Jak przygotować umowę o roboty budowlane? Pięć postanowień dla wykonawcy

Umowa o roboty budowlane to dokument, który reguluje zasady współpracy między inwestorem a wykonawcą. Aby zapewnić ochronę interesów obydwu stron, należy zadbać o odpowiednie postanowienia i szczegóły w umowie. Poznaj pięć istotnych postanowień, które powinny znaleźć się w umowie o roboty budowlane dla wykonawcy i inne kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę.

Kluczowe postanowienia w umowie o roboty budowlane dla wykonawcy

Co zawrzeć w umowie o roboty budowlane z wykonawcą? Podstawą każdej umowy budowlanej są postanowienia, które określają warunki współpracy. Warto zwrócić uwagę na szczegóły dotyczące obowiązków wykonawcy i inwestora, zakresu prac i terminów realizacji.

Dobrze sformułowana umowa może uchronić wykonawcę przed nieprzewidzianymi problemami i sporami, a zwłaszcza przed karami umownymi.

Pięć istotnych postanowień w umowie budowlanej dla wykonawcy:

• Zakres prac

Kluczowym elementem umowy o roboty budowlane jest precyzyjne określenie zakresu prac. Umowa powinna zawierać szczegółowy opis wszystkich zadań, jakie mają zostać wykonane przez wykonawcę. Dzięki temu unikniesz nieporozumień i sporów dotyczących zakresu obowiązków.

• Terminy realizacji

Drugim istotnym postanowieniem są terminy realizacji prac. Umowa budowlana powinna jasno określać daty rozpoczęcia i zakończenia robót, a także ewentualne etapy pośrednie. Należy też uwzględnić klauzule dotyczące ewentualnych kar za opóźnienia, aby zabezpieczyć się przed niewywiązywaniem się z terminów przez inwestora.

• Wynagrodzenie

Trzecim ważnym elementem umowy są postanowienia dotyczące wynagrodzenia wykonawcy. Należy określić wysokość zapłaty, sposób jej wypłaty oraz terminy płatności. Warto również przewidzieć i uwzględnić zawczasu klauzule dotyczące dodatkowych kosztów, które mogą pojawić się w trakcie realizacji prac.

• Gwarancje i rękojmie

Czwartym kluczowym postanowieniem są zapisy dotyczące gwarancji i rękojmi. Umowa powinna precyzować, jakie gwarancje wykonawca udziela na wykonane prace oraz jak długo będą one obowiązywać. Dodatkowo warto uwzględnić klauzule dotyczące ewentualnych napraw gwarancyjnych oraz procedur reklamacyjnych.

• Odpowiedzialność wykonawcy

Piątym istotnym elementem umowy są postanowienia dotyczące odpowiedzialności wykonawcy. Umowa powinna jasno określać, za co wykonawca ponosi odpowiedzialność oraz jakie są jego obowiązki w przypadku wystąpienia problemów podczas realizacji prac. Należy również uwzględnić klauzule dotyczące ubezpieczenia wykonawcy, a także ewentualnych kar umownych.

Co powinien zawierać kontrakt budowlany w kontekście obowiązków wykonawcy?

Kontrakt budowlany powinien szczegółowo określać obowiązki wykonawcy, a obejmują one:

• Zabezpieczenie terenu budowy. 
• Sprawdzenie poprawności otrzymanej dokumentacji projektowej, a także zgłoszenie wszelkich okoliczności mogących utrudnić realizację robót.
• Realizacja inwestycji, która musi być wykonana zgodnie z umową, projektem oraz przepisami prawa budowlanego.
• Przekazanie ukończonego obiektu.

Klauzule umowy budowlanej chroniące wykonawcę

W umowie budowlanej warto uwzględnić klauzule, które będą chronić wykonawcę przed nieprzewidzianymi problemami. Przykładem takich klauzul mogą być szerokie postanowienia dotyczące siły wyższej, które zwalniają wykonawcę z odpowiedzialności za opóźnienia spowodowane przez czynniki niezależne od niego. Istnieją także i inne klauzule chroniące wykonawcę, które indywidualnie ustalić pomoże obsługa prawna deweloperów Warszawa.

Najczęstsze postanowienia dotyczące wynagrodzenia wykonawcy

W przypadku umowy o roboty budowlane zazwyczaj występują dwie podstawowe formy wynagrodzenia, tj.:

• Wynagrodzenie ryczałtowe, uregulowane w art. 632 k.c., które zakłada ustalenie kwoty wynagrodzenia z góry. Dla wykonawcy taki model wiązać się może z ryzykiem. Jeśli na początkowym etapie nie uwzględni on wszystkich niezbędnych czynności lub materiałów potrzebnych do realizacji umowy albo jeśli zewnętrzne okoliczności spowodują wzrost kosztów, które powinien był on przewidzieć – to w przypadku wzrostu takich kosztów wykonawca może zablokować sobie możliwość żądania wyższego wynagrodzenia.
• Wynagrodzenie kosztorysowe, uregulowane w art. 629 k.c. Ustalane jest ono na podstawie sporządzonego przez wykonawcę kosztorysu, czyli zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów zużycia niezbędnych materiałów. Kosztorys ten co do zasady powinien być sporządzony przed zawarciem lub przy zawarciu umowy, a nie po jej wykonaniu. Te wariant wynagrodzenia stosowany jest w przypadku złożonych, wieloetapowych inwestycji.

W związku z tym, że prawo nie narzuca sposobu ustalenia wynagrodzenia, to w praktyce spotyka się też model mieszany wynagrodzenia ryczałtowego i kosztorysowego. W takim wypadku wykonawca, podobnie jak w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego, może sporządzić zestawienie robót oraz oszacować koszty materiałów – i na tej podstawie strony ustalają wysokość wynagrodzenia. Jednocześnie można zastrzec, że wynagrodzenie może się zmienić, ale nie może przekroczyć określonej z góry ustalonej kwoty.W każdym z wariantów warunki wynagrodzenia powinny być przejrzyste i jasno określone w umowie. 

Postanowienia dotyczące terminu realizacji robót budowlanych

Terminy realizacji robót budowlanych są kluczowym elementem umowy. Należy jasno określić daty:

Strony w umowie powinny określić wszelkie istotne terminy, m.in.:

• termin przekazania terenu budowy,
• termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę,
• termin odbioru końcowego robót.

Zapisy umowy o roboty budowlane regulujące kwestie gwarancji i rękojmi

Gwarancje i rękojmie są ważnym elementem umowy budowlanej, bo na długo mogą wiązać strony umowy po jej wykonaniu. Należy precyzyjnie określić, czy i jakich gwarancji wykonawca udziela na wykonane prace oraz jak długo będą one obowiązywać. Potrzebne mogą być i klauzule dotyczące ewentualnych napraw gwarancyjnych oraz procedur reklamacyjnych.

Przykłady postanowień umowy budowlanej 

Jakie informacje i elementy na pewno powinny znaleźć się w umowie budowlanej, aby była ona ważna? Są to przede wszystkim następujące wzajemne zobowiązania stron:

• zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu,
• zobowiązanie się wykonawcy, że wykonanie obiektu nastąpi zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (np. przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu)
• zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
• zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Ponadto w umowie strony wskazują zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście, a które za pomocą podwykonawców. Warto również uwzględnić klauzule, które będą chronić wykonawcę przed nieprzewidzianymi problemami. Reasumując, umowa o roboty budowlane to skomplikowany, ale kluczowy dokument, który reguluje zasady współpracy między inwestorem a wykonawcą. 

Aby zapewnić ochronę interesów wykonawcy, należy zadbać o odpowiednie postanowienia i szczegóły w umowie. Jeżeli potrzebujesz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu umowy budowlanej, to kancelaria prawna nieruchomości Warszawa świadczy specjalistyczne usługi prawne w tym zakresie.

Zobacz również: Co musi zawierać dokumentacja budowlana według prawa?