyczaj zapisów dotyczących opłaty rezerwacyjnej ani zadatku, może jednak zawierać postanowienia co do kaucji. 

Umów się na konsultację

Tagi: deweloper, nieruchomości, prawnik, umowarezerwacyjna