Dostęp do drogi publicznej jest jednym z kluczowych warunków korzystania z nieruchomości. Zdarzają się jednak sytuacje, w których właściciel działki nie ma bezpośredniego dostępu do drogi – zarówno publicznej, jak i prywatnej, przez którą mógłby legalnie przejechać. W takich przypadkach z pomocą przychodzi instytucja służebności drogi koniecznej. Poniżej wyjaśniamy, czym jest to prawo, kiedy można je ustanowić, jak przebiega procedura oraz z jakimi kosztami należy się liczyć.
Kiedy powstaje służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej korzystanie z gruntu sąsiada w zakresie niezbędnym do zapewnienia tego dostępu. Jej podstawą prawną jest art. 145 Kodeksu cywilnego.
Prawo to powstaje w sytuacji, gdy:
- nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej,
- istniejące połączenie z drogą publiczną jest niewystarczające do racjonalnego korzystania z nieruchomości (np. wąska ścieżka uniemożliwia dojazd samochodem),
- ustanowienie służebności jest konieczne dla prawidłowego gospodarowania nieruchomością.
Ważne jest, że służebność drogi koniecznej nie powstaje samoczynnie – musi zostać ustanowiona w drodze umowy albo orzeczenia sądu.
Procedura ustanawiania służebności drogi koniecznej
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? Główne sposoby ustanowienia służebności drogi koniecznej to:
- umowa – jeżeli uda się porozumieć z właścicielem sąsiedniej działki, możliwe jest zawarcie umowy notarialnej, w której określa się przebieg drogi, zakres i ewentualne wynagrodzenie. Oświadczenie właściciela działki obciążonej musi mieć formę aktu notarialnego. Na tej podstawie wpisuje się służebność do księgi wieczystej;
- postanowienie sądu – gdy nie ma zgody sąsiada, właściciel odciętej nieruchomości może złożyć do właściwego sądu wniosek o ustanowienie służebności. Sąd wyznacza przebieg drogi, często korzystając z opinii geodety lub rzeczoznawcy. Uwzględnia się również najmniejszą możliwą uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej;
- zasiedzenie – jeżeli przez wiele lat korzystano z przejazdu przez daną działkę w sposób jawny i nieprzerwany, możliwe jest zasiedzenie służebności.
Ile kosztuje ustanowienie służebności?
Koszty ustanowienia służebności zależą od wybranego sposobu – umownej lub sądowej. W przypadku umowy notarialnej koszt obejmuje wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości) oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej). Dodatkowo właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do wynagrodzenia – może to być kwota jednorazowa albo świadczenie okresowe.
W przypadku postępowania sądowego opłata sądowa od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej wynosi 200 zł. Do tego dochodzą koszty opinii biegłego geodety, który określi przebieg drogi. Także tutaj właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do wynagrodzenia.
Warto pamiętać, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest darmowe – zawsze wiąże się z obowiązkiem zapłaty na rzecz właściciela działki, przez którą droga ma przebiegać.
Jeśli stoisz przed problemem braku dostępu do drogi lub przeciwnie – to Twoja nieruchomość ma zostać obciążona służebnością – warto skorzystać z pomocy profesjonalistów.
Kancelaria prawna Warszawa oferuje kompleksowe wsparcie w sprawach dotyczących służebności, od negocjacji i przygotowania umowy po reprezentację przed sądem. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji.