Planujesz zakup mieszkania od dewelopera? Sprawdź umowę deweloperską zanim ją podpiszesz.
Zawarcie umowy deweloperskiej niesie ze sobą zobowiązania i wieloletnie konsekwencje natury finansowej i prawnej, dlatego ogromne znaczenie ma jej weryfikacja. Nim dojdzie do podpisania umowy warto zweryfikować umowę samodzielnie lub skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który wskaże punkty potencjalnie niekorzystne dla nabywcy lub wymagające renegocjacji z deweloperem.
Zapoznaj się ze wskazówkami i dowiedz się, na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, czego nie powinna zawierać umowa deweloperska, a co jest ryzykowne z Twojego punktu widzenia?
Kiedy zawiera się umowę deweloperską?
Deweloper zobowiązany jest zawrzeć z Tobą (konsumentem) umowę deweloperską, jeżeli zobowiązuje się do wybudowania lokalu lub budynku w trakcie trwania budowy. Nie ma tutaj znaczenia z jakich środków deweloper realizuje inwestycję oraz zakres budowy, tj. czy buduje jeden dom jednorodzinny, dom jednorodzinny dwulokalowy, czy budynek z wieloma lokalami.
Umowy deweloperskiej deweloper nie zawiera na lokal użytkowy lub po zakończeniu budowy, ale także z przedsiębiorcą. W przypadku przedsiębiorcy jednoosobowego, jeżeli lokal mieszkalny lub budynek nabywane są na cele związane z jego działalnością gospodarczą. Ponadto umowy deweloperskiej nie zawierają spółdzielnie mieszkaniowe, które realizują i zbywają lokale na podstawie umowy o budowę lokalu w trybie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nowa czy stara umowa deweloperska?
Z dniem 1 lipca 2022 roku w życie weszła Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, powszechnie nazywana Nową Ustawą Deweloperską, która jednocześnie uchyliła dotychczasową ustawę z 2011 roku.
Ale? zgodnie z przepisami przejściowymi Nowej Ustawy Deweloperskiej, jeżeli deweloper przed 1 lipca 2022 roku zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską dla inwestycji lub zadania wydzielonego w ramach inwestycji, to do tej inwestycji lub odpowiednio zadania przez kolejne 2 lata stosuje się przepisy poprzedniej ustawy deweloperskiej. Czyli także umowa deweloperska będzie zawierana na starych zasadach!
Różnica między starą a nową umową deweloperską?
Tzw. stara umowa deweloperska, czyli zawierana na podstawie ustawy z 2011 roku, to przede wszystkim:
- brak ochrony wpłaconych środków przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
- harmonogram wpłat, który może wyznaczać konkretne daty, a nie faktyczną realizację danego etapu budowy
- inna procedura odbioru bez dodatkowych praw do odstąpienia przez nabywcę
- pełna ochrona nabywcy na podstawie przepisów o rękojmi za wady przy sprzedaży.
Niestety Nowa Ustawa Deweloperska wyłączyła odpowiedzialność dewelopera na podstawie tzw. rękojmi. Tym samym pozostawiając roszczenia nabywcy na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego w zakresie należytego wykonania umowy oraz ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Niemniej nowe przepisy to także nowa bardzo rozbudowana procedura odbioru lokalu lub domu, która daje nabywcy dodatkowe prawa w zakresie odstąpienia od umowy deweloperskiej, czy usuwania usterek na koszt dewelopera.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Przepisy
Przede wszystkim sprawdź, czy do Twojej umowy zastosowano przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej czy poprzedniej ustawy, co istotnie wpływa na treść umowy i Twoje prawa.
Przedmiot umowy deweloperskiej
Chociaż wydaje się to oczywiste, to należy upewnić się w zakresie przedmiotu umowy deweloperskiej, czyli tego co kupujesz. Szczególnie jeżeli planujesz zakup budynku jednorodzinnego. W praktyce budynki sprzedawane są w różnych formach prawnych np. jako lokal mieszkalny w budynku jednorodzinnym dwulokalowym lub czasami nawet jednolokalowym. Chociaż może Ci się wydawać, że przecież kupujesz dom, to o ile nie kupujesz działki zabudowanej domem, to musisz być świadomy, że prawnie nabywasz lokal z udziałami w części wspólnej np. w działce, dachu, ścianach czy instalacjach, a jakiekolwiek zmiany, przebudowy, czy dobudowa chociażby budynku gospodarczego czy garażu będzie wymagała zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie wspominając już o większych remontach, które mogą się pojawić za kilka lat. Chyba, że odpowiednie prawa i pełnomocnictwa zapewnisz sobie w umowie przenoszącej własność.
Jeżeli natomiast przedmiotem umowy jest działka zabudowana domem jednorodzinnym, to warto sprawdzić, czy ta działka już została wydzielona i czy istnieje, czy deweloper planuje tego dokonać na późniejszym etapie. Tego typu podziały w trakcie lub nawet po zakończeniu budowy nie są rzadkością, ale niekiedy nie są możliwe i organy odmawiają wydania decyzji podziałowych. Skutkuje to niemożnością wykonania umowy deweloperskiej, zwiększonymi kosztami kredytu hipotecznego, a w najlepszym razie wydłużeniem terminów i konieczności ?przerabiania? dokumentów z umowy na dom, na nabycie lokalu z udziałem w części wspólnej, co ograniczy Twoje prawa do nieruchomości. W najgorszym przypadku będziesz musiał odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłaconych środków!
Miejsce postojowe i komórka
Jeżeli wraz z mieszkaniem planujesz nabyć miejsce postojowe i komórkę, to zadbaj, aby oba te przedmioty znalazły się w umowie deweloperskiej i korzystały z pełnej jej ochrony. Pomimo, że wydaje nam się to oczywiste, to w przypadku inwestycji, do których stosuje się poprzednią ustawę deweloperską, a miejsce postojowe czy komórka znajdują się w odrębnym lokalu użytkowym ? garażu, deweloper na ich sprzedaż nie musi zawierać z Tobą umowy deweloperskiej. Może w takim wypadku zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży i to nawet w zwykłej formie pisemnej! Wtedy taki zakup nie korzysta z ochrony ustawy deweloperskiej.
Nie dotyczy to sytuacji, kiedy miejsce postojowe lub komórka nabywane są w oparciu o nowe przepisu lub kiedy stanowią tzw. część wspólną budynku, czyli de facto nabywasz prawo do wyłącznego korzystania z nich.
Zwróć uwagę, że jeżeli miejsce postojowe czy komórka nie stanowią udziału w odrębnym lokalu, a to co nabywasz to prawo do wyłącznego korzystania z nich, to nie sprzedasz samego miejsca postojowego czy komórki. Natomiast jak najbardziej będziesz mógł je wynająć.
Podwyższenie ceny
Obecnie już prawie każda umowa deweloperska zawiera tzw. klauzule waloryzacyjne, czyli postanowienia, na podstawie których cena lokalu lub domu może zmaleć, ale także wzrosnąć i to czasami znacząco. Zazwyczaj umowy zawierają dwa takie przypadki:
- zmiana wysokości podatku VAT
- zmiana powierzchni powykonawczej, czyli większy lub mniejszy lokal w rzeczywistości niż wynika to z projektu.
O ile oba przypadki są jak najbardziej zgodne z prawem i zasadne, to zmiana ceny lub zmiana powierzchni nabywanego domu lub lokalu, powinny uprawniać Cię do odstąpienia od umowy deweloperskiej, gdyż nie musisz się godzić na otrzymanie innego ?towaru? niż rzeczywiście kupiłeś.
Terminy
Zwróć uwagę na terminy realizacji inwestycji, odbioru lokalu, ale także zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu czy domu. Chociaż przepisy nie ograniczają tych terminów, jak również czasokresu pomiędzy nimi, to warto, aby od zakończenia inwestycji do odbioru, a następnie przeniesienia własności był jak najkrótszy termin. To pozwoli Ci chociażby zaoszczędzić na kosztach kredytu hipotecznego np. z tytułu ubezpieczenia do czasu ustanowienia hipoteki na lokalu czy podwyższonej marży. Natomiast trzeba pamiętać, że deweloper także potrzebuje odpowiedniego czasu, aby przygotować wszelkie formalności i zorganizować proces przenoszenia własności.
Kary umowne
W przypadku umów deweloperskich na starych przepisach deweloper nie był zobowiązany do ustanawiania w umowie kar umownych należnych Ci np. w przypadku opóźnienia w realizacji inwestycji, odbioru czy przeniesienia własności. W wypadku braku kar umownych, jedynymi roszczeniami są ogólne roszczenia odszkodowawcze, o ile poniosłeś jakąś szkodę np. koszt wynajmowanego lokalu, zwiększone koszty kredytu itp. Dlatego warto, aby umowa deweloperska zawierała takie kary, co działa prewencyjnie na zapobieganie opóźnieniom.
W umowach na nowych przepisach, brak kar powoduje powstanie roszczeń z tzw. ustawowego prawa rekompensaty, równego ustawowym odsetkom za opóźnienie w płatności.
Ponadto postanowienia umowy deweloperskiej, w tym dotyczące zakresu kar umownych muszą być symetryczne. Deweloper nie może nałożyć na Ciebie więcej kar umownych niż sam jest zobowiązany zapłacić. Niedopuszczalne jest także, ograniczanie kar umownych do określonego procentu np. 4% wartości lokalu, co stanowi tzw. klauzulę abuzywną.
Pełnomocnictwa, zgody, upoważnienia
W celu sprawnej realizacji inwestycji, ale niekiedy także uzasadnionej chęci odzyskania części nakładów np. na infrastrukturę mediów (wodociąg, kanalizacja) czy drogi, deweloperzy w umowach zawierają zobowiązania do udzielenia im pomocnictwa, zgód czy upoważnień np. do ustanawiania służebności, dokonywania podziałów, określania sposobu korzystania z części wspólnych, wyrażenia zgód na przyłączenia do instalacji itp. Jest to jak najbardziej uzasadnione działanie, niemniej tego typu pełnomocnictwa czy zgody winny być szczegółowo opisane w umowie deweloperskiej, abyś miał pełną świadomość na co się zgadzasz i co możesz zastać przy odbiorze lokalu lub już nawet po przeniesieniu własności. Także żebyś wiedział czy i kto oprócz Ciebie lub współwłaścicieli budynku, może korzystać z drogi, placu zabaw czy mediów.
Pamiętaj – każda inwestycja jest inna. Ma swój specyficzny charakter i cechy, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w umowie deweloperskiej. Powyżej podałem tylko przykładowe i powtarzające się elementy umów deweloperskich, na które warto zwrócić uwagę. Natomiast Twoja umowa może wymagać dodatkowych zapisów, wynikających ze szczególnych cech inwestycji np. zakup udziałów w drodze, zakup udziałów w sieci wodno-kanalizacyjnej czy specyficznych służebności.
Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny)
Ze względu na złożoność i ważność dokumentu, jakim jest kilkudziesięciostronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, warto rozważyć skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia. W ramach przygotowania do przystąpienia do umowy warto jest też zweryfikować samego dewelopera oraz stan prawny nieruchomości.
Zlecając sprawdzenie dokumentów prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości, mamy pewność, że informacje zostaną w prawidłowy sposób przeanalizowane a wszelkie ryzyka zostaną zidentyfikowane i zostaniesz o nich poinformowany/a a także określony zostanie dalszy sposób postępowania.
Jesteśmy Kancelarią Prawną, która od wielu lat specjalizuje się w rynku deweloperskim i nieruchomościach. Braliśmy udział w realizacji ponad setek inwestycji deweloperskich i znamy ich bolączki, ale także uwarunkowania i możliwości rynkowe.