Granice działek, odprowadzanie wody, hałas, dym, drzewa wyrastające ponad ogrodzenie czy kwestie dostępu do drogi – to tylko niektóre przykłady sytuacji, w których dobre relacje sąsiedzkie mogą szybko przerodzić się w poważny problem prawny. Konflikty sąsiedzkie są nieuniknionym elementem życia społecznego, ale nie zawsze muszą prowadzić do wieloletnich wojen „o miedzę” czy uporczywych procesów. Jak sobie z nimi poradzić od strony prawnej?
Jak rozwiązać spór z sąsiadem zgodnie z prawem?
Spory sąsiedzkie można rozwiązywać na różne sposoby – od najprostszych, polubownych, aż po formalne działania przed sądem. Najczęstsze przyczyny sporów sąsiedzkich wiążą się z naruszeniem zasad współposiadania. Na uwadze należy mieć, że przepisy prawa sąsiedzkiego, a tak naprawdę przepisy kodeksu cywilnego czy innych ustaw jak ustawa prawo budowlane, należy interpretować z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.
Pierwszym krokiem powinno być spokojne przedstawienie problemu i próba dojścia do porozumienia. Jeżeli rozmowa nie pomaga, warto skorzystać z mediacji – zarówno nieformalnej (np. przy udziale zarządu wspólnoty), jak i formalnej, prowadzonej przez zawodowego mediatora. Mediacja jest tańsza i szybsza niż proces sądowy. Jednak mediacje w sporach sąsiedzkich mogą mieć miejsce jedynie wtedy gdy obie strony wyrażą na to zgodę.
Jeśli problem dotyczy np. hałasu, odpadów, zanieczyszczeń – można zawiadomić odpowiednie instytucje – straż miejską, policję, Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska, a w sprawach budowlanych powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.
Jeżeli spór nadal trwa, możliwe jest także rozstrzygnięcie go na drodze sądowej.
Jakie są najczęstsze konflikty sąsiedzkie?
Konflikty sąsiedzkie mogą mieć różne źródła – od sporów o granice działek, przez korzystanie z nieruchomości, aż po immisje (np. hałas, zapachy czy dym). W polskim systemie prawnym regulują je przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego, ustawy prawo budowlane, a także przepisy administracyjne i lokalne. Najczęstsze konflikty sąsiedzkie to:
- spory o granice nieruchomości (w tym płoty i ogrodzenia),
- immisje sąsiedzkie,
- spory dotyczące urządzeń i służebności (np. korzystanie z drogi, przejście przez cudzą działkę),
- nasadzenia drzew i krzewów blisko granicy,
- korzystanie z części wspólnych, parkowanie, remonty (w budynkach wielolokalowych).
Czy można pozwać sąsiada za hałas?
Jak najbardziej można. Zgodzie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Immisje to szeroka kategoria naruszeń prawa własności, obejmująca hałas, dym, zapachy, światło czy odprowadzanie wody. Jeśli oddziaływania przekraczają przeciętną miarę, właściciel ma prawo wnieść pozew o immisje do sądu. W pozwie możemy żądać:
- zaniechania immisji
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem
- a dodatkowo – jeśli powstała szkoda – odszkodowania
Sąd weryfikuje, czy zachowania pozwanego przekraczają granice zwykłego korzystania z nieruchomości i czy powodują realne zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiada. Istotne są fakty, skala i powtarzalność oddziaływań.
Profesjonalna pomoc prawnika może znacznie ułatwić rozwiązanie konfliktów sąsiedzkich, ale też pozwoli uniknąć kosztownych błędów. Kancelaria prawna Warszawa pomaga w sprawach dotyczących nieruchomości, w tym związanych ze sporami sąsiedzkimi.