Odbiór mieszkania to moment, w którym nabywca powinien dokładnie sprawdzić zgodność lokalu z umową i standardem wykończenia. Zdarza się jednak, że nawet po dokładnym sprawdzeniu mieszkania, po odbiorze ujawniają się w mieszkaniu wady. Zarówno z przypadku wad lokalu, jak i w przypadku, gdy termin oddania lokalu zostanie przekroczony, nabywca ma prawo dochodzić roszczeń od dewelopera. Czego można żądać i jak dochodzić roszczeń od dewelopera?
Co można żądać przy wadach lokalu?
Dochodząc roszczeń od dewelopera najczęściej powołujemy się na przepisy dot. rękojmi (art. 556 kodeksu cywilnego i nast.). Rękojmia to forma odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne mieszkania. Wynika wprost z Kodeksu cywilnego i obowiązuje z mocy prawa – nie trzeba jej wpisywać do umowy ani się o nią „dopraszać”. W ramach rękojmi możemy żądać od dewelopera:
- usunięcia wady
- obniżenia ceny
- odstąpienia od umowy (w przypadku wady istotne, która nie została usunięta)
- zwrotu kosztów naprawy (po uprzednim wezwaniu dewelopera i upływie terminu)
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W przypadku mieszkania często są to takie wady jak:
- nieszczelne okna
- pękające ściany
- wadliwe instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna),
- wilgoć, przecieki
Co jest ważne przy rękojmi?
Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
Wada powinna zostać zgłoszona deweloperowi w odpowiednim terminie. Rękojmia w przypadku wad budynków wynosi 5 lat od momentu wydania nabywcy.
Odszkodowanie od ubezpieczyciela
Niezależnie od rękojmi, możliwe jest także żądanie odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady (art. 471 k.c.), np. kosztów najmu innego lokalu, kosztów naprawy zniszczonego mienia. Aby uzyskać odszkodowanie od dewelopera, należy wykazać szkodę oraz jej związek z jego działaniem lub zaniechaniem.
Co z gwarancją? Pojęcie rękojmi i gwarancji to odrębne instytucje, które często są mylone, zwłaszcza przy zakupie mieszkania od dewelopera. Rękojmia przysługuje niezależnie od gwarancji – rękojmia jest ustawowa, a gwarancja umowna (udziela jej deweloper). Wielu nabywców nie wie, że reklamacja wad w mieszkaniu od dewelopera może być skuteczna nawet kilka lat po odbiorze lokalu. W ramach rękojmi termin odpowiedzialności wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu, natomiast w przypadku gwarancji termin określony jest w gwarancji (zwykle 2 lata).
Jak egzekwować roszczenia wobec dewelopera?
Egzekwowanie praw nabywcy może odbywać się:
- drodze polubownej,
- w postępowaniu sądowym.
Pierwszym krokiem jest zgłoszenie wady deweloperowi. Zgłaszając reklamacje do dewelopera najlepiej zrobić to na piśmie lub za pośrednictwem wiadomości e-mail. W zgłoszeniu reklamacyjnym należy oprócz swoich danych, opisać wadę, okoliczności jej powstanie i ujawnienia, a także załączyć dokumentację potwierdzającą nasze twierdzenia (np. zdjęcia). Dobrze jest także od razu wystąpić z konkretnym żądaniem np. usunięcia wady. Roszczenia wobec dewelopera należy dobrze udokumentować, zwłaszcza jeśli sprawa trafi do sądu.
Jeżeli żądałeś usunięcia wady, a ta nie została usunięta przez dewelopera, możesz złożyć pisemne żądanie obniżenia ceny lub zapłaty odszkodowania. Do dewelopera warto wówczas skierować przedsądowe wezwanie do zapłaty.
Jeżeli deweloper dalej nie reaguje, możemy wystąpić z pozwem do sądu.
Jak wygląda proces reklamacji u dewelopera?
Deweloper powinien w ciągu 14 dni udzielić odpowiedzi na naszą reklamację. W przypadku uznania reklamacji powinien usunąć zgłoszone wady w ciągu 30 dni.
Co jednak gdy deweloper nie zajmie stanowiska w wyżej wskazanym terminie? W pierwszej kolejności warto skontaktować się z deweloperem i ustalić skąd wynika brak odpowiedzi.
Jeśli deweloper nie usuwa wady w terminie, możesz usunąć ją we własnym zakresie i żądać zwrotu kosztów naprawy (na podstawie rękojmi lub art. 471 KC). Ważne, aby przed naprawą wysłać deweloperowi ostateczne wezwanie do działania.
Brak odpowiedzi na reklamację w ustawowym terminie może pociągnąć za sobą poważne skutki dla dewelopera, bowiem może być uznane za złożenie przez przedsiębiorcę milczącego oświadczenia woli o uznaniu reklamacji za uzasadnioną.
W przypadku znacznych zwłok ze strony dewelopera dobrze wiedzieć, czego można żądać przy opóźnieniach i jak to udokumentować. W wielu przypadkach konsultacja deweloperska Warszawa pozwala uniknąć sporów w przyszłości. Obsługa prawna deweloperów Warszawa i nabywców jest kluczowa na etapie inwestycji, sprzedaży oraz odbioru nieruchomości. Nasza kancelaria od lat pomaga w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości